@今日话题 地产系列文章的第三篇，前两篇：地产公司高周转策略和地产公司预收账款（合同负债）中也提到了，第三篇简单写一下地产行业的周期因素。
首先说一下，这篇文章要做的就是把握一个大方向，但是对于一个地产股的投资者来说，一般心里都早已有了这个大方向。想了很久也没有找出什么新颖别致的角度来展开这篇文章。
所以，先放结论，地产行业将从此前的黄金时代进入白银时代，行业进入成熟的稳定增长阶段。行业增速放缓，但头部公司会由于市占率的不断提升，享受成熟市场带来的红利。小周期方面，今年或明年会迎来地产投资增速拐点。
OK，结论说完了，如果跟各位心中的预期基本一致，现在就可以把文章关了。有一种说法，学科难度守恒，很复杂的问题（像天体物理，谁都搞不懂的事情）一般会用很简单的语句讲解，但简单的没啥可讲的问题（哲学，这里并非黑哲学），一般会讲的很复杂。接下来的篇幅就是用复杂的逻辑来水内容，哈哈。
城镇化率
这个可以算是第一驱动因素了。只有城镇化率不断提高，农村人口不断涌入城市，才能为地产行业创造出强大的需求。当然，这里咱们还是只分析量的因素了，价的因素前面文章也说了，就锚定CPI增速了。
结论：每个大的经济体，一般城镇化率达到75-80%时，城镇化进程结束。在城镇化率60%之前，是快速增长期，而达到60%后增速会换挡。罗列数据：2014年中国城镇化率55%，2018年59.6%，2019年60.60%。
这里会嵌套进来基建周期（与其他经济活动相关联），也就是固定资产投资增速。受城镇化率放缓影响，基建增速长期会呈下降趋势，但短期有周期上扬的趋势：2019年1-9月份累计固定资产投资增速4.5%，高于上半年的4.1%。所以，今年地产短期会好过一些（这里没考虑疫情影响）。
上面说的是城镇化率引起的人口流动，从而创造出的需求。还有一块需求，就是人口增速（尤其是置业人口的增速）！然而，置业人口（16-60岁）基本在2013年左右到达了顶峰。目前二胎刚实行几年，影响也没有到来，人口结构近10年还是会向着老龄化发展。所以，人口红利对地产行业带来的需求已经没有啦。
综上，快速增长时代结束了，行业步入成熟。
中周期因素
个人想了很久，查了一些文献，想搞明白，目前中国的地产行业存不存在朱格拉周期，存在的话周期大概为几年。说什么的都有。因为房产是一种使用年限非常长的产品（土豪随意），但还是存在着一定的替换的需求，毕竟人还是有不断追求更美好住所的需求的。但是更替的周期不好判断，比如汽车，中国的汽车平均使用年限是10年左右，从汽车行业便可以观察到明显的朱格拉周期，长度为10年左右。
这里说明一下，由于城镇化率引起的人口流动从而创造的需求现在还远没有到顶，所以朱格拉周期不会具有较大的影响。但是1998年出台房改政策，房子进入市场化，2000以后，地产行业进入快速发展期，到现在也20来年了，该换换房了！
短周期因素
由于新开工面积和竣工面积增速会呈一定周期进行变化，而两者之间有一定的时间差，所以会产生一定的库存周期变化。2019年全国房地产新开工面积同比增速为负，而高周转那篇文章里也提到了，目前进入了地产的结算周期，未来2年竣工面积增速会加快，新开工面积和竣工面积之间的差距变化会驱动新一轮的短周期到来，大概今年下半年或明年开始吧！
行业内观点
最后来看看行业龙头怎么评价地产行业。
2014年
万科：行业正在由黄金时代转入白银时代，价格单边高速上涨、行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。
保利：整体规模呈高位回落态势，行业渐入成熟发展新常态。
融创：经济增长继续放缓，房地产行业进入调整期。
2015年
城市化过程还远没有结束，房地产金融领域，物流、养老市场仍待开垦。
2016年
以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间，租赁市场发展。
2017年
住房回归居住属性，房地产回归实业属性，是不可逆转的时代趋势。
2018年
又飘起来了！哈哈！
水完了，下篇不水了。正式给地产公司估估值，一家一家来，还是先从万科A开始吧！