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是,价值投资的估值是最大难点,对于房地产公司更是难,因为房地产效用在当下中国的复杂性,无法看清行业未来。我的建议,如果对于房地产业很熟悉,建议选取在北上深三地有大量土地存储的企业研究。如果对于房地产不熟,放弃。至于具体估值,按照北上广的土地拍卖价计算价值,其他的可以忽略不计。杠杆要考虑,但不重要,土地有价值,清算价值就在。
二元兄,价值投资,难在估值。不同行业有不同的估值方法。今天,我现提出房地产公司的估值讨论,看看是否可以集思广益,讨论出一个有正确的意见出来。房地产上市公司的市值确定,是否:1、从成长性方面,一看当年和后面几年的销售额(考虑营业收入和增长情况),二看毛利率或净利率,三看目前的销售额规模有多大,是否还有快速发展的空间;2、从安全边际方面上,一看净资产(如果清盘,净资产高的公司清盘价值高),二看现金流(怕资金杠杆比例运用太高,怕崩盘危险)。当然,还要考虑很多维度,不是我这个短短的评论可以涵盖的,算是抛砖引玉,希望获得你和大家的共同讨论,从而对房地产公司给出一个合适的估值。谢谢!
大师们其实最后差不多都殊途同归了,费雪晚年的时候其实一样注重买入价格的安全边际,只不过不为大众所知。我也是前些日子重看肯尼斯费雪(老费雪之子)的第一本书《超级强势股》super stocks(1984年在美出版)发现的,老费雪帮儿子校订了全书,并且提出了很多严肃的修改意见,这本书是一本价值类型的书籍,肯尼斯费雪是在得到父亲支持下,开启了价值和成长两者的融合。
费雪投资的摩托罗拉在2000年达到期顶峰,他确实没卖,肯尼斯费雪对此的解释是感情使然,他们都不去劝老费雪,因为到了老费雪90高龄的年景,钱多点少点对老费雪来说,有意义吗?
也许格雷厄姆多活20年,他会和巴菲特一样,谁知道呢,大师之所以为大师,就是因为活到老,学到老。