市场行情
上周申万地产板块下跌1.26%（同期上证综指和沪深300分别上涨0.11%和1.43%），周成交额624亿，环比增长了19.5%。板块中“新湖中宝（因持股区块链公司“趣链科技”49%股权，受益区块链热点上周五连板涨幅61.25%）、荣丰控股、广宇发展、中洲控股”等表现强势，“同达创业、鲁商发展、首开股份、世茂股份”等跌幅居前。港股通地产股“SOHO中国、花样年、恒大、绿城服务”等表现强势。
行业跟踪
1)政策方面：
上周政策面延续平淡的态势，10月底中共第十九届中央委员会第四次会议发布了公报，与10月24日中央政治局会议定调一致，对完善制度、总体目标提的较多，对经济增长、房地产等均无具体表述。我们预计“10-11月是调控利空政策空窗期,12月可能会有地方出台地产长效机制（可能是中央检测市场热度、波动、风险指标，设定区间，调控政策及执行权限放到地方，地方调控出来问题要被追责，不出问题中央一般不干预），高价盘会逐步进入市场、城际调控协商机制可能也会出台，这是最值得关注的。
10月28日，湖北省政府印发《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》，公布了调高征收集体土地综合补偿标准的具体细则：本次湖北省征地平均标准将由现行的每亩32990元调整到每亩44330元，每亩提高11340元，涨幅达34.37%（根据地价走势适度提升征地补偿，有利于缩小城乡土地租金曲线缺口，可以提升征地的效率，促进土地集约节约利用）。
10月30日20多个城市调整公积金政策，普遍做法是贷款期限延长、城市间互认互贷。比如江苏徐州率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷。武汉则提出，二手房购买者的公积金贷款期限可比细则调整前延长10年。购房资格（低能级认可高能级城市）、信贷资源（在中心城市及周边实现共享）、用地指标（可能在相邻城市调剂）可能是契合城市群发展的政策演变方向。
11月3日在第三届中国企业改革发展论坛中，华润、招商局的发展报告显示，国企改革“资本投资公司改革试点方案”有较大进展。国企改革依然是一条重要的投资主线，关注地方国资改革和中央“管资本为主”的改革进展。
2）市场方面。
易居房地产研究院发布《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告，显示第三季度个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落；全国居民购房杠杆率为31.3%，环比降0.5个百分点，同比降0.1个百分点。
10月销售收官，房企继续加大推盘力度，销售回升趋势延续，TOP10房企销售增速相比TOP11-20更为抢眼，增速差在收窄。单月同比增长显著的包括恒大、碧桂园、融创、中海、绿地、龙湖、世茂、旭辉、中南、金茂、雅居乐、奥园等。
上周香港财政司司长陈茂波表示，香港继第二季呈按季负增长后，第三季情况持续，意味经济已步入技术性衰退，负增长的幅度亦显著扩大，加上目前情况还未见起色，要达到全年经济增长在0至1%的预测，存在极大难度，不排除全年经济呈负增长的可能性。第一太平戴维斯发布的香港住宅租赁报告指出，豪宅租金第三季按季跌幅扩大，以地区划分，港岛、九龙及新界豪宅租金分别下跌1.6%、3.6%及3.1%，而第二季则分别下跌1%、0.8%及2.5%。
根据我们跟踪的43重点城市来看，上周新房销量环比增长4%（一线环比增长10%、中心城市增长3%、被辐射三四城市增长10%、其他三四线下滑1%），年初累计新房销量同比增长22%（一线增长13%、中心城市增长41%、被辐射三四城市增长13%、其他三四线下滑4%）。
投资建议
房企三季报整体符合预期，部分房企单季度业绩下滑与结算的节奏密切相关。10月销售继续延续向好态势，但市场去化率依然差强人意。从公募持仓来看，Q3相比Q2小幅回落，仓位依然处于低配。后期关注五年期LPR变动、地方长效机制、恒大回A、保利物业分拆上市等事件，我们维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、保利、金地、华夏幸福、中南、华发、荣盛、蓝光、阳光城”等，港股通推荐“碧桂园、融创中国、佳兆业、旭辉、融信、金茂、宝龙、龙光等。
重点推荐
万科：业绩符合预期，土储补充积极
结算量稳步增长，盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长，其中地产开发业务结算金额2125.7亿元，同比增长26.9%，结算面积1455.0万方，同比增长13.6%。盈利能力维持稳定，前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%，同比分别提升1.2和0.4个百分点，地产业务结算毛利率27.6%，同比维持稳定。另外，公司三项费用率同比均维持平稳，而由于部分城市地产市场调整，公司对个别项目进行存货跌价准备计提，前三季度，公司计提存货跌价准备11.4亿元，截至三季度末，公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末，公司已售未结算金额约为4474.3万方，对应合约金额6363.4亿元，公司未来可结算资源充沛，业绩具备保障。
销售稳步增长，合理补充土储。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%，实现销售面积3061.6万方，同比增长5.5%，销售均价15535元/平方米，同比增长4.5%，累计新开工面积3243.4万方。拿地方面，第三季度公司新增62个项目，总建筑面积1479.0万方，权益建筑面积1155.3万方。前三季度，公司累计新增116个项目，总建筑面积2832.1万方，权益规划建面2042.0万方，按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面，公司在建总建面约10587.8万方，权益建面约6275.4万方，规划中总建面约5594.2万方，规划中权益建面约3629.4万方。
短期偿债能力强，长期负债规模稳定，净负债率可控。截至三季度末，公司总有息负债规模为2306.3亿元，比去年同期减少5%，其中长期有息负债1678.0亿元，占比约为74.0%，公司短期偿债能力强，截至三季报末，在手现金1072.4亿元，对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X，同时，截至三季报末，公司净负债率为50%，同比2018年三季度末维持稳定。
盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升，物业管理等子板块的潜在分项估值贡献，给予公司2019年9倍估值，对应目标价33.57元，维持“买入”评级。
金地集团：盈利能力稳定，静待全年业绩放量
结算量和毛利率表现正常，业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%，同比增长0.4个百分点，盈利能力稳定，前三季度公司归母净利润54.3亿，累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%，增速变动上看回落较多，业绩下滑的原因主要有四个：（1）第三季度业绩同比下滑32.8%，明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大（2018Q3营收184亿，+124%），2019Q3营收201亿，同比增长仅9%；（2）三费均增长明显，2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿；财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿，管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%；（3）2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降，从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿；（4）少数股东损益占比提升，从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来看，金地三季报业绩低于市场预期，有利于市场预期的下行，最终年报超预期可能性反而较大。
销售大幅增长，三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿，同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元，同比上升33.7%，销售面积710.3万方，同比增长22.4%，销售均价19969元/平方米，同比增长9.2%。前三季度，公司土地总投资额约517.8亿元，新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平，拿地单方成本6917.8元/平方米，较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已布局到54个城市，总土地储备约为4760万方，权益土地储备约2,550万平方米，一二线占比80%。
短期偿债压力尚可，净负债率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融资成本仅为4.87%，在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末，公司总有息负债为887.8亿元，同比增长12%，净负债率为60.1%，同比下降了5.5个百分点。其中长期有息借款676.8亿元，占比约为76.2%，而截止三季度末公司在手现金431.5亿元，现金短债比2.0X，在手现金充沛，短期偿债压力较小。
盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.13元、2.65元、3.08元，我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右，按下限来估计2019全年营收增长31%，业绩增长19%，目前股价对应2019年业绩的估值为5.9X，给予公司2019年7倍PE，对应目标价14.91元，维持“买入”评级。
保利地产：盈利能力持续提升，物业分拆托底估值
业绩符合预期，盈利能力进一步提升。近期公司发布了2019年三季报，前三季度公司实现营业收入1117.9亿元，同比增长17.8%，实现归属于上市公司股东的净利润128.3亿元，同比增长34.1%，增速相比中报有所回落，但符合市场预期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%，同比分别增长3.2和1.5个百分点，前三季度公司归母净利率11.5%，同比提升1.4个百分点，盈利能力进一步提升。
销售稳步增长，净负债率同比减少。2019年前三季度，公司累计实现签约销售金额3468亿元，同比增长14%，其中一二线城市销售金额占比75%，并实现累计销售回笼3098亿元，回笼率达到89.3%，回款率较同比提升了3.6个百分点。实现累计销售面积2294万方，同比增长13%，销售均价15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分别实现销售金额1097亿元、1430亿元和941亿元，同比分别增长26%、11%和7%，分别实现销售面积700万方、936万方和657万方，同比分别增长18%、9%和15%。截至三季度末，公司总有息负债2759亿元，净负债率为82%，同比减少19个百分点，其中短期有息负债482亿元，现金短债比为2.3倍。
坚持深耕一二线，三季度拿地明显增多。2019年前三季度，公司新增项目84个，同比减少22%，对应计容建面1493万方，同比减少39%，前三季度新增计容建面为2018年全年新增计容建面48%，同时新增权益建面1130万方，权益比76%，一二线城市拿地占比约为75%。前三季度，公司拿地金额996亿元，权益地价760亿元，同比减少24%，新增土地楼面地价6382元/平方米，同比持平。分季度来看，2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为14、30、40个，对应计容建面分别为279.5万方、541.3万方和667.2万方，分别同比减少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆盖全国108个城市，共计666个项目，总建筑面积24772万方，其中待开发面积7654万方。
盈利预测与投资建议。我们预计2019-2021年的EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元，考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升，给予公司2019年8.5倍估值，目标价17.09元，维持“增持”评级。
中南建设：业绩再超预期，有息负债保持低位
前三季度业绩再超预期，盈利能力稳步提升。前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现36.5%和78.7%的高增长，业绩增速相比中报再度提升，盈利能力稳中有升。截至三季报末预收账款为1278.8亿元，较2018年末增长16%，公司可结算资源充沛，明年业绩具备保障。前三季度公司综合净利率为5.7%，较上年同期上升了0.5个百分点，考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于2018年结算毛利率，预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。
销售依旧维持较高增速，全年销售料稳步增长。2019年1-9月公司实现合同销售金额1300亿元，同比增长27%，销售面积约1026万平方米，同比增长32%，我们预计全年销售规模有望突破1800亿元，前三季度平均销售价格12625元每平方米。同时，前三季度公司经营性现金流入938亿元，为一年内到期有息债务的5.9倍，现金回款情况良好，经营风险可控。
拿地力度持续增强，积极补充土储。2019年1-9月公司新增51个项目，新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市，新增计容建面751万方，权益计容建面468万方，拿地权益比为62.3%，新增项目平均地价约4832元/平方米。分季度来看，公司第三季度拿地力度明显增强，2019年Q1、Q2和Q3分别新增项目12个、15个和24个，对应计容建面分别为192.8万方、230.8万方和327.1万方。截止三季度末，公司已布局到全国107个城市，共计349个项目，总土储4755万方，其中在建计容建面3423万平方米，未开工计容建面1332万平方米。
有息负债规模可控，短期偿债能力显著提升。截至三季度末，公司总有息负债规模为690.6亿元，相比年中仅增加5.1亿，总有息负债在同等规模的房企中处于低位，经营风险可控。三季度末公司短期有息负债160.3亿元，占总有息负债的23.2%，较18年末减少了8个百分点，负债结构合理。公司在手现金充沛，截至三季度末现金为254.5亿元，现金短债比1.6倍。
盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升，净负债率持续改善，我们维持“买入”评级，目标价11.4元。
华发股份：毛利率提升明显，中期分红超预期
毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳，业绩增速明显低于营收的原因：1）高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿；2）销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速；3）去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿；4）少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认，预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外，公司拟首次进行中期派息，每10股派息2元（含税），表现超出预期。公司可分配利润充裕，此后中期分红或成为常态。
销售逆势高速增长，明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿，同比增长72.2%，实现签约销售面积179.1万方，同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35，销售增速大幅超越同行及行业平均水平，实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线，主打中高端改善型产品，上半年销售均价24,345元每平米，在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年，预计全年实现销售额950亿（+63%）。截止上半年末公司在建面积1158.5万方，同比增长45.4%，公司目前土储转在建，在建转可售速度双双提升，这为明年的销售增长打下基础。
下半年拿地或提速，大湾区积极储备城市更新项目。报告期公司新开工338.9万方，相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。考虑到上半年土地市场过热，公司拿地相对谨慎，获取土地计容建面仅97.2万方，主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市，下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。此外，公司在大湾区的城市更新业务稳步推进，除珠海外，公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。
预计公司2019-2021年EPS分别为1.56元、2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升，给予公司2019年7倍估值，目标价10.93元不变，维持“买入”评级。
融创中国：业绩如期高增长，下半年货值充沛
业绩大幅增长，盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方，同比大幅增长51.4%，结算金额734.2亿元，同比大幅增长65.6%，带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%，较上年同期相比稳中有升。值得关注的是，报告期内联合营企业投资收益36.3亿元，同比增长226%，财务费用净额仅6.1亿元，同比减少77%。
销售规模位居行业TOP5，下半年货值充沛。2019年上半年，公司实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，位居行业第五，权益销售比例为69%，上半年公司总共可售量约3700亿元，新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售货值充沛，预计总可售资源约5722亿元，其中存量货值约1665亿元，新推货值为4057亿元，其中一线、二线及强三线推盘量占比分别为6%、74%和20%。
土储充足质量高，下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方，同比增长约60%，权益占比约61%，拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地，严格控制拿地节奏。截至2019年8月，公司总土地储备2.13亿方，平均土地成本4307元/平方米，总货值约为2.82万亿，其中83%位于一、二线城市，土储规模充裕质量较高。
流动性充裕，短期偿债能力强，杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元，而在手现金为1380亿元，覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息负债总额3021亿元，相比去年末增长了32%，导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计，年末净负债率有望明显改善。2019年上半年，穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级，并展望为稳定。
预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元，考虑到公司盈利能力稳定，给予2019年7倍估值，对应目标价44.26港币，维持“买入”评级。
佳兆业：业绩超预期，净负债率明显回落
业绩增速超预期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司业绩表现超出市场预期，业绩增速明显高于营收的原因：1）销售毛利率有所提升，从去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各项营业开支增速明显低于收入增速；3）汇兑损益及资产减值同比大幅减少，从去年同期的8.1亿减少到2.0亿；4）报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿，而少数股东损益大幅减少5.9亿。
销售增速亮眼，大湾区货值充裕：报告期公司实现权益销售金额347亿，同比增长37%（销售均价17,700元每平米，基本持平）。从贡献结构上看，旧改转化的项目占比33%，从贡献区域上看大湾区占58%，深圳占比30%。下半年公司预计推盘1200亿（权益口径），其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%，保守按45%的去化率估计，完成全年权益销售目标875亿难度不大。
旧改储备丰富，广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表，公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末，公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方（对应货值1890亿，土地成本仅2,692元每平米），在上海有21万方（对应货值85亿，土地成本13,067元每平米），潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方，货值约2万亿，广州和深圳占比约60%。
净负债率明显回落，负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%，相比2018年底下降了45个百分点，持有现金300亿，相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化，迄今回购5.6亿美元优先票据，令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2个百分点。
预计2019-2021年EPS分别为0.56元、0.65元、0.72元。考虑公司在大湾区土储货值充裕，净负债率大幅改善，维持“买入”评级，目标价4.20港元不变。
旭辉控股集团：盈利能力稳中有增，拿地权益有所回升
核心净利润稳健增长，盈利能力保持强劲。2019年上半年，公司实现营业收入200.6亿元，同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%，同比增加6个百分点，维持在行业优良水平，销售净利率为22.0%，同比基本持平，核心净利率14.3%，同比增长1.0个百分点。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿，同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长，表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升，全年业绩无忧。
上半年销售高速增长，下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方，同比分别增长33.9%和17.5%，销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%，在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升，上半年公司销售均价约为17400元每平米，同比增加13.7%。从结构上看，一二线城市销售贡献达70%，长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末，公司已完成合同销售1030亿，占全年目标1900亿元的54%，下半年可售货值为2300亿元，其中一二线及准二线占比89%，可售货值充沛，预计完成全年销售目标无虞。
多元化方式拿地，权益比明显提升。在拿地方面，公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建筑面积878万平方米，权益地价324亿元，拿地金额权益占比提升至74%，拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构，2019年新增项目首置首改占比提升至74%，上年同期为45%，二线城市拿地占比从上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累计土地储备达6300万方，总货值9800亿，其中一二线及准二线占比高达89%。另外，公司在大湾区通过合作开发加旧改模式，在8个城市，合计锁定逾30个项目，预计总建面约600万平方米。
杠杆总体可控，融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善，截止上半年末公司净负债率约为69.5%，比去年同期降低2.5个百分点，一年内到期债务比约为18%，杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道，境内外融资渠道畅通，境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%，较2018年末略升0.1个百分点，融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元，考虑到公司销售增长持续，各项指标均衡向好，未来增长空间确定性强，维持“买入”评级，目标价 5.78 港元。
融信中国：净负债率改善超预期、下半年拿地保持弹性
业绩增长符合预期，下半年毛利率有望维持。公司前三年较高的销售增长逐步进入到业绩兑现阶段，上半年公司结算区域主要位于杭州、福州、阜阳、上海等地，结算金额大幅增长带动业绩增长。上半年公司的销售毛利率为23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年预计毛利率依然能维持在24%左右的水平。
销售增速放缓，销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿（+4%）、销售面积282万方（+11%），销售单价为20100元每平米，在TOP50房企里面名列前茅，销售权益比约55%，销售去化率约70%，销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商，聚焦高效能城市，坚守中高端住宅市场，下半年预计新推1200亿（长三角占55%、海西占22%），假定去化率维持不变，全年有望实现1400亿销售目标。
净负债率改善超预期，安全性明显提升。今年上半年公司大力优化债务结构，短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%，货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿，增长27.6%。截止到2019年中，公司的净负债率为77%，相比2018年末下降了26.8个百分点，降幅超出市场预期。
总土储稳定增长，下半年拿地保持弹性。公司按“1（核心一二线）+N（周边辐射城市）”布局，目前进入43个城市，截止到2019年中，公司总土储2654万平米，权益比约53.3%，平均土地成本4465元每平米，相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方（平均溢价率仅12.6%），总土地对价177亿，公司权益地价84亿，拿地相对谨慎，下半年公司拿地保持一定弹性。
结合对标公司估值和公司的土储布局和杠杆显著改善，给公司予2019年6倍PE，对应目标价13.03港元，维持“买入”评级。
宝龙地产：销售逆市高增长，商业地产提估值
业绩增长符合预期，毛利率再度提升：受益于公司2016年以来住宅销售的发力，公司地产开发结算持续放量，为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%，而其中住宅贡献70.5%（2016年这一数字仅为27.2%）。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度，通过“商业+地产”模式拿地，严控土地成本，深耕长三角区域，目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升，达到38.8%的历史高位，带动净利率提升至19.7%，同比上升了0.8个百分点。
销售逆市高增长，受益于低基数和区域深耕：2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿，同比增长78.7%，增速远超行业水平，在TOP50房企里位居前列。年中公司提升年度销售目标10%至550亿，下半年公司可售货值约631亿（长三角占78.1%），保守按45%的去化率，预计公司2019年销售额580亿，增速超过40%，未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。
拿地开创新模式，土储成本优势突出：公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式，类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目，均由公司控股操盘，可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方，总可售货值超过3000亿，土地平均成本仅2701元每平米，占2019H1销售均价的16.5%，土地成本优势十分突出。
携手腾讯开启商业数字化，融资成本稳健下降：公司与腾讯设立合资公司，打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富，覆盖面广，2019年计划新开业6家，预计年末开业商场达到45家，总可租赁面积（不含委托管理）为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿，平均融资成本仅6.24%，相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元，考虑到公司商业估值逐步呈现，给予2019年6倍估值，调升目标价至6.38港币，维持“买入”评级。
公司公告
【中南建设|经营业绩】2019年1-9月公司营业收入409.6亿元，同比增长36.5%；归属于上市公司股东的净利润22.6亿元，同比增长78.7%；每股基本盈利0.61元，同比增长78.7%；2019年1-9月公司销售面积约1024万平方米，同比增长32%，销售金额1299亿元，同比增长27%；
【北京城建|经营业绩】公司前3季营业收入合计106亿元，同比增长38.83%；归属于上市公司股东的净利润17.97亿元，同比增长167.97%；加权平均净资产收益率8.31%；
【云南城投|经营业绩】公司前三季度实现营业收入48.52亿元，同比减少30.61%；归属于上市公司股东的净亏损10.63亿元，去年同期则为净利润2.28亿元，同比下降567.15%；
【荣安地产|经营业绩】第三季度，公司营业收入4.62亿元，同比下降56.23%；归属于上市公司股东的净利润5831.78万元，同比下降74.95%；前三季度，公司营业收入25.24亿元，同比增长8.58%；归属于上市公司股东的净利润6.5亿元，同比增长59.66%；
【金茂|出售股权】金茂5.75亿正式挂牌青岛茂景置业100%股权，信息披露截止至11月22日，上述交易的转让方共有三家企业，具体包括了凯喜有限公司、中海地产集团有限公司和桐乡豪庆置业有限公司。三家公司分别持有标的公司68%、18%和14%的股权；
【滨江|拿地】公司以总价4.92亿元竞得浙江嘉兴一宗商住地块，楼面价7628元/平方米，溢价率3.80%，出让面积3.22万平方米，建筑面积6.45万平方米，容积率大于1且小于2，为住宅用地；
【合景泰富|拿地】公司以底价3.45亿元成交广州一商地，楼面价8110元/平方米，该地块为商业服务业设施用地，用地面积为8.78万平方米（规划建设用地面积6.26万平方米），容积率≤0.68，建筑面积4.26万平方米；
【中国铁建|发行债券】公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过200亿元（含200亿元）的公司债券，分期发行；品种一以每3个计息年度为一个周期（“重新定价周期”），首个周期的票面利率为4.03%；品种二以每5个计息年度为一个周期（“重新定价周期”），首个周期的票面利率为4.3%；
【华侨城|经营业绩】前三季度，公司营业收入122.07亿元，同比增长24.15%；归属于上市公司股东的净利润31.88亿元，同比增长3.62%；基本每股收益0.3886元/股，同比增长3.63%；
【铁岭新城|经营业绩】前三季度，公司营业收入6021.44万元，同比下降34.51%；归属于上市公司股东的净利润-503.91万元，同比下降187.48%；
【荣安地产|提供担保】公司为5家下属子公司共计40.3亿元贷款提供担保，及为1家全资子公司提供1.1亿元的财务资助，本次担保提供后，公司对外担保总余额为人民币130.13亿元，占公司最近一期经审计净资产的274.03%；
【福星股份|经营业绩】前三季度，公司实现营业收入57.16亿元，较上年同期减少20.09%；归属于上市公司股东的净利润为4.06亿元，同比减少39.42%；
【招商蛇口|经营业绩】第三季度公司实现营业收入88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比下降83.21%；前三季度，公司合计实现营业收入255.43亿元，同比下降24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比下降38.46%；
【金地集团|经营业绩】2019年前三季度，公司实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%；归属于上市公司股东的净利润54.25亿元，同比增长3.41%；基本每股收益1.20元；
【信达地产|经营业绩】公司前3季度营业收入87.05亿元，同比增长9.48%；归属于上市公司股东的净利润6.14亿元，同比减少30.82%；
【世茂股份|经营业绩】公司前3季度营业收入150.71亿元，同比增长4.8%；归属于上市公司股东的净利润15.45亿元，同比增长4.4%；
【中华企业|经营业绩】公司前3季度营业收入104.53亿元，同比增长15.33%；归属于上市公司股东的净利润18.67亿元，同比增长129.43%；
【厦门国贸|经营业绩】前9月，公司营业收入1629.6亿元，同比增长11.85%；归属于上市公司股东的净利润18.91亿元，同比增长1.12%；基本每股收益0.76元/股，同比增长1.33%；
【中洲控股|经营业绩】第三季，公司营业收入14.12亿元，同比下降46.31%；归属于上市公司股东的净利润7.24亿元，同比增长22.25%；基本每股收益1.0890元/股，同比增长22.25%；前9月，公司营业收入38.02亿元，较上年同期减少32.79亿元，减幅46.31%；
【银座股份|经营业绩】前9月，公司营业收入92.12亿元，同比下降4.50%；归属于上市公司股东的净利润4807.8,5万元，同比增长33.18%；基本每股收益0.0924元/股，同比增长33.14%；
【粤海置地|经营业绩】截至2019年9月30日止九个月，集团综合收入约7.65亿港元，较上年同期的0.31亿港元增加约23.6倍，归属于公司持有者亏损约6143万港元；
【路劲|拿地】公司竞得杭州两宗商住地，崇贤新城向阳4号地块成交价10.05亿元，楼面价12561元/平方米，溢价率25.61%；崇贤新城向阳5号地块成交价13.65亿元，楼面价12699元/平方米，溢价率26.99%；
【朗诗|拿地】公司以4.14亿元的价格竞得江苏常熟市一宗住宅地块，成交楼面价为1.25万元/平方米，溢价率3.76%；土地面积为2.75万平方米，容积率为1.0-1.2，建筑面积为3.30万平方米；
【合景泰富+绿城|合作开发】合景泰富集团浙江区域公司与绿城浙江公司战略合作仪式暨“春来晓园”项目合作签约仪式于广州举行，该项目占地面积64470平方米，建筑面积193,000平方米，容积率为2.0；
【华远地产|经营业绩】前三季度，公司实现营业收入31.59亿元，同比增长3.14%；实现归属于上市公司股东的净利润2.99亿元，同比增长2.45%；基本每股收益0.127元/股，同比增长2.42%；
【华发股份|发行票据】公司拟发行2019年度第六期中期票据，本期发行金额为10亿元，期限为5年，将于11月4日至11月5日发行；
【金隅集团|经营业绩】前9月，公司营业收入673.64亿元，同比增长20.15%，归属于上市公司股东的净利润37.16亿元，同比增长19.75%；基本每股收益0.35元/股，同比增长20.69%；
【首开股份|经营业绩】截止今年三季度，公司开实现营业收入295.45亿元，同比增长38.78%，归属于上市公司股东的净利润23.76亿元，同比增长28.57%；
【南山控股|经营业绩】前三季度，公司营业收入30.92亿元，同比下降27.65%；归属于上市公司股东的净利润7978.42万元，同比下降65.53%；
【金融街控股|经营业绩】截止今年前9月，公司营收133.5亿元，同比增长53.63%；归属于上市公司股东的净利润13.75亿元，同比增长32.13%；
【陆家嘴|经营业绩】截至今年前9个月，公司录得营业收入104.81亿元，同比增长22.24；归属于上市公司股东的净利润24.95亿元，同比增长16.08；
【中航善达|经营业绩】前三季，公司营业收入39.18亿元，同比下降2.27%；归属于上市公司股东的净利润1.38亿元，同比下降83.35%；
【建发股份|经营业绩】前三季，公司营业收入2103.58亿元，同比增长14.78%；归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比增长6.24%；基本每股收益0.64元/股，同比增长4.92%；
【中南建设|提供担保】公司为子公司相关债务提供5亿元担保，期限24个月，提供本次担保后，公司对外担保总金额为594.97亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的341.97%；
【新湖中宝|经营业绩】前9月，公司营业收入110.62亿元，同比增长56.19%；归属于上市公司股东的净利润24.57亿元，同比增长38.79%；基本每股收益0.288元/股，同比增长39.81%；
【旭辉控股|发行票据】公司发行2024年到期为4亿美元优先票据，票面利率6.45%，自今年11月7日（包括该日）起按年息率6.45%计息，须于每半年期末支付；
【佳兆业|发行票据】公司拟发行2亿美元11.95%额外票据用于中长期债务再融资；
【融创|发行票据】拟发行2024年到期的6.5亿美元优先票据，利率7.5%，票据将自2019年11月1日（包括该日）起按年利率7.5%计息；
【中交地产|拿地】公司以底价16.9亿元竞得南京一宗商住用地，楼面价9031元/平方米，总出让面积达4.9万平方米，建筑面积18.71万平方米；
【中海地产|拿地】公司以成交总价11.73亿元竞得珠海一宗住宅用地，折合楼面价约为12935元/平方米，溢价率27.36%，地块占地面积5.73万平方米，计容总建筑面积不超过9.07万平方米，容积率不大于1.582且大于1；
【天地源|经营业绩】前9月，公司营业收入24.71亿元，同比下降38.41%；归属于上市公司股东的净利润2.46亿元，同比下降30.36%；基本每股收益0.2842元/股，同比下降30.36%；
【粤泰股份|经营业绩】前三季度，公司营收43.4亿元，同比增长73.85%；归属于上市公司股东的净利润为3.86亿元，同比下降38.57%；
【深物业A|经营业绩】前三季，公司营业收入10.02亿元，同比下降16.43%；归属于上市公司股东的净利润1.03亿元，同比下降28.52%；
【富力地产|经营业绩】公司前三季度合计营业收入505.24亿元，同比增长近12%；营业利润65.06亿元，净利润47.51亿元；归属于母公司股东的净利润45.37亿元；
【禹洲地产|发行票据】公司拟发行于2024年到期本金总额为5亿美元按年利率8.375%计息的优先票据，预期票据的上市及买卖将于2019年10月31日或前后生效；
【广宇发展|经营业绩】前三季公司营业收入130.81亿元，同比下降9.46%；归属于上市公司股东的净利润24.6亿元，同比增长6.64%；基本每股收益1.32元/股，同比增长6.45%；
【中南|拿地】公司以总价约4.2亿元竞得江苏徐州一宗住宅地块，溢价率69%，出让面积为41479.42㎡，容积率为2.2，建筑面积91254.72㎡，地块起价约2.49亿元，楼面起价2727.53元/㎡；
【大悦城|经营业绩】前三季度，公司合计实现营业收入223.32亿元，同比增68.28%；归属上市公司股东的净利润24.35亿元，同比增47.08%；
【金地集团|重大事项】招商银行第十一届董事会第四次会议审议通过了《关于与金地集团关联交易项目的议案》，给予金地集团关联交易授信额度人民币260亿元，授信期限2年；
【金科股份|经营业绩】前三季，公司实现营业收入约432亿元，同比增长约61%；净利润约47亿元，同比增长约94%；其中第三季度，实现营业收入170.98亿元，同比增长50.69%；归属于上市公司股东的净利润13.91亿元，同比下降8.80%；
【泰达股份|经营业绩】前三季度，公司实现营业收入约107.02亿元，同比增长0.14%；归属于母公司所有者净利润约9951.67万元，同比增长约37.54%；基本每股收益0.0674元/股，同比增长37.54%；
【弘阳地产|发行票据】公司拟发行于2021年到期金额为1亿美元的13%优先票据，票据上市预计将于2019年10月31日生效；
【正荣地产|发行票据】公司拟发行于2023年5月6日到期的本金总额3亿美元的票据，年息9.15%；
【中粮地产|拿地】公司以9.25亿元竞得武汉一宗住宅用地，楼面地价6440.69元/平方米，溢价率17.10%，土地面积51270.08平方米，住宅用地，容积率为2.8；
【招商蛇口|拿地】公司以总价8.96亿元摘得浙江嘉兴一宗宅地，楼面价9040元/平方米，溢价率22.16%，出让面积45044平方米，容积率2.2，建筑面积99097平方米；
【绿地|重大事项】绿地与上海市奉贤区政府签署战略合作框架协议，将聚焦奉贤新城中心商业商务区，共同推进建设具有国际化水平的综合体项目。此次签约的三个项目位于上海奉贤新城中心商业商务区，该区域将围绕“上海之鱼”（核心景观湖，占地8.74平方公里，将是上海面积最大的人工湖），重点发展高端商业、娱乐、休闲度假和低密度生态居住等产业；
【光明地产|发行票据】公司实施发行2019年度第四期中期票据，实际发行金额6亿元，利率5.87%；
【华侨城|发行票据】公司发行2019年度第四期中期票据，本期发行金额15亿元，发行期限3+N年；
【明发集团|经营业绩】截至2019年9月30日止9個月，集团录得未经审核合同销售约85.2亿元，较2018年同期（约人民币133.6亿元）下降约36.2%；
【合景泰富|经营情况】2019年10月，公司的预售额为人民币101.28亿元，与去年同期相比增加123.6%，预售建筑面积约为65.8万平方米，与去年同期相比增加129.3%；
【上海金茂|经营业绩】公司前三季度营业收入131.37亿元，同比减少38.66%；毛利率40.69，净利润41.24亿元；归属于母公司所有者的净利润28.12亿元，同比增长25.3%；
【首创置业|发行中票】公司拟以债务发行方式仅供专业投资者参与的Central Plaza Development Ltd.的30亿美元中期票据及永续证券计划，于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市；
【万科置业|重大事项】股东会以100%的赞成票同意公司更改名称为“万科海外投资控股有限公司”，将公司英文名称由“Vanke Property (Overseas) Limited”更改为“Vanke Overseas Investment Holding Company Limited”；
【禹洲地产|拿地】公司以底价4.63亿元竞得青岛西海岸核心区两宗商住地块，土地总面积4077平方米，规划建筑总面积95170.4平方米；
【保利|拿地】公司以底价19.72亿元竞得东莞1宗地块，楼面起价10483元/平方米，可售楼面价10646元/平方米，地块规划用途为居住+商业金融业用地，占地面积46177.37平方米，容积率＞1.0且≤3.5-5.5，总计容建面为188,116平方米；
【富力地产|经营情况】公司今年10月的月内权益合约销售总金额约为人民币140.8亿元，销售面积达约1,396,700平方米，同比分别上升62%和93%；至今年10月底，公司总权益合约销售金额约人民币1066.4亿元，销售面积达约993.11万平方米，同比分别上升11%和35%；
【滨江集团|发行票据】公司拟发行2019年度第一期中期票据，拟发行金额人民币9亿元，期限为3年期，票据面值为100元；
【中粮|拿地】公司以成交总价8.97亿元竞得徐州一宗商住用地，成交楼面价2382元/平方米，溢价率3.9%，出让面积13.25万平方米，建筑面积37.7万平方米，起价8.63亿元，楼面起价2292元/平方米；
【金地|拿地】公司以22.08亿元竞得东莞一宗居住用地，成交楼面价12840.72元/㎡，溢价率8.88%，出让面积48727.94㎡，可建设用地面积44716.78㎡，综合容积率为3.84，最大计容建面171，925㎡；
【瑞安房地产|拿地】公司透过竞投，成功投得上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块的开发权，代价为人民币18.6亿元。
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