万科的股票，是否还值得持有？
如果有人在两年前问菜头这个问题，我肯定是不假思索地回答没有问题。
当时的判断是中国是一个拥有超过14亿人口的国家，房地产是支撑中国经济的第一大产业，同时我们拥有几千年的家文化传统。
中国人的家，就是由一间房子一头猪构成的。
菜头当初的看法是，在一个拥有14亿人口以家为文化核心的国家里，数十万行业亿规模的龙头企业，无论如何都应该被看好的。
如今，这个条件成立还成立吗？
很显然，尽管房地产超预期调控，但是开发规模依然还有上十万亿。
由于去化不顺所带来的整个行业资金压力，显现出了房地产高杠杆率的脆弱性。
按照万科的最新公告，相当于2023年的销售均价为3761.2/2446≈1.525万元/平方米，低于去年的均价。
也就是说，万科2023年的成绩，是在折价销售的基础上获得的，这显然会大幅影响利润。
当然，万科四季度连续三个月维持300亿+的销量，对现金流的改善还是有很大帮助的。
而根据克而瑞最近的数据统计显示，万科可能是因为资金压力的原因，目前的拿地速度，正在被绿城、滨江和建发这些公司追赶。
更关键的是，万科连续维持了14年的正向经营现金流，很可能在今年会转负。
一家公司经营现金流转负，意味着未来的发展就只能依赖于外部输血才行。
从这个角度来说，万科当前的处境，并不乐观。
相对来说，绿城港股当前的市值不到万科企业的四分之一，但是绿城的销售规模和土地储备都远高于这个比例。
并且，绿城的现金流与万科刚好相反，在2021年转正之后，随着销售规模的增加，现金流也越来越好。
也正是基于这个原因，我在2023年11月份的时候，将20%万科企业的仓位调整到了绿城中国。
随着万科股价持续下跌，绿城与万科之间的市值差距，正在逐渐缩小。
不排除未来会继续换仓。
最后，回答文章开头提出来的问题。
万科的股票，是否还值得持有？
我记得芒格在去世之前有人问过阿里巴巴还值得投资吗？
芒格的回答大概意思是，当时的阿里肯定买贵了，但是现在股价的下跌已经反映了这个错误。
万科对于菜头来讲，是同样的道理。
我个人很少过度反思，过度反思容易让上帝发笑，把本来正确的选择思考错了。
从结果看，当初过于乐观地看待万科的未来，确实是错误的。
起码忽视了类似于城投公司和央企兜底，减缓了行业的出清速度，而对于混合股权制的万科来讲，呈现出了船大难掉头的特征。
而万科的经营性业务和资产，又赶不上华润这些龙头公司。
目前就处在一个住开业务和经营业务两头青黄不接的尴尬状态。
说明一下，克而瑞的表格只统计了商业地产的部分，万科2022年全口径经营服务业务是512.6亿元，2023年上半年全口径收入是267.3亿元，今年全口径增提增长10%应该问题不大，万科2024年全口径经营服务收入应该会超过560亿元。
当然，所有这些悲观预期，都已经体现在市值上面了。
菜头目前持有万科企业的仓位占比，因为股价下跌已经被动下降到8%左右了，尽管万科的经营性业务还不能为集团公司贡献大额的经营性现金流，但是目前已经可以稳定赚到小几十亿的利润了。
因此市场的估值，几乎是把万科的住开业务归零来计算的。
但问题是，真的能归零吗？
如果万科出现恒大和融创那样的问题，就不是归零的问题了，反之，只要能顺利度过这轮资金危机，那么存活下来的企业，依然处于一个十万亿的大市场中，价值就不可能是零。
而结果如何，只有等待时间来验证。
因此，我的最新选择是，如果有更好的公司出现，我可能会选择调仓，甚至继续调仓到同类企业绿城都是有很大可能的。
反之，就继续拿着，当前的股价，大致应该是完全反馈了市场的悲观预期。
以上为菜头的个人思考和总结，不构成任何操作建议，请结合自身的实际情况，获取属于你自个儿的那份成长和认知。
点个发财赞，股票涨停！
原创首发 | 菜头日记（ID: CT600519)
作者 | 菜头