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A股房企“招保万金”，除保利没有公布2023年报外，其他三家都已经公布。
如果按扣非归母净利润计算，万科比去年同期下跌51%。
金地集团比去年同期下跌119%。
根据保利发展的《业绩快报》，保利发展也比去年同期下跌35%。
以上三间房企无一例外均出现下跌，而招商蛇口则走出“独立行情”，扣非归母净利润比去年同期增长69%。这样的成绩“实属不易”，得到一片“赞誉”也是“情理之中”。
关键是这样的扣非归母净利润是如何实现的，根据年报披露利润增加是计提和信用减值减少，以及结转权益增加所致。
我们先看他的营业收入：
开发业务占2023年营业收入的88%，占绝对领导地位，可以说开发业务的成败决定了扣非归母净利润。一般来说，扣非归母净利润也是由毛利率决定的，不可能毛利率下降的情况下，扣非归母净利润还会增长。我们接着看他的毛利率：
2023年的毛利率比去年同期下跌4%。尤其是毛利率最高的深圳区域，毛利率更是下跌10%。
除了要关注毛利率外，我们还要关注影响净利润最为关键的“三费用”，就是销售费用、管理费用、财务费用。
其中销售费用和管理费用在营业收入减少的情况下，仍然增长，这会进一步侵蚀扣非归母净利润。幸运的是财务费用得益国家贷款利率的下调而明显减少。
从以上分析来看，主营业务的毛利率在下降，三费中的销售费用和管理费用也在增加，2023年扣非归母净利润的改善并非由主营业务改善而来，正如招商蛇口自己说的是计提和信用减值减少，以及结转权益增加所致。奇怪的是，国家贷款利率的下调应该是全行业都受益，但在万科身上却看到的是财务费用的急升。
同样的情况也发生在金地身上。
即使同是央企的“中国海外发展”，财务费用也只是轻微下降，并没有出现“招商蛇口”这么明显的下降。
同是央企的“华润置地”，财务费用甚至还出现轻微上升。
即使“招商蛇口”有出色的财务管控费用，能在2024年继续表现出“优于同行”，但资产减值又如何呢？根据目前市场销售情况看，由于仍没有恢复到正常水平，2024年的资产减值要比2023年低估计难道较大。
而“信用减值损失”和“结转权益”由于年报没有更多资料披露，所以没有办法进一步分析。不过，假设主营业务开发业务的毛利率没有回升，销售费用和管理费用没有继续下降，则“招商蛇口”2024年的扣非净利润仍存“隐忧”！
但愿我是“多虑”了！
有关本人对“招商蛇口”在2023年之前的更多跟踪（含以下文章，合计共有8篇），也可以链接以下网址（含以下文章，合计共有8篇）：
1、“招商蛇口”中报的“喜”与“忧”
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