| 发布于: | 雪球 | 转发：0 | 回复：33 | 喜欢：7 |
$万科A(SZ000002)$ 再给三年时间，房地产业可以恢复正常吗？假如恢复正常，万科到底值多少钱？最粗糙的算法：
1、开发业务3000亿体量，2000亿权益，7.5%净利润率，则开发业务150亿净利润，按5倍估值，750亿。经营性业务因为还要卖卖卖，所以出入较大，按50亿净现金流预估，这部分给15倍，750亿。合计1500亿人民币。
2、假如这三年一分钱不赚，三年后恢复正常，净资产保持2500亿。则1500亿市值对应0.6PB，对于一个正常经营的开发商，0.6PB应该是可以接受的。
这个算法极其粗糙，只是提供一种思维框架，也许框架越简单反而越好用。
目前港股750亿人民币市值，似乎值得持有。假如三年后上升到1500亿市值，26%的复合收益率还是挺诱人的。$万科企业(02202)$ $万物云(02602)$
估计活不了多久了
物业是不卖的 搭上租赁 这些零头 300有的
关键还是开发 毛利要上来
这么算吧，开发业务未来150亿利润，但是负债率只有60%，这个会不会提升估值
可以恢复正常 但是以后才是正常 之前不是
地产虽然暂时是有政策了，但目的是企稳，不是救。上面的人还是想让房价慢慢回归理性的，只是这几年完成了计划七、八年要做的，所以才出手维稳。
地产板块的第一波行情差不多了，个别地产股包括万科H已经回到2月份那个平台之上，甚至有的到去年10月那个平台了，可能后面是涨多的高位横盘或回撤，等万科A这种补涨一下，就要开始跟大盘一起出现中期回撤了。指数别看昨天进入技术性牛市，要是前1,2个月出现这个趋势还是能继续向上，但这里已经消耗了很多时空间，大概率是要中期调整出清一些割肉、解套、获利的了。
1.拿地那里的毛利率，还是存疑，地价放开，房价受限。2. 现房销售，周转率下来，却又不能捂盘销售，也是两难3.杠杆也下来后，整个roe都下来，估计会在个位数， 低于1pb也是合理常态。 出路： 还是参考华润的极少数几条产品线，做优做强。问题来了： 华润离开万科后，越来越强；却万科却和民营企业玩起冲下悬崖游戏，原因是啥？ 是激励机制不同导致的吗？一个以利润和现金流为中心，一个以规模和利润总和为中心？