@今日话题 地产系列文章第4篇啦！
前三篇：
估值之前，简单回顾一下，第一篇简单讲了一下近些年地产公司采用的高周转的策略。但是这里强调一下，按今年上半年这种情况来看，已经不是比谁资金周转的更快了，疫情会对地产销售造成很大影响，所以现在要比的是谁更能扛！也就是谁的融资更少，成本更低，现金流更优秀。所以，最近几天的反弹行情中，万科A力度较强，更受到资金的青睐。
第二篇预收账款里把未来几年的营收预测出来了，这里直接贴过来使用，逻辑不再赘述了，感兴趣可以再回去翻翻那篇文章。
因为这里涉及到了对面积和价格的预测，所以借着这里，简单聊聊未来城市之间的分化。
第三篇周期分析里提到了目前大周期已经进入高位区间，需求放缓，而且置业人口增加带来的红利也不复存在了，主要的需求来自城镇化率进程中带来的人口流动。
所以，快速发展阶段，不论是几线城市，都会有大批的人口涌入；而过了那个阶段呢，1到18线城市的人口增速就会出现明显的分化了。
任泽平教授也说过，不同城市间的收入差距会造成人口的迁移，区域经济占全国份额/该区域人口占全国份额的比值可以进行表述。比值大于1，说明该区域人均收入高于全国水平，自然会不断吸引人口流入，直至比值等于1。
OK，这么来看，未来一二线城市的需求是有保障的。而3-18线呢？大概率就要走下坡路了。那么有人要说了，前两年明明三四线房价涨的更快。那是去库存……
咱们今天要估的万科，80%以上的资源都在一二线，战略方向正确，未来业绩有保障，所以这里预计未来销售价格增速可以围绕CPI增速波动。
回顾完了，在这些基础上，我们就可以开始今天的正题了。
上面地产销售业务的营收已经预测完了，除此之外，地产公司还有一块比较重要的业务，有些地产公司也是将这一块业务剥离出来单独上市——物业。目前，万科的物业收入大概占总收入的3-4%，体量还比较小，但是未来前景还是比较好的。
为什么呢？简单从量和价两方面分别考虑，价格方面，物业费大多都是监管层定价，这块没啥好看的，没有大肉但是价格会稳步上升。量呢，新增量比较足，同地产销售面积增速；而且存量也很足，也就是老旧小区改造，此前好多老小区都没物业，现在在逐渐引入。所以呢，物业市场的空间还是比较广阔的。起码比地产销售业务还要广很多。
半年报里，万科物业管理收入增速27.05%，未来3年，咱们就按30%的年复合增速来预测吧！
除了地产销售和物业，另外还有一小块其他收入，收入占比1%左右吧。这块就不管它了，未来也按占总收入1%预测就好了。
注：这里比之前多往后预测了一年，基本延续了上文中假设，另外注意，其他收入这里按房地产开发收入的1.2%计算的（上文假设为占总收入的1%），因为我不会用WPS，循环引用成功不了，所以只能稍微调整了一下，但是最终结果差距不大（之前一直用的Word，但是办公电脑目前还在单位躺着，所以就凑合一下吧）。
按这种方法算出来的2019-2021年营收的增速分别为35.53%、1.96%、和14.12%。大概翻了翻，19年的收入增速高于其他机构的普遍预测，20年和21年低于其他机构预测数值。这是因为这里充分考虑了疫情对房地产行业的影响，做了比较保守的预测，希望实际情况要比这里的预测值好一些吧！
不知道这里预测的数值是否与您心中的预期一致呢？
这篇先到这吧，下一篇通过营收来算一下未来几年的利润情况，并进行估值。
最优，相信优秀的地产公司都能够顺利的度过疫情战，并在下半年迎来快速的增长！