@今日话题 这个算是地产系列文章的第二篇吧，上一篇讲了地产公司近些年经营方面上常用的高周转策略，以及这种策略下对公司确认收入时点的影响情况。总结一下：1.现阶段，新开工到确认收入之间的时间差一般为3年（2016年以前大概为2年，2010年前大概为1年）；2.该策略可以帮助地产公司在行业景气周期中加快扩张的步伐——拿地，快速收回资金，继续下一轮拿地；3.该策略不会一直持续下去。
这篇就简单聊聊受此策略影响，未来地产公司的预收款（合同负债）会出现怎样的变化趋势，同时，如何通过预收款推算每年的营业收入（毕竟，最终还是要推算出未来每年的营收和净利润，才能对公司进行估值，确定公司未来年份合理的价值区间）。
这篇会相对简单很多，首先，再来回顾一下产业链条，销售面积是未来收入的直接来源，这块除了每年新增的销售面积，还包括之前已售未结的部分，这个同样重要。
还拿万科A来说，2018年已售未结的合同金额为5307.1亿元，远远高于其当年的结算部分（2976.8亿元）。2019年中报，该金额为6215.5亿元。所以，就算未来1年万科都没有新增销售，这些未结的部分也够吃撑其业绩增长。
OK，完善一下链条，新开工面积和销售面积这些可以作为前瞻性指标来预判其未来营收，但也要结合上拿地、土储和已售未结来综合考虑。
产业链条梳理完，再回到销售面积预测上，就有以下传导关系（还以万科为例）：
2020年销售金额会受到2019年新开工面积影响（2019Q3万科新开工同比下降11%，预计全年同降），所以，2020年销售面积增速会较2019年有所下降。2019年万科销售面积同增1.85%，2020年大概率0增速（仅代表本人观点）。由于今年又遇到了疫情影响，销售单价大概率比去年低，所以……
2021年的销售面积，同样会受到2020年新开工的影响，也会受到2019年拿地的影响。2019年万科拿地偏谨慎，而拿地和新开工的变化主要用来动态的调节公司土储。因此，估计2020年新开工面积也不会出现大幅增长，所以，2021年的销售面积大概率会保持2019年的增速，1.85%（也仅代表个人观点）。
OK，销售面积预测完了，我们再来看一下未来预收款怎么变化。先来看一下万科A历史上预收款变化的趋势。
由于高周转的策略，预收占销售金额的比重近几年逐渐增加，从75%左右增加至2019年Q3的90%以上。这主要得益于期房的销售增加，而这一数据与2006至2009年形成了强烈的反差，那时的预收款仅占40-50%之间。
而上文也说了，高周转策略不可能一直持续，所以这里预计2019年-2021年预收款/销售金额的比列会从2019年的90%左右逐年降至此前几年的均值80%左右。这里简化一下，2019-2021分别为90%、85%、80%。
再来看营收的变化趋势，按历史规律，与预收/销售收入成相反的变化趋势。拿地加快，形成大量预收，拿地放缓，销售面积下降，预收下降，而此前预收转化为营收的速度不会发生变化。
所以，按前文得出的结论，高周转不会持续，前期快速拿地形成的预收，会转化为营收；而未来新开工会放缓，销售放缓，预收会受到影响。因此，营收/预收比例未来3年会持续上升。
2019年按目前水平，该比值在68%左右，预计到2021年，逐年增至近几年均值80%。这里进行简化，2019-2021年分别为68%、75%、82%。
所以就可以得到下表，不知道与各位心中的预期值相不相符呢。
上述假设个人认为还是比较保守的。今天这篇到这就结束了。下篇简单聊一下地产的周期问题。然后就开始我们的估值部分！
最后，这两天在家无聊又画了一幅彩铅画，秀一下![[加油]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_05_struggle.png?v=1 "[加油]"){kind=small}
