三季报整体符合预期,10月销售继续向好,积极把握估值切换行情【西南地产周观点1104】

市场行情

上周申万地产板块下跌1.26%(同期上证综指和沪深300分别上涨0.11%和1.43%),周成交额624亿,环比增长了19.5%。板块中“新湖中宝(因持股区块链公司“趣链科技”49%股权,受益区块链热点上周五连板涨幅61.25%)、荣丰控股、广宇发展、中洲控股”等表现强势,“同达创业、鲁商发展、首开股份、世茂股份”等跌幅居前。港股通地产股“SOHO中国、花样年、恒大、绿城服务”等表现强势。

行业跟踪

1)政策方面:

上周政策面延续平淡的态势,10月底中共第十九届中央委员会第四次会议发布了公报,与10月24日中央政治局会议定调一致,对完善制度、总体目标提的较多,对经济增长、房地产等均无具体表述。我们预计“10-11月是调控利空政策空窗期,12月可能会有地方出台地产长效机制(可能是中央检测市场热度、波动、风险指标,设定区间,调控政策及执行权限放到地方,地方调控出来问题要被追责,不出问题中央一般不干预),高价盘会逐步进入市场、城际调控协商机制可能也会出台,这是最值得关注的。

10月28日,湖北省政府印发《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》,公布了调高征收集体土地综合补偿标准的具体细则:本次湖北省征地平均标准将由现行的每亩32990元调整到每亩44330元,每亩提高11340元,涨幅达34.37%(根据地价走势适度提升征地补偿,有利于缩小城乡土地租金曲线缺口,可以提升征地的效率,促进土地集约节约利用)。

10月30日20多个城市调整公积金政策,普遍做法是贷款期限延长、城市间互认互贷。比如江苏徐州率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷。武汉则提出,二手房购买者的公积金贷款期限可比细则调整前延长10年。购房资格(低能级认可高能级城市)、信贷资源(在中心城市及周边实现共享)、用地指标(可能在相邻城市调剂)可能是契合城市群发展的政策演变方向。

11月3日在第三届中国企业改革发展论坛中,华润、招商局的发展报告显示,国企改革“资本投资公司改革试点方案”有较大进展。国企改革依然是一条重要的投资主线,关注地方国资改革和中央“管资本为主”的改革进展。

2)市场方面。

易居房地产研究院发布《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告,显示第三季度个人房贷余额同比增速回落至16.8%,连续10个季度回落;全国居民购房杠杆率为31.3%,环比降0.5个百分点,同比降0.1个百分点。

10月销售收官,房企继续加大推盘力度,销售回升趋势延续,TOP10房企销售增速相比TOP11-20更为抢眼,增速差在收窄。单月同比增长显著的包括恒大、碧桂园、融创、中海、绿地、龙湖、世茂、旭辉、中南、金茂、雅居乐、奥园等。

上周香港财政司司长陈茂波表示,香港继第二季呈按季负增长后,第三季情况持续,意味经济已步入技术性衰退,负增长的幅度亦显著扩大,加上目前情况还未见起色,要达到全年经济增长在0至1%的预测,存在极大难度,不排除全年经济呈负增长的可能性。第一太平戴维斯发布的香港住宅租赁报告指出,豪宅租金第三季按季跌幅扩大,以地区划分,港岛、九龙及新界豪宅租金分别下跌1.6%、3.6%及3.1%,而第二季则分别下跌1%、0.8%及2.5%。

根据我们跟踪的43重点城市来看,上周新房销量环比增长4%(一线环比增长10%、中心城市增长3%、被辐射三四城市增长10%、其他三四线下滑1%),年初累计新房销量同比增长22%(一线增长13%、中心城市增长41%、被辐射三四城市增长13%、其他三四线下滑4%)。

投资建议

房企三季报整体符合预期,部分房企单季度业绩下滑与结算的节奏密切相关。10月销售继续延续向好态势,但市场去化率依然差强人意。从公募持仓来看,Q3相比Q2小幅回落,仓位依然处于低配。后期关注五年期LPR变动、地方长效机制、恒大回A、保利物业分拆上市等事件,我们维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、保利、金地、华夏幸福、中南、华发、荣盛、蓝光、阳光城”等,港股通推荐“碧桂园、融创中国、佳兆业、旭辉、融信、金茂、宝龙、龙光等。

重点推荐

万科:业绩符合预期,土储补充积极

结算量稳步增长,盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长,其中地产开发业务结算金额2125.7亿元,同比增长26.9%,结算面积1455.0万方,同比增长13.6%。盈利能力维持稳定,前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%,同比分别提升1.2和0.4个百分点,地产业务结算毛利率27.6%,同比维持稳定。另外,公司三项费用率同比均维持平稳,而由于部分城市地产市场调整,公司对个别项目进行存货跌价准备计提,前三季度,公司计提存货跌价准备11.4亿元,截至三季度末,公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末,公司已售未结算金额约为4474.3万方,对应合约金额6363.4亿元,公司未来可结算资源充沛,业绩具备保障。

销售稳步增长,合理补充土储。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%,实现销售面积3061.6万方,同比增长5.5%,销售均价15535元/平方米,同比增长4.5%,累计新开工面积3243.4万方。拿地方面,第三季度公司新增62个项目,总建筑面积1479.0万方,权益建筑面积1155.3万方。前三季度,公司累计新增116个项目,总建筑面积2832.1万方,权益规划建面2042.0万方,按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面,公司在建总建面约10587.8万方,权益建面约6275.4万方,规划中总建面约5594.2万方,规划中权益建面约3629.4万方。

短期偿债能力强,长期负债规模稳定,净负债率可控。截至三季度末,公司总有息负债规模为2306.3亿元,比去年同期减少5%,其中长期有息负债1678.0亿元,占比约为74.0%,公司短期偿债能力强,截至三季报末,在手现金1072.4亿元,对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X,同时,截至三季报末,公司净负债率为50%,同比2018年三季度末维持稳定。

盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升,物业管理等子板块的潜在分项估值贡献,给予公司2019年9倍估值,对应目标价33.57元,维持“买入”评级。

金地集团:盈利能力稳定,静待全年业绩放量

结算量和毛利率表现正常,业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%,同比增长0.4个百分点,盈利能力稳定,前三季度公司归母净利润54.3亿,累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%,增速变动上看回落较多,业绩下滑的原因主要有四个:(1)第三季度业绩同比下滑32.8%,明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大(2018Q3营收184亿,+124%),2019Q3营收201亿,同比增长仅9%;(2)三费均增长明显,2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿;财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿,管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%;(3)2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降,从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿;(4)少数股东损益占比提升,从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来看,金地三季报业绩低于市场预期,有利于市场预期的下行,最终年报超预期可能性反而较大。

销售大幅增长,三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿,同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元,同比上升33.7%,销售面积710.3万方,同比增长22.4%,销售均价19969元/平方米,同比增长9.2%。前三季度,公司土地总投资额约517.8亿元,新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平,拿地单方成本6917.8元/平方米,较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线占比80%。

短期偿债压力尚可,净负债率同比小幅下降。截止2019年中期,公司融资成本仅为4.87%,在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末,公司总有息负债为887.8亿元,同比增长12%,净负债率为60.1%,同比下降了5.5个百分点。其中长期有息借款676.8亿元,占比约为76.2%,而截止三季度末公司在手现金431.5亿元,现金短债比2.0X,在手现金充沛,短期偿债压力较小。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.13元、2.65元、3.08元,我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右,按下限来估计2019全年营收增长31%,业绩增长19%,目前股价对应2019年业绩的估值为5.9X,给予公司2019年7倍PE,对应目标价14.91元,维持“买入”评级。

保利地产:盈利能力持续提升,物业分拆托底估值

业绩符合预期,盈利能力进一步提升。近期公司发布了2019年三季报,前三季度公司实现营业收入1117.9亿元,同比增长17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润128.3亿元,同比增长34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%,同比分别增长3.2和1.5个百分点,前三季度公司归母净利率11.5%,同比提升1.4个百分点,盈利能力进一步提升。

销售稳步增长,净负债率同比减少。2019年前三季度,公司累计实现签约销售金额3468亿元,同比增长14%,其中一二线城市销售金额占比75%,并实现累计销售回笼3098亿元,回笼率达到89.3%,回款率较同比提升了3.6个百分点。实现累计销售面积2294万方,同比增长13%,销售均价15152元/平方米;2019年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额1097亿元、1430亿元和941亿元,同比分别增长26%、11%和7%,分别实现销售面积700万方、936万方和657万方,同比分别增长18%、9%和15%。截至三季度末,公司总有息负债2759亿元,净负债率为82%,同比减少19个百分点,其中短期有息负债482亿元,现金短债比为2.3倍。

坚持深耕一二线,三季度拿地明显增多。2019年前三季度,公司新增项目84个,同比减少22%,对应计容建面1493万方,同比减少39%,前三季度新增计容建面为2018年全年新增计容建面48%,同时新增权益建面1130万方,权益比76%,一二线城市拿地占比约为75%。前三季度,公司拿地金额996亿元,权益地价760亿元,同比减少24%,新增土地楼面地价6382元/平方米,同比持平。分季度来看,2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为14、30、40个,对应计容建面分别为279.5万方、541.3万方和667.2万方,分别同比减少62%、30%、29%,2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国108个城市,共计666个项目,总建筑面积24772万方,其中待开发面积7654万方。

盈利预测与投资建议。我们预计2019-2021年的EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元,考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升,给予公司2019年8.5倍估值,目标价17.09元,维持“增持”评级。

中南建设:业绩再超预期,有息负债保持低位

前三季度业绩再超预期,盈利能力稳步提升。前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现36.5%和78.7%的高增长,业绩增速相比中报再度提升,盈利能力稳中有升。截至三季报末预收账款为1278.8亿元,较2018年末增长16%,公司可结算资源充沛,明年业绩具备保障。前三季度公司综合净利率为5.7%,较上年同期上升了0.5个百分点,考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于2018年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。

销售依旧维持较高增速,全年销售料稳步增长。2019年1-9月公司实现合同销售金额1300亿元,同比增长27%,销售面积约1026万平方米,同比增长32%,我们预计全年销售规模有望突破1800亿元,前三季度平均销售价格12625元每平方米。同时,前三季度公司经营性现金流入938亿元,为一年内到期有息债务的5.9倍,现金回款情况良好,经营风险可控。    

拿地力度持续增强,积极补充土储。2019年1-9月公司新增51个项目,新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市,新增计容建面751万方,权益计容建面468万方,拿地权益比为62.3%,新增项目平均地价约4832元/平方米。分季度来看,公司第三季度拿地力度明显增强,2019年Q1、Q2和Q3分别新增项目12个、15个和24个,对应计容建面分别为192.8万方、230.8万方和327.1万方。截止三季度末,公司已布局到全国107个城市,共计349个项目,总土储4755万方,其中在建计容建面3423万平方米,未开工计容建面1332万平方米。

有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。截至三季度末,公司总有息负债规模为690.6亿元,相比年中仅增加5.1亿,总有息负债在同等规模的房企中处于低位,经营风险可控。三季度末公司短期有息负债160.3亿元,占总有息负债的23.2%,较18年末减少了8个百分点,负债结构合理。公司在手现金充沛,截至三季度末现金为254.5亿元,现金短债比1.6倍。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升,净负债率持续改善,我们维持“买入”评级,目标价11.4元。

华发股份:毛利率提升明显,中期分红超预期

毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳,业绩增速明显低于营收的原因:1)高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿;2)销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速;3)去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿;4)少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认,预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外,公司拟首次进行中期派息,每10股派息2元(含税),表现超出预期。公司可分配利润充裕,此后中期分红或成为常态。

销售逆势高速增长,明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿,同比增长72.2%,实现签约销售面积179.1万方,同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35,销售增速大幅超越同行及行业平均水平,实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线,主打中高端改善型产品,上半年销售均价24,345元每平米,在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年,预计全年实现销售额950亿(+63%)。截止上半年末公司在建面积1158.5万方,同比增长45.4%,公司目前土储转在建,在建转可售速度双双提升,这为明年的销售增长打下基础。

下半年拿地或提速,大湾区积极储备城市更新项目。报告期公司新开工338.9万方,相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。考虑到上半年土地市场过热,公司拿地相对谨慎,获取土地计容建面仅97.2万方,主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市,下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。此外,公司在大湾区的城市更新业务稳步推进,除珠海外,公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。

预计公司2019-2021年EPS分别为1.56元、2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升,给予公司2019年7倍估值,目标价10.93元不变,维持“买入”评级。

融创中国:业绩如期高增长,下半年货值充沛

业绩大幅增长,盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方,同比大幅增长51.4%,结算金额734.2亿元,同比大幅增长65.6%,带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%,较上年同期相比稳中有升。值得关注的是,报告期内联合营企业投资收益36.3亿元,同比增长226%,财务费用净额仅6.1亿元,同比减少77%。

销售规模位居行业TOP5,下半年货值充沛。2019年上半年,公司实现合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%,位居行业第五,权益销售比例为69%,上半年公司总共可售量约3700亿元,新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米,同比下降9%。展望下半年,公司可售货值充沛,预计总可售资源约5722亿元,其中存量货值约1665亿元,新推货值为4057亿元,其中一线、二线及强三线推盘量占比分别为6%、74%和20%。

土储充足质量高,下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方,同比增长约60%,权益占比约61%,拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地,严格控制拿地节奏。截至2019年8月,公司总土地储备2.13亿方,平均土地成本4307元/平方米,总货值约为2.82万亿,其中83%位于一、二线城市,土储规模充裕质量较高。

流动性充裕,短期偿债能力强,杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元,而在手现金为1380亿元,覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末,公司有息负债总额3021亿元,相比去年末增长了32%,导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计,年末净负债率有望明显改善。2019年上半年,穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级,并展望为稳定。

预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元,考虑到公司盈利能力稳定,给予2019年7倍估值,对应目标价44.26港币,维持“买入”评级。

佳兆业:业绩超预期,净负债率明显回落

业绩增速超预期,毛利率小幅走高:2019年上半年公司业绩表现超出市场预期,业绩增速明显高于营收的原因:1)销售毛利率有所提升,从去年同期的31.5%提升到33.4%;2)成本管控得力,各项营业开支增速明显低于收入增速;3)汇兑损益及资产减值同比大幅减少,从去年同期的8.1亿减少到2.0亿;4)报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿,而少数股东损益大幅减少5.9亿。

销售增速亮眼,大湾区货值充裕:报告期公司实现权益销售金额347亿,同比增长37%(销售均价17,700元每平米,基本持平)。从贡献结构上看,旧改转化的项目占比33%,从贡献区域上看大湾区占58%,深圳占比30%。下半年公司预计推盘1200亿(权益口径),其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%,保守按45%的去化率估计,完成全年权益销售目标875亿难度不大。

旧改储备丰富,广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表,公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末,公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方(对应货值1890亿,土地成本仅2,692元每平米),在上海有21万方(对应货值85亿,土地成本13,067元每平米),潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方,货值约2万亿,广州和深圳占比约60%。

净负债率明显回落,负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%,相比2018年底下降了45个百分点,持有现金300亿,相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化,迄今回购5.6亿美元优先票据,令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%,相比去年末小幅上行0.2个百分点。

预计2019-2021年EPS分别为0.56元、0.65元、0.72元。考虑公司在大湾区土储货值充裕,净负债率大幅改善,维持“买入”评级,目标价4.20港元不变。

旭辉控股集团:盈利能力稳中有增,拿地权益有所回升

核心净利润稳健增长,盈利能力保持强劲。2019年上半年,公司实现营业收入200.6亿元,同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%,同比增加6个百分点,维持在行业优良水平,销售净利率为22.0%,同比基本持平,核心净利率14.3%,同比增长1.0个百分点。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿,同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长,表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升,全年业绩无忧。

上半年销售高速增长,下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方,同比分别增长33.9%和17.5%,销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%,在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升,上半年公司销售均价约为17400元每平米,同比增加13.7%。从结构上看,一二线城市销售贡献达70%,长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末,公司已完成合同销售1030亿,占全年目标1900亿元的54%,下半年可售货值为2300亿元,其中一二线及准二线占比89%,可售货值充沛,预计完成全年销售目标无虞。

多元化方式拿地,权益比明显提升。在拿地方面,公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式,1-7月公司新增建筑面积878万平方米,权益地价324亿元,拿地金额权益占比提升至74%,拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构,2019年新增项目首置首改占比提升至74%,上年同期为45%,二线城市拿地占比从上年的54%提升至81%。截止7月末,公司累计土地储备达6300万方,总货值9800亿,其中一二线及准二线占比高达89%。另外,公司在大湾区通过合作开发加旧改模式,在8个城市,合计锁定逾30个项目,预计总建面约600万平方米。

杠杆总体可控,融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善,截止上半年末公司净负债率约为69.5%,比去年同期降低2.5个百分点,一年内到期债务比约为18%,杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道,境内外融资渠道畅通,境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平,2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%,较2018年末略升0.1个百分点,融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元,考虑到公司销售增长持续,各项指标均衡向好,未来增长空间确定性强,维持“买入”评级,目标价 5.78 港元。

融信中国:净负债率改善超预期、下半年拿地保持弹性

业绩增长符合预期,下半年毛利率有望维持。公司前三年较高的销售增长逐步进入到业绩兑现阶段,上半年公司结算区域主要位于杭州、福州、阜阳、上海等地,结算金额大幅增长带动业绩增长。上半年公司的销售毛利率为23.9%,相比去年底略有提升,展望下半年预计毛利率依然能维持在24%左右的水平。

销售增速放缓,销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿(+4%)、销售面积282万方(+11%),销售单价为20100元每平米,在TOP50房企里面名列前茅,销售权益比约55%,销售去化率约70%,销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商,聚焦高效能城市,坚守中高端住宅市场,下半年预计新推1200亿(长三角占55%、海西占22%),假定去化率维持不变,全年有望实现1400亿销售目标。

净负债率改善超预期,安全性明显提升。今年上半年公司大力优化债务结构,短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%,平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%,货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿,增长27.6%。截止到2019年中,公司的净负债率为77%,相比2018年末下降了26.8个百分点,降幅超出市场预期。

总土储稳定增长,下半年拿地保持弹性。公司按“1(核心一二线)+N(周边辐射城市)”布局,目前进入43个城市,截止到2019年中,公司总土储2654万平米,权益比约53.3%,平均土地成本4465元每平米,相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方(平均溢价率仅12.6%),总土地对价177亿,公司权益地价84亿,拿地相对谨慎,下半年公司拿地保持一定弹性。

结合对标公司估值和公司的土储布局和杠杆显著改善,给公司予2019年6倍PE,对应目标价13.03港元,维持“买入”评级。

宝龙地产:销售逆市高增长,商业地产提估值

业绩增长符合预期,毛利率再度提升:受益于公司2016年以来住宅销售的发力,公司地产开发结算持续放量,为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%,而其中住宅贡献70.5%(2016年这一数字仅为27.2%)。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度,通过“商业+地产”模式拿地,严控土地成本,深耕长三角区域,目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升,达到38.8%的历史高位,带动净利率提升至19.7%,同比上升了0.8个百分点。

销售逆市高增长,受益于低基数和区域深耕:2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿,同比增长78.7%,增速远超行业水平,在TOP50房企里位居前列。年中公司提升年度销售目标10%至550亿,下半年公司可售货值约631亿(长三角占78.1%),保守按45%的去化率,预计公司2019年销售额580亿,增速超过40%,未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。

拿地开创新模式,土储成本优势突出:公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方,总可售货值超过3000亿,土地平均成本仅2701元每平米,占2019H1销售均价的16.5%,土地成本优势十分突出。

携手腾讯开启商业数字化,融资成本稳健下降:公司与腾讯设立合资公司,打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富,覆盖面广,2019年计划新开业6家,预计年末开业商场达到45家,总可租赁面积(不含委托管理)为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿,平均融资成本仅6.24%,相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元,考虑到公司商业估值逐步呈现,给予2019年6倍估值,调升目标价至6.38港币,维持“买入”评级。

公司公告

【中南建设|经营业绩】2019年1-9月公司营业收入409.6亿元,同比增长36.5%;归属于上市公司股东的净利润22.6亿元,同比增长78.7%;每股基本盈利0.61元,同比增长78.7%;2019年1-9月公司销售面积约1024万平方米,同比增长32%,销售金额1299亿元,同比增长27%;

【北京城建|经营业绩】公司前3季营业收入合计106亿元,同比增长38.83%;归属于上市公司股东的净利润17.97亿元,同比增长167.97%;加权平均净资产收益率8.31%;

【云南城投|经营业绩】公司前三季度实现营业收入48.52亿元,同比减少30.61%;归属于上市公司股东的净亏损10.63亿元,去年同期则为净利润2.28亿元,同比下降567.15%;

【荣安地产|经营业绩】第三季度,公司营业收入4.62亿元,同比下降56.23%;归属于上市公司股东的净利润5831.78万元,同比下降74.95%;前三季度,公司营业收入25.24亿元,同比增长8.58%;归属于上市公司股东的净利润6.5亿元,同比增长59.66%;

【金茂|出售股权】金茂5.75亿正式挂牌青岛茂景置业100%股权,信息披露截止至11月22日,上述交易的转让方共有三家企业,具体包括了凯喜有限公司、中海地产集团有限公司和桐乡豪庆置业有限公司。三家公司分别持有标的公司68%、18%和14%的股权;

【滨江|拿地】公司以总价4.92亿元竞得浙江嘉兴一宗商住地块,楼面价7628元/平方米,溢价率3.80%,出让面积3.22万平方米,建筑面积6.45万平方米,容积率大于1且小于2,为住宅用地;

【合景泰富|拿地】公司以底价3.45亿元成交广州一商地,楼面价8110元/平方米,该地块为商业服务业设施用地,用地面积为8.78万平方米(规划建设用地面积6.26万平方米),容积率≤0.68,建筑面积4.26万平方米;

【中国铁建|发行债券】公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过200亿元(含200亿元)的公司债券,分期发行;品种一以每3个计息年度为一个周期(“重新定价周期”),首个周期的票面利率为4.03%;品种二以每5个计息年度为一个周期(“重新定价周期”),首个周期的票面利率为4.3%;

【华侨城|经营业绩】前三季度,公司营业收入122.07亿元,同比增长24.15%;归属于上市公司股东的净利润31.88亿元,同比增长3.62%;基本每股收益0.3886元/股,同比增长3.63%;

【铁岭新城|经营业绩】前三季度,公司营业收入6021.44万元,同比下降34.51%;归属于上市公司股东的净利润-503.91万元,同比下降187.48%;

【荣安地产|提供担保】公司为5家下属子公司共计40.3亿元贷款提供担保,及为1家全资子公司提供1.1亿元的财务资助,本次担保提供后,公司对外担保总余额为人民币130.13亿元,占公司最近一期经审计净资产的274.03%;

【福星股份|经营业绩】前三季度,公司实现营业收入57.16亿元,较上年同期减少20.09%;归属于上市公司股东的净利润为4.06亿元,同比减少39.42%;

【招商蛇口|经营业绩】第三季度公司实现营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归属于上市公司股东的净利润1.95亿元,同比下降83.21%;前三季度,公司合计实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,同比下降38.46%;

【金地集团|经营业绩】2019年前三季度,公司实现营业收入425.32亿元,同比增长26.91%;归属于上市公司股东的净利润54.25亿元,同比增长3.41%;基本每股收益1.20元;

【信达地产|经营业绩】公司前3季度营业收入87.05亿元,同比增长9.48%;归属于上市公司股东的净利润6.14亿元,同比减少30.82%;

【世茂股份|经营业绩】公司前3季度营业收入150.71亿元,同比增长4.8%;归属于上市公司股东的净利润15.45亿元,同比增长4.4%;

【中华企业|经营业绩】公司前3季度营业收入104.53亿元,同比增长15.33%;归属于上市公司股东的净利润18.67亿元,同比增长129.43%;

【厦门国贸|经营业绩】前9月,公司营业收入1629.6亿元,同比增长11.85%;归属于上市公司股东的净利润18.91亿元,同比增长1.12%;基本每股收益0.76元/股,同比增长1.33%;

【中洲控股|经营业绩】第三季,公司营业收入14.12亿元,同比下降46.31%;归属于上市公司股东的净利润7.24亿元,同比增长22.25%;基本每股收益1.0890元/股,同比增长22.25%;前9月,公司营业收入38.02亿元,较上年同期减少32.79亿元,减幅46.31%;

【银座股份|经营业绩】前9月,公司营业收入92.12亿元,同比下降4.50%;归属于上市公司股东的净利润4807.8,5万元,同比增长33.18%;基本每股收益0.0924元/股,同比增长33.14%;

【粤海置地|经营业绩】截至2019年9月30日止九个月,集团综合收入约7.65亿港元,较上年同期的0.31亿港元增加约23.6倍,归属于公司持有者亏损约6143万港元;

【路劲|拿地】公司竞得杭州两宗商住地,崇贤新城向阳4号地块成交价10.05亿元,楼面价12561元/平方米,溢价率25.61%;崇贤新城向阳5号地块成交价13.65亿元,楼面价12699元/平方米,溢价率26.99%;

【朗诗|拿地】公司以4.14亿元的价格竞得江苏常熟市一宗住宅地块,成交楼面价为1.25万元/平方米,溢价率3.76%;土地面积为2.75万平方米,容积率为1.0-1.2,建筑面积为3.30万平方米;

【合景泰富+绿城|合作开发】合景泰富集团浙江区域公司与绿城浙江公司战略合作仪式暨“春来晓园”项目合作签约仪式于广州举行,该项目占地面积64470平方米,建筑面积193,000平方米,容积率为2.0;

【华远地产|经营业绩】前三季度,公司实现营业收入31.59亿元,同比增长3.14%;实现归属于上市公司股东的净利润2.99亿元,同比增长2.45%;基本每股收益0.127元/股,同比增长2.42%;

【华发股份|发行票据】公司拟发行2019年度第六期中期票据,本期发行金额为10亿元,期限为5年,将于11月4日至11月5日发行;

【金隅集团|经营业绩】前9月,公司营业收入673.64亿元,同比增长20.15%,归属于上市公司股东的净利润37.16亿元,同比增长19.75%;基本每股收益0.35元/股,同比增长20.69%;

【首开股份|经营业绩】截止今年三季度,公司开实现营业收入295.45亿元,同比增长38.78%,归属于上市公司股东的净利润23.76亿元,同比增长28.57%;

【南山控股|经营业绩】前三季度,公司营业收入30.92亿元,同比下降27.65%;归属于上市公司股东的净利润7978.42万元,同比下降65.53%;

【金融街控股|经营业绩】截止今年前9月,公司营收133.5亿元,同比增长53.63%;归属于上市公司股东的净利润13.75亿元,同比增长32.13%;

【陆家嘴|经营业绩】截至今年前9个月,公司录得营业收入104.81亿元,同比增长22.24;归属于上市公司股东的净利润24.95亿元,同比增长16.08;

【中航善达|经营业绩】前三季,公司营业收入39.18亿元,同比下降2.27%;归属于上市公司股东的净利润1.38亿元,同比下降83.35%;

【建发股份|经营业绩】前三季,公司营业收入2103.58亿元,同比增长14.78%;归属于上市公司股东的净利润18.25亿元,同比增长6.24%;基本每股收益0.64元/股,同比增长4.92%;

【中南建设|提供担保】公司为子公司相关债务提供5亿元担保,期限24个月,提供本次担保后,公司对外担保总金额为594.97亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的341.97%;

【新湖中宝|经营业绩】前9月,公司营业收入110.62亿元,同比增长56.19%;归属于上市公司股东的净利润24.57亿元,同比增长38.79%;基本每股收益0.288元/股,同比增长39.81%;

【旭辉控股|发行票据】公司发行2024年到期为4亿美元优先票据,票面利率6.45%,自今年11月7日(包括该日)起按年息率6.45%计息,须于每半年期末支付;

【佳兆业|发行票据】公司拟发行2亿美元11.95%额外票据用于中长期债务再融资;

【融创|发行票据】拟发行2024年到期的6.5亿美元优先票据,利率7.5%,票据将自2019年11月1日(包括该日)起按年利率7.5%计息;

【中交地产|拿地】公司以底价16.9亿元竞得南京一宗商住用地,楼面价9031元/平方米,总出让面积达4.9万平方米,建筑面积18.71万平方米;

【中海地产|拿地】公司以成交总价11.73亿元竞得珠海一宗住宅用地,折合楼面价约为12935元/平方米,溢价率27.36%,地块占地面积5.73万平方米,计容总建筑面积不超过9.07万平方米,容积率不大于1.582且大于1;

【天地源|经营业绩】前9月,公司营业收入24.71亿元,同比下降38.41%;归属于上市公司股东的净利润2.46亿元,同比下降30.36%;基本每股收益0.2842元/股,同比下降30.36%;

【粤泰股份|经营业绩】前三季度,公司营收43.4亿元,同比增长73.85%;归属于上市公司股东的净利润为3.86亿元,同比下降38.57%;

【深物业A|经营业绩】前三季,公司营业收入10.02亿元,同比下降16.43%;归属于上市公司股东的净利润1.03亿元,同比下降28.52%;

【富力地产|经营业绩】公司前三季度合计营业收入505.24亿元,同比增长近12%;营业利润65.06亿元,净利润47.51亿元;归属于母公司股东的净利润45.37亿元;

【禹洲地产|发行票据】公司拟发行于2024年到期本金总额为5亿美元按年利率8.375%计息的优先票据,预期票据的上市及买卖将于2019年10月31日或前后生效;

【广宇发展|经营业绩】前三季公司营业收入130.81亿元,同比下降9.46%;归属于上市公司股东的净利润24.6亿元,同比增长6.64%;基本每股收益1.32元/股,同比增长6.45%;

【中南|拿地】公司以总价约4.2亿元竞得江苏徐州一宗住宅地块,溢价率69%,出让面积为41479.42㎡,容积率为2.2,建筑面积91254.72㎡,地块起价约2.49亿元,楼面起价2727.53元/㎡;

【大悦城|经营业绩】前三季度,公司合计实现营业收入223.32亿元,同比增68.28%;归属上市公司股东的净利润24.35亿元,同比增47.08%;

【金地集团|重大事项】招商银行第十一届董事会第四次会议审议通过了《关于与金地集团关联交易项目的议案》,给予金地集团关联交易授信额度人民币260亿元,授信期限2年;

【金科股份|经营业绩】前三季,公司实现营业收入约432亿元,同比增长约61%;净利润约47亿元,同比增长约94%;其中第三季度,实现营业收入170.98亿元,同比增长50.69%;归属于上市公司股东的净利润13.91亿元,同比下降8.80%;

【泰达股份|经营业绩】前三季度,公司实现营业收入约107.02亿元,同比增长0.14%;归属于母公司所有者净利润约9951.67万元,同比增长约37.54%;基本每股收益0.0674元/股,同比增长37.54%;

【弘阳地产|发行票据】公司拟发行于2021年到期金额为1亿美元的13%优先票据,票据上市预计将于2019年10月31日生效;

【正荣地产|发行票据】公司拟发行于2023年5月6日到期的本金总额3亿美元的票据,年息9.15%;

【中粮地产|拿地】公司以9.25亿元竞得武汉一宗住宅用地,楼面地价6440.69元/平方米,溢价率17.10%,土地面积51270.08平方米,住宅用地,容积率为2.8;

【招商蛇口|拿地】公司以总价8.96亿元摘得浙江嘉兴一宗宅地,楼面价9040元/平方米,溢价率22.16%,出让面积45044平方米,容积率2.2,建筑面积99097平方米;

【绿地|重大事项】绿地与上海市奉贤区政府签署战略合作框架协议,将聚焦奉贤新城中心商业商务区,共同推进建设具有国际化水平的综合体项目。此次签约的三个项目位于上海奉贤新城中心商业商务区,该区域将围绕“上海之鱼”(核心景观湖,占地8.74平方公里,将是上海面积最大的人工湖),重点发展高端商业、娱乐、休闲度假和低密度生态居住等产业;

【光明地产|发行票据】公司实施发行2019年度第四期中期票据,实际发行金额6亿元,利率5.87%;

【华侨城|发行票据】公司发行2019年度第四期中期票据,本期发行金额15亿元,发行期限3+N年;

【明发集团|经营业绩】截至2019年9月30日止9個月,集团录得未经审核合同销售约85.2亿元,较2018年同期(约人民币133.6亿元)下降约36.2%;

【合景泰富|经营情况】2019年10月,公司的预售额为人民币101.28亿元,与去年同期相比增加123.6%,预售建筑面积约为65.8万平方米,与去年同期相比增加129.3%;

【上海金茂|经营业绩】公司前三季度营业收入131.37亿元,同比减少38.66%;毛利率40.69,净利润41.24亿元;归属于母公司所有者的净利润28.12亿元,同比增长25.3%;

【首创置业|发行中票】公司拟以债务发行方式仅供专业投资者参与的Central Plaza Development Ltd.的30亿美元中期票据及永续证券计划,于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市;

【万科置业|重大事项】股东会以100%的赞成票同意公司更改名称为“万科海外投资控股有限公司”,将公司英文名称由“Vanke Property (Overseas) Limited”更改为“Vanke Overseas Investment Holding Company Limited”;

【禹洲地产|拿地】公司以底价4.63亿元竞得青岛西海岸核心区两宗商住地块,土地总面积4077平方米,规划建筑总面积95170.4平方米;

【保利|拿地】公司以底价19.72亿元竞得东莞1宗地块,楼面起价10483元/平方米,可售楼面价10646元/平方米,地块规划用途为居住+商业金融业用地,占地面积46177.37平方米,容积率>1.0且≤3.5-5.5,总计容建面为188,116平方米;

【富力地产|经营情况】公司今年10月的月内权益合约销售总金额约为人民币140.8亿元,销售面积达约1,396,700平方米,同比分别上升62%和93%;至今年10月底,公司总权益合约销售金额约人民币1066.4亿元,销售面积达约993.11万平方米,同比分别上升11%和35%;

【滨江集团|发行票据】公司拟发行2019年度第一期中期票据,拟发行金额人民币9亿元,期限为3年期,票据面值为100元;

【中粮|拿地】公司以成交总价8.97亿元竞得徐州一宗商住用地,成交楼面价2382元/平方米,溢价率3.9%,出让面积13.25万平方米,建筑面积37.7万平方米,起价8.63亿元,楼面起价2292元/平方米;

【金地|拿地】公司以22.08亿元竞得东莞一宗居住用地,成交楼面价12840.72元/㎡,溢价率8.88%,出让面积48727.94㎡,可建设用地面积44716.78㎡,综合容积率为3.84,最大计容建面171,925㎡;

【瑞安房地产|拿地】公司透过竞投,成功投得上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块的开发权,代价为人民币18.6亿元。

新房成交表现

公司估值表

往期回顾

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