就这个业绩还是做账做出来的，我知道23年真实业绩其实是亏损。
房地产开发是赚差价的生意，房价高可以赚钱，房价低也可以赚钱，唯独房价下跌过程中是赔钱的。
如果房价保持稳定，房价100，成本90，赚10个点差价。房价腰斩到50，成本也会相应降到45，还是赚10个点差价，不影响业绩。
去年情况是年初房价100，成本90，到年末房价实质跌到80，而成本传导需要时间，还是按年初的90计算，没有降下来，年底一算账就会亏10个点。
这种波动在我的计划之内。所有周期性的生意，都会因供需关系变化，导致产品价格的急涨/急跌，以十年为周期，6年平稳，2年大赚，2年亏损是常态。近的说，龙头煤企16年也是亏损到发不出工资，面临破产，20年油价都跌成负的，行业也是大亏。但这两者最近两年都在暴赚，把之前的窟窿补上了。
万科属于行业里家底厚的那一批，之前藏过不少利润，现在都可以拿出来卖钱。一季度卖了个商业广场，相当于赚20多亿，这都是以前藏在锅里的肉，并不在报表中体现，现在过冬了，拿出来吃，一季度财报上利润就凭空多出一大块。万科锅里这种肉还有不少，安全过冬问题不大。熬过周期低谷，过几年再把冬天割掉的资产连本带利赚回来便是。
今天财报发布前，我唯一不确定的是分红方案，因为这事模棱两可，分不分道理上都可说通。继续分红，就是维持30年分红惯例，并且遵守与深铁的ct□xy，赢个好名声，是理想路线。停止分红，是因为现金流紧张，不分红更有利于过冬，名声烂了但多大几十亿的现金，对实际经营有很大帮助，是现实路线。两种方案不管怎么选，我都觉得有道理。现在确定不分红，算是松了口气，现金又多了些。任何时候都不该托大，小心驶得万年船总没错。
对房地产周期的拐点不好预测，谁也不知道市场什么时候回暖，是下半年？还是明年？说不准。但从远期看，地产行业需求却是极为稳定的。按主流认知看，居民手中多余的钱，买房一直是最优投资选择，买理财/基金/信托或者股票，都不如买房。
目前楼市销量起不来只是因为价格急跌带来的观望心态，都在等价格止跌企稳以后再出手。毕竟谁也不想刚买完房子价格就跌10%。房价一旦企稳，供需关系将很快逆转，不多久就会一房难求（都想等涨高些再卖）。
再加上w□m之前报道过的，z□y单独点名力保万科，大概率本轮周期最危险的时候已经过去。
虽然股价一路下跌，但我现在还不觉得自己的判断哪里出错，就用脚投票继续买入了。今年的交易次数还剩三次，如无意外，后续也会全部买入万科企业。
这轮房地产下行周期确实是30年以来未有过的大危机，我却看到其中巨大的机会并自信重仓杀入。至于结局如何，就交给时间，等过几年再看。
$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$