虽然买入万科A的逻辑我已经发文说过了，但既然点我名了，我就再说说，简单总结就是九个字：好公司，低风险，高弹性。
好公司被人都说烂了，地产行业十几年的标杆——不仅是规模上标杆，更是管理、运营、产品品质上的典范。这话即便放在碧桂园恒大销售额已经超过万科的今天及未来两三年也完全可以这么讲。万科的这种优秀能够帮助其渡过各种地产兴衰，地产行业火爆时未必多显眼，但一旦在低谷期，这种优秀就能表现出极强的韧劲。地产金融这种行业，单单跑得快没用，还要跑得稳，在风雨交加的时候也能跑。
低风险主要体现在三个方面：①万科在前十大地产公司中有着相对较低的负债率，现金流充裕，对应房地产极端情形的能力非常强，进可攻，退可守；②股价相对高点已经大幅调整，市盈率跌到10倍PE，考虑2018板上钉钉的30%增长，前瞻市盈率不到8——关键这种股价的下跌不是由基本面转差带来的，这个估值水平高就是港股市场上高负债率的融创/恒大都显著低估，更别说负债率区别极大的万科了，股价还能怎么跌？你信能跌破20？③由于地产公司结算的滞后性，万科2018-2019的利润基本上锁定了，结合低负债率、优秀的管理团队、股权激励等因素，基本面上出不了黑天鹅。
当前股价的下跌是由非基本面因素之一的资金面带来的，说白了就是油条哥的减持（及其预期）导致短期内股票的供给大于需求，但这个因素并不改变一家公司长期的内在价值，就像每年年底资金面紧张时股价就会下跌，但实际上公司内在价值并不随之发生变化，对投资者而言是买入良机。油条哥的减持不会永远进行下去，资金面不可能永远紧张，一旦资金面供需矛盾发生改变，资金会追捧什么标的？毫无疑问是管理层、负债率低、估值低的万科A这样的公司，涨多高不好说，超过前高42元是妥妥的——那就是50%的涨幅。翻个倍，前瞻市盈率依然不过15倍多点。A股去哪里找这么高弹性、同时向下风险（比如跌30%）又比较低的票？

我喜欢万科，可以说非常喜欢。这些年，我投资万科的逻辑，就是它的管理体制，我特别特别特别喜欢它的管理层控制模式，这一点上跟平安很像！（注：我投资平安很重要的一部分原因也是因为它的管理模式）

自2006年调整以来，万科采用的是相对而言集权的管理模式。

万科管理上分为两个大的系统，一个是地产系统。地产系统中分为二级三层管控体系，第一级是总部，第二级是按照城市设置的公司（万科内部叫做一线公司），其中总部又分为集团总部和总部派出的4个区域本部，形成总部战略、区域指导、一线执行的三层架构。

战略、品牌、融资、研发和流程上，万科总部会对一线公司就进行全力支持。除此之外，总部还从三个方面直接管控一线公司，避免一线公司脱离总部，此为其集权的部分：

1，投资。投资决策权在总部，一线公司要买任何一块地，一个项目，都必须报由总部，需得到总部的同意方可动手；

2，财务。总部财务部管理其下任何一个一线公司的现金流管理和财务运营管理；

3，人事。一线公司的员工从总经理到普通员工分为五级，其中上面3级由总部直接任命，虽然一线公司可以推荐想要的人选，但最终的任命权在总部公司手中。

也就是说，一线公司基本上就形同前哨站，这个前哨战可以打探消息，写调查报告，最终得总公司拍板是否开打，就算打了，钱袋子还握在总部手上，回头“空降”几名管理人员接管公司。

总而言之，万科在管控模式上具有浓重的集权色彩。这种集权模式，仅仅靠制度是很难施行的，得靠其他东西辅之。

首先是文化。没有文化的润滑调剂，集权模式注定难以持久。万科对文化、道德底线、价值观的管控十分严谨。从总经理到员工的每一个万科人，都要受到万科文化的灌输，保证整个团队的价值观一样，能形成战略共识。当一线公司的利益和总部公司的利益形成冲突的时候，能以集团利益最大化为准则，做出最优决策。

其次是严密的流程。万科建立起了一套严密的管理流程，从质量、资金和人事等各方面进行管理。关键的地方，会有更加严密的制度流程形成层层制约，比如利用IT手段控制审批。透明和标准化的流程除了能让普通员工更注重业务本身，而非与顶头上司的人际往来，还降低了总部统一管理的难度。万科总部公司掌握一线公司的生死命脉，总部高管权力非比寻常，那么这种集权模式如果不采用严密和透明的流程，注定会走向官僚主义和腐败。因此需要透明制度制衡高管权力，但是这种集权模式加上透明的流程，最终最大的权力将落入万科的核心管理层。

最后就是绩效了，形成一定的绩效激励制度，让公司业务蒸蒸日上。

这种管理制度虽然能够增强万科的核心管理层的权力，但从某种意义上来说也制约了一线企业的创造力。因此，万科在2004年左右对组织结构、发展模式都进行了大变革，突出表现为对一线公司的授权。当然，万科总部如今的管控模式仍显集权，之前就更不用多言了。

这种管理层多，层级分明的管理模式不仅使得运作链过长，影响一定效率，更为严重的是万科管理层权力过高，中层管理人员利益分配不足，久而久之成为缺乏主人翁意识，缺乏战略意识，程序化办事的庸才，对万科提拔战略性人才形成一定障碍。为此，万科管理层推出事业合伙人制。

事业合伙人制增强万科核心管理层的权力

万科事业合伙人制度操作如下：

1，跟投制度，万科新投资的项目，原则上要求一线公司管理层和项目管理人员必须跟着公司一起投资，但是员工初始投资份额又不能超过项目峰值的5%。此制度不仅能够解决新投资项目的资金不足，还能把项目管理人员和项目绑定在一起，增加其责任心。

2，股票机制，万科形成一个合伙人持股计划，将200多人的EP（经济利润）奖金合在一起去分时段购买万科股票，然后共同持有万科股票，未来的EP（经济利润）奖金将以股票的形式发放。

3，事业合伙制，根据投资项目，临时组织项目合伙人参与任务，项目中拆分原有部分职务划分，突破部门壁垒，随时组建最优团队攻坚项目。

虽然该制度有这些优势所在：员工变成合伙人，领死工资的状态变成为自己事业打拼的亢奋状态，激励万科员工投入更多激情在工作当中，增强了万科管理团队的向心力，对外在人才也具有一定的吸引力。

但万科的事业合伙人制核心目的在于帮助合伙人收获更多的股权，从而增强核心管理层对企业的控制。万科在2013年起开始截留部分高管年终奖，用于购买股票。对于中层领导而言，股权分散的他们最多成为核心管理层增加股本的工具，买卖股票的决定权也不在自己手里，持有万科股票最多有分红的权利。如果公司股票未受资本市场青睐，那么他们会遭遇无来由的风险。假如依据万科事业合伙人制设计的初衷，最终万科管理层增持到10%，核心管理团队就有一定的筹码选择和哪个股东结盟，从而增加其话语权。

总而言之，我特别喜欢管理层拥有极大权利的企业，如果管理层受大股东过多约束和“影响”，很容易干出很多坑害小股东利益的事情，如低价增发等，我会很不放心，说实话我有管理洁癖！
@叮当他哥-丁昊凯

被叮当他哥点名深感荣幸。我的万科是去年一季报发布后，当期净利润下降，股价低迷时18元左右买的。买万科的主要逻辑大概是：稳定的经营历史、行业的龙头地位、较低的估值、较低的负债率和较好的股息率，另外就是比较重要的房地产业的销售额转化为报表营业收入大约滞后1.5-2年左右，去过两年的销售额高速增长，所谓对应的未来一到两年的营业收入增长也会不错，从而带动净利润增长。
      最近股价大幅下跌可能跟油条哥减持有关。持有万科的风险主要还是考虑整个房地产行业泡沫是否会出现问题。目前看人民群众对美好生活向往的需求还是挺强烈的。偶尔看到茶壶商人整理的下面这张表，请叮当他哥批评指正。

持有万科的逻辑：房子，现在大家更多地将它视作投资品，用来发财的，其实这只是最近二十才有的事。之前两千年，房子是作为长周期耐用消费品出现的，所以揭开眼前的迷雾，从消费品的角度去分析这个行当，最终能留下的企业应该是个什么样子？品牌、口碑、还是性价比？A股的房地产企业里，我觉得最有机会笑到最后的就是万科。为什么？万科的财务是相对保守的，万科的嗅觉是相对灵敏的，政治敏感度极高，万科的文化是相对开放而又兼容并包的，万科的体制是现行环境下最优的所有制结构，地方国企控股，职业经理人具有充分的管理空间，激励手段丰富而有效。总的来讲，要投A股的房地产行业，万科是第一选择，没有之一。 目标：以万科目前的管理能力和盈利能力来说，市值破万亿之前都可以安心持股。 风险：上述万科的核心优势发生了逆转，那么风险就会来了。比如：财务开始变得激进，所有制结构发生了变化，又或发展方向偏离了主航道……

你好！我特别的热爱万科这只股票！可以说是胜过了其他所有的股票！这些年来我投资万科的逻辑，就是它的管理体制，我特别特别特别喜欢它的管理层控制模式，这一点上跟国内一些顶级企业是特别相似的，比如说和中国平安很像！自10年前的调整以来，万科采用的是相对而言集权的管理模式。万科管理上分为两个大的系统，一个是地产系统。地产系统中分为二级三层管控体系，第一级是总部，第二级是按照城市设置的公司（万科内部叫做一线公司），其中总部又分为集团总部和总部派出的4个区域本部，形成总部战略、区域指导、一线执行的三层架构。战略、品牌、融资、研发和流程上，万科总部会对一线公司就进行全力支持。除此之外，总部还从三个方面直接管控一线公司，避免一线公司脱离总部，此为其集权的部分：1，投资。投资决策权在总部，一线公司要买任何一块地，一个项目，都必须报由总部，需得到总部的同意方可动手；2，财务。总部财务部管理其下任何一个一线公司的现金流管理和财务运营管理；3，人事。一线公司的员工从总经理到普通员工分为五级，其中上面3级由总部直接任命，虽然一线公司可以推荐想要的人选，但最终的任命权在总部公司手中。也就是说，一线公司基本上就形同前哨站，这个前哨战可以打探消息，写调查报告，最终得总公司拍板是否开打，就算打了，钱袋子还握在总部手上，回头“空降”几名管理人员接管公司。总而言之，万科在管控模式上具有浓重的集权色彩。这种集权模式，仅仅靠制度是很难施行的，得靠其他东西辅之首先是文化。没有文化的润滑调剂，集权模式注定难以持久。万科对文化、道德底线、价值观的管控十分严谨。从总经理到员工的每一个万科人，都要受到万科文化的灌输，保证整个团队的价值观一样，能形成战略共识。当一线公司的利益和总部公司的利益形成冲突的时候，能以集团利益最大化为准则，做出最优决策。其次是严密的流程。万科建立起了一套严密的管理流程，从质量、资金和人事等各方面进行管理。关键的地方，会有更加严密的制度流程形成层层制约，比如利用IT手段控制审批。透明和标准化的流程除了能让普通员工更注重业务本身，而非与顶头上司的人际往来，还降低了总部统一管理的难度。万科总部公司掌握一线公司的生死命脉，总部高管权力非比寻常，那么这种集权模式如果不采用严密和透明的流程，注定会走向官僚主义和腐败。因此需要透明制度制衡高管权力，但是这种集权模式加上透明的流程，最终最大的权力将落入万科的核心管理层。最后就是绩效了，形成一定的绩效激励制度，让公司业务蒸蒸日上。这种管理制度虽然能够增强万科的核心管理层的权力，但从某种意义上来说也制约了一线企业的创造力。因此，万科在2004年左右对组织结构、发展模式都进行了大变革，突出表现为对一线公司的授权。当然，万科总部如今的管控模式仍显集权，之前就更不用多言了。这种管理层多，层级分明的管理模式不仅使得运作链过长，影响一定效率，更为严重的是万科管理层权力过高，中层管理人员利益分配不足，久而久之成为缺乏主人翁意识，缺乏战略意识，程序化办事的庸才，对万科提拔战略性人才形成一定障碍。为此，万科管理层推出事业合伙人制。事业合伙人制增强万科核心管理层的权力万科事业合伙度操作如下：1，跟投制度，万科新投资的项目，原则上要求一线公司管理层和项目管理人员必须跟着公司一起投资，但是员工初始投资份额又不能超过项目峰值的5%。此制度不仅能够解决新投资项目的资金不足，还能把项目管理人员和项目绑定在一起，增加其责任心2，股票机制，万科形成一个合伙人持股计划，将200多人的EP（经济利润）奖金合在一起去分时段购买万科股票，然后共同持有万科股票，未来的EP（经济利润）奖金将以股票的形式发放。3，事业合伙制，根据投资项目，临时组织项目合伙人参与任务，项目中拆分原有部分职务划分，突破部门壁垒，随时组建最优团队攻坚项目虽然该制度有这些优势所在：员工变成合伙人，领死工资的状态变成为自己事业打拼的亢奋状态，激励万科员工投入更多激情在工作当中，增强了万科管理团队的向心力，对外在人才也具有一定的吸引力。

万科的逻辑比较复杂，但是也很简单。简单在于，公司有优秀的经营历史，有优秀的企业文化和管理团队。且16-17年房子是牛市，未来两年随着逐渐交房业绩逐渐兑现，因而18-19年的业绩增长很好比较确定。

目前的估值已经很合理了。复杂在于，看长远的话，万科的住宅开发有行业天花板，因而必须转型，不转型的话业绩一定会萎缩，不像白酒这样的消费品，需求是一直稳定甚至稳定增长的。转型能否成功是个未知数，因而估值上不去，未来的前景不明朗。希望帮助到你

万科，过去20年房地产开发公司的标杆企业，无论那方面都处于行业领先地位。
当前的万科业务发展仍然保持着稳定的节奏，成本、利润和速度都不错。
处于扩张业务的阶段，2017年收购物流公司是一次比较大的动作，需要观察未来几年这方面的发展。
最简单的估值和发展问题，当前万科处于相对低估值，未来三年会有比较好的表现，是投资的重要标的。 @叮当他哥-丁昊凯

试着来回答持有万科的理由：
逻辑：1、行业前景：住房是用来住的，虽然现在大家的居住条件改善不少，但真正满意当前居住环境的很少。人民对美好居住条件的追求是水涨船高的。改善性需求，以及改善后的再改善及不同环境下的居住需求会随着经济发展不断提高。行业前景除了人口，也与需求水平有关。互联网时代，要不小而精，要不大而强。地产行业，强者很强，弱肉强食是更可能的方向。衣食住行，是个好行业。
2、公司本身：首先是管理层无论在对待股东的态度如何，但在实际管理水平和理念方面的确是站在行业前列，品牌有足够的溢价。其次，公司经营稳健安全，净负债率足够安全，这才是值得长期持有，是个好公司。再次，公司股价安全边际充分，只要保持当前的销售水平，跟上市场整体，是个好价格。最后，公司进入商业地产和物流地产，尤其是物流地产行业，是我认为非常重要的一个环节，物流这个环节是BtoC的中心环节，也是京东的核心竞争力之一。而通过这个环节，公司能更清晰的了解市场和人口情况。
3、股东因素：姚老板被迫离开，其实不想走其实我想留，留下来陪你度过每个春夏秋冬。可是形势比人强。但姚老板最大的贡献是让市场发现了巨大的扭曲，资本开始更认真的关注这个行业。当前的深铁集团，从华润和恒大买入的每股直接成本就在21元左右（不认真，评印象，差评），加上实际的资金成本，至少在22元之上。为了不产生国有资本流失之责，这个算是个可以参考的重要标准。
目标，要求不高15倍PE就行。具体多少？2018EPS和2019EPS可能超出市场预期，当然以万科的个性，隐藏利润还是很有可能的。
风险：更多是政策的风险，甚至是犹如千年大计区域政策完全不一样的风险。但这个风险在当前社会，概率有多大呢？其次，短期的情绪风险，住房不是炒的，这个其实算是利好而不是利空。限购限贷，长远看是保证了一个健康的市场环境，或者说是房事韭菜？还有就是大资金还敢不敢买，这个屁股能摸吗？