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作者：你赚得多
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“领展房产基金”在香港房托中的地位，正如年报写道：“市值最大的房地产投资信托基金”。
以2023年7月11日的收盘价42.3港元为例，股价已经跌穿供股价44.2元。
是什么原因导致股价不断创新低？股价的短期波动由众多原因构成，但长期波动已经与企业的经营密切相关。如果以5年为一个周期来看，应该能找出答案。
一、从营业收入来看
由2019年的10037百万港元上升至2023年12234百万港元，而且每年都持续增长，感觉“领展”还是不错。但企业经营不能单看营业收入，不少房企只讲规模不讲利润的后果，相信大家也是“有目共睹”，所以更应该关注的是归母净利润。
二、从归母净利润来看
2019年创造了历史最高纪录，归母净利润是20442百万港元后，2020年由于受到疫情影响大幅下降外，2021年到2023年连续三年归母净利润增加，感觉“领展”还是不错。但香港的会计准则是计算公允价值的。如果把这一项扣除，看到2021年到2023年并不是连续三年归母净利润增加，而且2023年比2022年还出现了约8%的下跌。
三、从行政支出来看
由2019年的406百万港元上升至2023年653百万港元，而且每年都持续增长。大家知道，行政支出最大构成主要是薪酬这项，
如果不裁减人员，这个支出就是刚需兑付，而且每年增长。“领展”在这一项依然面临挑战。
四、从财务支出来看
由2019年的598百万港元上升至2023年1754百万港元，而且每年都持续增长。由于“美联储”并没有停止加息步伐，2023年的借贷成本比2022年还高，可以预测2023年3月31日到2024年3月31日期间的财务成本肯定比去年同期高。“领展”在这一项依然面临挑战。
从上面的数据看，“领展”近5年的表现并不如大家预期的“优秀”，甚至说仅有营业收入增长，而归母净利润（扣除公允价值）并没有同步增长。虽然说近5年分红有四年增长。但由于扣除公允价值后的归母净利润并没有持续增长，所以导致最终出现了“供股”。
而高级管理层的收入与归母净利润（扣除公允价值）表现同步吗？占年度行政开支的比例又合理吗？这些答案就留给大家自行判断了。
有关本人对房企“领展房产基金”的跟踪，也可以参考以下链接：
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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领展房产基金（HK 00823）$、$冠君产业信托（HK 02778）$、$置富产业信托（HK 00778）$、$越秀房产信托基金（HK 00405）、陆家嘴（SH 600663）