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喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht说地产投资要成功需要这三步：
1、低于重置成本买入，
2、如果有长期杠杆应该尽可能使用，
3、慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。
但是一定要产权制度稳定，城市规划透明度高，不然以上都不成立。
他说酒店经营不是一个好生意，吃力不讨好。
做酒店品牌然后收授权费是好生意，但是成功并维持也不容易。所以有人出高价时他就把喜达屋酒店卖掉了。
而酒店地产和其他地产则是好生意，一直会做下去。
我觉得这些规则应用在各种“硬资产”投资（地产、水电、基础设施、自然资源）上都成立。
我觉得地段也非常关键，是持续获得现金流的保证。
【商业地产PE的百亿俱乐部】
在商业地产PE基金这个领域，喜达屋（Starwood）可能将成为第三个能在单只基金上成功募集超过100亿美元的公司。
之前，“百亿俱乐部”只有两个成员：$黑石集团(BX)$ 的地产9期基金（2019年）和$Brookfield资管(BAM)$ 的地产3期基金（2019年）分别募集了205亿美元和150亿美元。
喜达屋的地产12期基金去年6月开始募集，原来的目标是75亿美元，到现在已经募集了90亿美元，而且已经投出了第一个大单（刚与黑石合作私有化了$Extended Stay(STAY)$ ）。喜达屋去年底还私有化了英国上市的RDI REIT，那一笔交易用的应该是11期基金剩下的钱。
头部PE公司今年的募资进展，基本都是大幅超出原有目标。低利率环境下，各种养老金、主权基金对PE基金产品的需求大增，现在的旅行限制又导致他们不太愿意尝试新的GP，主要是加码原来已经有紧密关系的头部GP。
博枫正在募集的地产4期基金，目标是170亿美元，估计轻松能超标完成，很可定格在210亿美元，名义上超一下黑石9期。
而酒店地产和其他地产则是好生意，一直会做下去.
？为啥酒店地产是好生意。。。
都是简单的道理，但是普通中国人理解不了或者也体验不到的。
另一个地产大佬Sam Zell的观点也可以听听，他在几年前开始对酒店/零售地产看空，因为严重过剩了。未来仍然觉得公寓是比较保险的选项，当然也可能是屁股决定脑袋。08年时看好未来的移动组装房屋，仍然因为供应紧缺，眼光还是很准的。
他说关于这次危机现在预测什么都太早，还看不清楚。
长期杠杆，关键看利率吧
如果有长期杠杆应该尽可能使用。$伯克希尔-哈撒韦B(BRK.B)$
Barry 发家是靠和未来Greystar的大佬bobby faith（都是哈佛同学）联手拿到vanderbilt family office的2000w美金，在91年趁地产危机大幅买入了7000个单元的multifamily，然后卖给了大佬sam zell，换了equity residential 20%的股份，此后一发不可收拾。和bobby分家后进军酒店业，疯狂发基金并购酒店资产，比如用当年小日本35%的价格从日本公司手里买到westin group，还拿了seller financing，真是无敌！
怎么算“合理杠杆”？