这是第二次来佳兆业，上次是投资者开放日，调研了两个旧改项目（南门墩和盐田），并参观了佳兆业旧改博物馆，对佳兆业聚焦大湾区，提升城市更新的特色，印象深刻。这次参加雪球调研团，参观了佳兆业水世界度假区和佳兆业的两个公寓项目
一，深圳佳兆业水世界度假区。
实话说，一开始自己对这个水世界项目是有点轻视的，因为见识了较多这种水上乐园，以为就是个简单的水上游乐场，实地考察后，较为震撼:顶级的资源，大气的规划，如果最后全面落地，将成为深圳的一个度假康养圣地。通过这个项目，佳兆业深耕深圳，雄心大志，一览无余。个人认为:这个项目成功的前提是分六期的公寓项目和配套的游乐酒店康养项目形成良性互促，最终全盘建成。
整体项目的规划沙盘:
该项目对面是香港，金色沙滩，海水清澈平静。规划了水上世界，高空泳池，冰雪世界，海洋馆，模拟火星基地，康复养老院，直升飞机场，游艇码头，沿着海洋线规划了五个五星酒店。目前有万豪等两个酒店在营业，水世界刚刚开业。
海岸线景色，真的很美
配套六个地块开发公寓项目，目前是一期，主要是独栋和大平层项目，230平-440平，10万一平，今年晚些时候开盘。据佳兆业介绍，周围高净值人群较多，主要在生物制药等领域，去化并不太担心。
配套的水世界，不是周末但客人也可以，拥有亚洲最长最炫的滑道，造浪池，海水模拟浮潜池。
说一个小小细节，就是下面这个储物区，节俭实用，虽然是微不足道的成本，但这种乐园项目就怕控制不住成本，只要能控制成本，保持运营，对公寓项目和其他乐园项目的落地意义很大。
正在营业的高星酒店，目前算是旺季，据介绍房价较高（旺季能达到3000一间房并且入住率达到80%左右），淡季价格也在1000以上。
其他三个酒店和剧院，目前没有完全建好。图为酒店旁边的剧院，如果能尽快把这五个酒店建成，视觉效果要好，整体经营也会联动。但现在到底这客流量能不能承载，资金能否支撑，都是值得深入研究的事情。
二，参观深圳市中心的旧改项目（深未项目）。
该项目2是旧改项目，高层和中层都是公寓，底层为写字楼，成本大概20亿，可售货值58.8亿货值。公司自己测算净利润5亿左右，17%左右净利润率。单套公寓的面积在280平方以上，定位为豪宅（有高空无边际泳池，地标打卡地档次的酒吧会所）。装配式建筑，装修成本1万一平，预计售价也是10几万一平。建筑和装修周期长，得2025年才能精装修交付。办公和公寓限价没有居住地那么严格，公司项目负责人对售价感到乐观。
这个项目，主要让我感受到深圳商业公寓项目的不一样，青岛的公寓基本都是以小户型、loft为主，面积一般30-60平方，很少有100平以上的，商业公寓价位不到同地角住宅的一半。深圳的公寓项目面积却这么大，单价这么高，直接定位为豪宅，确实让我开拓了视野。商业公寓的不限购，这里反而成了优势。目标客户为超高净值人群，对户口学位也没有那么在意。个人觉得，这和深圳的经济实力和发展速度有密切关系。大基数的高净值人群在深圳快速积累财富的同时，追求生活品质，催生了这种高价的大平层商住项目。佳兆业这个的旧改项目，目标定位比较明确，也确实和深圳发展息息相关，如果能加快施工进度，加快周转就好了。
三，城市更新的介绍。
佳兆业负责城市更新的邓总介绍了这块业务。他说:城市更新是深圳房地产市场的特点。深圳是佳兆业城市更新业务的重点，政策是鼓励的，市场比较成熟。关外的城市更新项目多，关内的相对少。微观来说，大湾区城市更新项目较为活跃，东莞，广州都比较火，拆除面积大，速度快。深圳相对成熟稳定。
城市更新的难点和门槛
1，政策复杂，且变化快，单单深圳就有500多个，广州也是一样，政策细变化快。2，项目贡献高，要求全面的技术支持，就是对操盘能力要求高。目前深圳对贡献多的奖励也大。3，全流程，庞大的全面的专员队伍。技术门槛很高，大概20个左右的节点（各个城市要求不太一样），每个节点都要求高，都不能出纰漏，一个更新过程时间很长，佳兆业平均44个月搞定。4，对产业要求高，以前是学校，现在对文化也提出要求。目前对更新项目随附的产业有明确要求。有新产业好项目的优先考虑。5，佳兆业提出城市公共服务商的概念，努力适应。同时全国储备城市更新人才，目前超过1000人。回顾2020年深圳项目多，广州面积大，东莞实现突破。
邓总介绍:未来旧改基本都是大项目，佳兆业通过综合实力，拿到了旧改大项目的门票，盐田整体搬迁，深圳烂尾楼改造都是创造经验，趟出了路子，同行和政府都很认可。
目前广州小坪村进展很快。
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四，问答环节:（财务方面的郭总，城市更新方面的邓总，投资关系的王总，作答）
主要介绍了佳兆业对深圳和大湾区旧改的看法，三道红线和降低资金成本的设想，以及分红期权的政策解读，下一步公司重点发力的方向。
五，用简单的话总结一下感受:
1，佳兆业有精兵强将，接触的中层和员工都给人感觉朝气蓬勃，干劲十足，业务熟练。公司介绍，目前佳兆业员工相对稳定。
2，佳兆业深度绑定深圳，绑定大湾区。佳兆业发展与深圳发展密切相关，深圳从规划，交通，公共事务管理到民众的文明程度创富的热情，确实是国内一线城市。但风险点:深圳房价太高，旧改项目周转慢。
3，目前一二线部分高净值人群财富快速积累后，换房需求相对强烈，尤其是疫情之后，压制了国外置业需求。佳兆业的产品和旧改商业模式是否能迎合这部分需求，有待观察。
4，佳兆业年收入1300亿，旧改项目普遍利润率较高，并且各种政策调控背景下，房地产向头部企业集中的趋势明显。目前市值不到170亿港币，市场是否对各种风险有点反映过度?
5，北京项目收购，目前还不能下定论，要看项目的去化情况，skp毕竟是北京超级火爆的商场，该事件已经过去。近期要看东角头土地的清算情况，旁边的歌剧院和地铁站动工后，这已经是地王级别的宝地，是否能早日落定，对佳兆业意义重大。
最后贴一张图来说说深圳在城市中领先的地方之一，凌晨的深圳街头。就是这个过街天桥，深圳随处可见。这条路实际是双向14车道的，中间四个快速车道，边上两个慢速车道加一个公交专用道。这在青岛是很难做到的，不仅仅是路宽车道多的问题，是青岛的快速路交通断头和车道3变2梗阻，可能青岛受制于地形和老城区建筑。但青岛的新区也没有提前规划好。就从这一点说，高水平的规划和管理，生机勃勃的创富之城，深圳的房价贵有贵的道理。
本人无利益相关，也未持有佳兆业股票，仅将调研所见所闻与行业思考进行分享，方便有兴趣的投资者更好的了解行业与公司。