摘自$Brookfield资管(BAM)$ 官网，这个白皮书阐述了博枫对高端写字楼市场的看法。
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摘要
随着全球顶级公司在紧张的劳动力市场中争夺最优秀的人才，写字楼市场正在经历一场根本性的变革。
这些公司正在黄金地段寻找最高品质、最具可持续性、配备现代化设施的建筑。具备这些特征的办公空间可以成为留住和招募人才的加分项。
因此，我们看到在全球范围内，这些类型的资产和品质较低的房地产之间正在加剧分化。
简介
在新冠疫情爆发两年后，写字楼市场的未来仍在引发激烈的争论。
早在 2020 年 8 月，我们就提出了自己的观点：位于主要的城市中心并具备“生活、工作、娱乐”环境的高品质建筑，与递延资本支出较高的老写字楼或位置不太理想的写字楼相比，拥有优异的发展前景。换句话说，对最高品质写字楼的需求将继续保持强劲——我们已经看到这种趋势正在显现。
今天，商业房地产分析公司 Green Street 预测，由于公司大量采用灵活工作方式，写字楼需求将下降约 15%。然而，这一预测掩盖了明显的“品质性转移”，即需求的负面影响偏向于投资不足的老建筑，而对高品质空间仍有强劲需求。
这些写字楼可能是新建或最近翻修的，往往安装了多种便利设施，位于门户城市并靠近交通枢纽。例如，根据 Cushman & Wakefield 的数据，自新冠疫情爆发以来，曼哈顿中城 84% 的租赁活动都发生于 A 级或地标性资产。
曼哈顿中城 84% 的租赁活动都发生于 A 级或地标性资产。
我们现在可以看到，顶级空间和低品质空间的租金差距正在拉大到创纪录的水平。根据数据公司 VTS 的数据，截至 2022 年 2 月，美国最昂贵的 10% 的写字楼的租金比市场上其他房地产的租金高出 51%。在博枫，我们看到了全球写字楼市场的类似趋势，包括纽约、悉尼、伦敦、首尔、迪拜、上海、柏林和印度科技中心班加罗尔。
哈佛商业评论：“由于雇主们都承受着吸引和留住人才的压力，并将这些人才带入办公室，因此未来的写字楼必须更具吸引力。这一切对城市中心意味着什么？由于城市中心依然是当地交通网络、文化活动和高质量娱乐的中心，已建成的城市中心是未来写字楼的首选位置。”
值得拥有：大城市里的顶级写字楼
我们相信，国际性大城市将继续是雇主的驻地，以能聘用到世界上最优秀、最多样化人才。
鉴于当今劳动力市场紧张，这是雇主解决劳动力问题的一个途径。
科技公司正在纽约、上海、伦敦和柏林等世界级城市签订租约，因为那里才是人才聚集地。
以 Facebook 的母公司$Meta Platforms(META)$ 为例，该公司全球员工人数从 2020 年底约 58,000 人增加到 2021 年底约 72,000 人，年度增长 23%。2020 年，在疫情最严重的时候，Meta 在曼哈顿签署了 730,000 平方英尺（约7千平方米）的写字楼租约，这是当年纽约最大的一份写字楼租约。如今，公司持续推进该处房地产的改造进程，预计员工将在年底前开始在那里工作。
随着成长型公司扩大员工规模并发放最高水平的工资，管理团队往往希望这些员工能面对面地聚在一起。因此，写字楼所有者需要创造员工想要的环境。这种动态需求越来越多地包括拥有现代设施、自然光线、美丽景观、洁净空气、可持续发展认证的标志性办公空间，以及人们可以互动的大量公共区域。我们发现租户愿意为此付费。
图 1：租户不会因价格却步
2016 年至 2021 年期间每平方英尺 100 美元以上的交易
资料来源：CBRE Research。数据截至 2021 年 12 月 20 日。
事实上，CBRE 在 2022 年初报告称，曼哈顿的高端写字楼市场——通常是新建或翻新的建筑，拥有充足的便利设施、现代化的建筑系统和便捷的公共交通——已恢复到疫情前的常态。2021 年，有 105 笔交易的起价都在每平方英尺 100 美元以上（见图 1）。
虽然租户改善津贴和免租金套餐的金额有所增加，但 100 美元及以上租金的交易数量比 2020 年增加了 114%，比五年历史平均水平高出 18%。此外，在博枫，我们的租赁团队已经看到很多曼哈顿中城区的租金超过了 200 美元/平方英尺。
高增长的科技公司租户也出现在许多相同的城市，寻找标志性办公空间。
Ruth Porat，$谷歌C(GOOG)$ 首席财务官: “20 多年来，谷歌有幸以纽约市为家，在此期间，我们的员工已增至 12,000 人。纽约的活力、创造力和世界一流的人才让我们扎根于此……这也是我们继续在世界各地投资设立办事处的原因。”
2021 年，谷歌宣布以 21 亿美元收购 St. John's Terminal，这是一栋最近翻修过的曼哈顿西区写字楼，此前 Google 一直在此租用。该公司在其他城市也在扩张。
2022 年 1 月，谷歌宣布增加其对伦敦的投资，以 7.3 亿英镑收购 Central Saint Giles 开发项目。公司计划翻新这处房地产，设置“适于团队面对面合作的新型协作空间，并打造更多整体空间以改善员工福祉。”谷歌对写字楼的投资有效地将其在英国的员工容量提高了 50%。谷歌目前在英国拥有 6,400 名员工，很快其在英国的员工容量将可达到 10,000 人。
并非只有科技公司才会为顶级办公空间支付高价租金。在旧金山，花旗集团将搬离市中心的同名办公大楼，搬迁到位于市场街 1 号的一处更昂贵的房地产。9在纽约，财产和意外伤害保险公司安达保险将从其当前位于时代广场附近的总部搬迁，并作为主要租户在麦迪逊大道 550 号租用了 240,000 平方英尺（约2万2千平方米）办公空间，这是一处重新开发的标志性写字楼。同样在纽约，摩根斯坦利签署了一份为期 15 年的约 400,000 平方英尺（约3万7千平方米）的租约，并将在位于东 52 街 55 号的 Park Avenue Plaza 租用更多空间。最后，在洛杉矶市中心，阿迪达斯最近在 California Market Center 租赁了 107,000 平方英尺（约1万平方米）的写字楼，这是博枫拥有的一个新写字楼再开发项目。
向高品质写字楼转移
无需拥有：低品质办公空间
“欢迎来到快速过时的时代，”私募市场出版物 PERE 在 2021 年 12 月表示，“因为更严格的环境、社会和治理 (ESG) 要求和租户要求，现在许多房地产已不再符合标准。”
大多数写字楼资产需要的资金投入，可能比人们在 5 到 10 年前的投资预算要多。反过来，更大的过时风险也导致了可投资领域的缩小。对于一些 B 级和 C 级写字楼资产来说，将建筑物更新到时新状态（对电梯进行现代化改造、机械系统大修、完整的外立面翻新等）所需花费的资金完全是物非所值。
反之，一些将改建为多户住宅，一些将改建为生命科学资产，一些将改建为酒店，还有一些将改建为工业空间。其他一些写字楼将继续运营，但门庭冷落——能够吸引一些租户，但长期空置率约 35%。
结论
从基本的角度来看，重要的是要记住，在这场新冠疫情导致的衰退中，写字楼的出租率会很高——也许比以往任何时候都高。例如，在美国，在全球金融危机之后，大约十年间的全国净吸纳量为正。而且由于许多租户在公司没有破产的情况下度过了疫情，他们仍然有长期租约，并且仍在支付租金。
当然，完全租用并不一定意味着完全占用，一些公司可能会决定未来需要更少的办公空间。不过，这也意味着新写字楼的建设渠道可能已经见顶——随着时间的推移，新供应的缺乏将增加对现有高质量写字楼的需求。
写字楼市场正在复苏，但我们认为复苏将侧重于最好的写字楼资产。这些正是公司希望租赁的资产类型——机构投资者、养老基金和主权财富基金也希望将其资本投入其中。
附录
现地近况：曼哈顿
2021 年 12 月，尽管新冠疫情引发了负面情绪，但纽约市的两笔交易凸显了优质资产投资市场的实力。
第一个是 One Madison Avenue 的重新开发。SL Green Realty Corp. 将 25% 的股权出售给了一家未具名的机构投资者，该投资者将向该项目投入资产净值至少 2 亿 593 万美元。根据 SL Green 的说法，“（租户的）健康和保健在建筑设计中至关重要”；在实际操作中，这意味着新鲜空气的流通、超大窗户、充足的自然光和户外空间。
第二个是出售 One Manhattan West 的49% 的股权。15博枫领导的集团出售了该写字楼 49% 的股份，这栋 67 层、210 万平方英尺（约20万平方米）的写字楼在这次交易中的估值为 28.5 亿美元，该写字楼于 2019 年开业，目前出租率为 94%。除了售价之外，请注意，像 One Manhattan West 这样的去风险和能产生现金的资产的估值，也受益于低利率环境。
在一个大约 90% 的写字楼楼龄都超过 20 年的城市里，我们相信，无论是从租户需求还是从投资销售的角度来看，这些优质资产都是适合未来发展的最佳选择。
附录
现地近况：悉尼
在悉尼的投资市场，我们看到了对顶级四分之一资产的激烈竞争——正如 Australian Financial Review 在 2022 年 1 月所描述的那样，“资本权重追求对优质建筑的长期租约，环境、社会和治理因素对投资决策产生日益增长的影响。”
2021 年，200 George Street 的一笔交易，就是这种品质性转移趋势的一个例证。7 月，Mirvac 与 M&G Real Estate 合作，购买了尚未拥有的该房产的50%所有权。价格为 5.75 亿美元，资本化率为 4.3%。
最近的另一笔交易表明，最好的写字楼资产在投资市场上吸引了可观的报价：达令港（Darling Quarter）写字楼综合体。达令港（Darling Quarter）在未来 12 年将租给澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank），阿布扎比投资局在市场上出售 Darling Quarter 50%的股份，阿布扎比投资局是该资产的两家共同所有者之一。据 Australian Financial Review 报道，1 月下旬， 安联房地产（Allianz Real Estate） 与韩国国民年金公团（National Pension Service）的合资企业收购了达令港（Darling Quarter）50% 的股份。收购价格为 6.33 亿澳元，资本化率低于 4%，这是澳大利亚写字楼市场创纪录的低收益率。
附录
现地近况：伦敦
伦敦为写字楼市场的品质性转移提供了又一个有力例证。根据 Green Street 于 2021 年 9 月进行的一项研究，在伦敦市中心，顶级写字楼的租金正与整体市场空置率”脱钩“（见图 2）。换句话说，即使在新冠疫情期间出租率下降，但顶级房地产的租金却上涨了。
根据 Green Street 的说法，这种脱钩现象的部分原因是，虽然伦敦市中心的整体市场可用率徘徊在 11% 左右，但顶级房地产的估计数字可能仅在 5% 到 9% 之间。
在伦敦，在门户城市拥有新建或翻新的顶级办公空间，可以成为吸引人才的竞争优势。花旗集团就是一个例子，该集团于 2022 年 1 月宣布，计划改造其伦敦总部，这里是公司运营其欧洲、中东和非洲业务的本部。该公司将彻底翻新其位于伦敦金丝雀码头区的 42 层办公大楼 25 Canada Square，该大楼被花旗集团于 2019 年以略高于 10 亿英镑的价格收购。翻新工程将更加强调协作空间和能源效率，以及员工的健康活动区。这项为期三年的工程预计耗资将超过 1 亿英镑。
David Livingstone，花旗集团欧洲、中东和非洲地区首席执行官: “伦敦在花旗全球框架和战略中的地位并未减弱，实际上还在上升。这是一个重大项目，也是我们对这座城市和员工的真正承诺。它将在接下来的 25 年满足我们的办公需求……在伦敦能拥有一座办公大楼，这是一项高价值的实物资产。”
图 2：伦敦顶级写字楼租金与空置率“脱钩”
季度顶级写字楼实价租金增长 vs. 空置率自上一季度以来的变化
资料来源：Green Street。
附录
现地近况：首尔
首尔的 A 级写字楼整体空置率持续下降。Colliers 在 2022 年 1 月的一份报告中指出，从 2010 年开始，一直是租方市场的首尔写字楼市场已转变为业主市场。
写字楼需求来自科技公司的扩张，包括呼叫中心运营商以及生物制药公司。因此，可租空间的可用性正在下降（见图 3）。
科技公司租户继续扩张，并瞄准所有可用的顶级写字楼空间。在江南商业区很难找到合适租赁场所的情况下，科技公司租户正在向中央商业区和汝矣岛商业区扩张。
值得一提的是，博枫及其合作伙伴在汝矣岛商务区拥有的多用途综合体 IFC Seoul 去年的租赁活动反映了这些趋势；事实上，IFC Seoul 的写字楼入驻率现在已经超过 99%。
图 3：首尔的 A 级写字楼空置率正在下降
A 级写字楼空置率
资料来源：Colliers
附录
现地近况：班加罗尔
在印度，科技公司继续推动写字楼需求增长。印度 IT 跨国公司一直在增加员工数量，预计这将进一步创造写字楼需求。
例如，班加罗尔是印度南部卡纳塔克邦的首府，这里也是印度高科技产业的中心。在博枫，我们看到租户需求方案在这个市场上占据重要足迹——总计近 500 万平方英尺（约46万平方米），并计划在未来两年内交付。
班加罗尔的写字楼空置率正在上升；然而，正如 CBRE 在 2022 年 1 月的一份报告中所述，“活跃的小众市场中的优质建筑继续受到租用者的青睐，其空置率几乎为零。”
这与博枫在印度其他市场看到的情况相吻合。我们的资产已成功租赁给一些重要租户——例如，在 Bluegrass Pune 与万事达卡签订了 423,000 平方英尺（约4万平方米）的租约，在 Candor Techspace N2 与韩国三星签订了 377,000 平方英尺（约3万5千平方米）的租约——这都表明了企业对高质量 A 级机构资产的需求。
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现地近况：迪拜
ICD Brookfield Place 由博枫及其合作伙伴共同拥有，大约在两年前开业，是一项超级优质资产。
根据 CBRE 追踪的信息，2021 年 ICD Brookfield Place 约占迪拜国际金融中心（DIFC）顶级写字楼新租赁的 48%。22瑞士奢侈品集团 Richemont 是目前在 ICD Brookfield Place 租赁办公空间的租户之一。
根据 CBRE 的数据，迪拜平均市场租金在 2021 年继续走软。事实上，2021 年，迪拜中央商务区的 A 级写字楼平均租金同比下降了 0.1%。与此同时，迪拜 B 级和 C 级写字楼的平均租金同比分别下降了 4.4% 和 6.8%。
然而，ICD Brookfield Place 的租金在 2021 年却逆势而上，同比增长 5%。再深入挖掘，迪拜顶级和 A 级写字楼的租金分别约为每年每平方英尺 52.27 美元（192 迪拉姆）和 38.66 美元（142 迪拉姆）。相比之下，ICD Brookfield Place 的平均租金为每平方英尺 69.42 美元（255 迪拉姆）。这意味着，在迪拜，ICD Brookfield Place 的平均租金比顶级写字楼的租金高出 33%，比 A 级写字楼的租金高出 80%。