记得半年前和@你赚得多 讨论其他收租佬的时候提及太古会不会有大跌，这一天到来了。
那太古值不值得投资，今天来捋一捋太古的家当和未来。
太古坊办公楼楼面面积超550万尺，最好的楼栋卖给香港证监会是1.8万一尺。总体均价算1.5万，太古坊办公楼市场价值825亿，太古坊的租金均价40-60元一尺每月，不到中环的一半价格。在港岛是低价区，随着太古坊环境的改造改善，竞争力会上升。
太古广场
办公楼楼面面积超260万尺，按照4%的租金/市价算，价值700亿，金钟租金单价高，跌的狠，好在出租率高。
太古坊和太古广场是1972的核心资产，按上面的市场价卖，是大有买家的。但大股东和小股东都不会卖，一是位置好，二这两块大都是千年地契，百年地契。蕴含非常大的价值，内地商地出让，本质是出租，买到的是40年的土地租期，到期要继续补缴租金，不了解的可以搜索下“嘉兴商业用地到期补缴出让金”。
核心资产不能卖不会卖，这块想表达是，太古在香港的写字楼资产足够核心，太古坊的租金未来还有增长的潜力。
香港零售物业超200万尺，租金收入24.5亿。近两个成都太古里收入，市价保守算200亿。
东隅酒店，公寓，金钟的酒店，公寓，港岛南的办公，零星的住宅的总权益超140万尺，就不计算价值了，用做内地物业模糊计算的补差。
内地已建成物业保守的模糊计算，成都太古里110亿，广州太古汇110亿，北京太古里+颐堤港一期50%，110亿，上海太古汇50%+太古里50%，110亿。
内地已建成物业+美国物业土地保守估值500亿。
以上资产价值合计2225亿。以上资产质量有多硬，无需多言。这是太古的底子，是获得高评级，低利率的基础。
借款
借贷超400亿，就算按我算的核心资产的负债比率为18% 。
重点看投资未建成的资产
一，上海前滩二期和洋泾合并计算，我计算后，住宅利润补贴商业后，商业用地的楼板价成本在1.2万每平米，我一直担心已有前滩太古里的基础上搞二期会不会太大了，洋泾离地铁不近不远，又不能大拆会不会难运营？后来一想12000的地价我算20000的建安成本，3.2万的成本，就算把商场当写字楼用也有不错的回报率，因此这两个项目的下限是很高的。
上海投入支出小计100亿。
二，西安，好项目就不再分析了，投入支出小计30亿。
三，颐堤港二期，颐堤港二期我一直认为是不符合太古气质的，投入的目的我想只能是为了在保持市场合理收益率的同时，增加内地的面积比率，在建工程总价值120亿，占比35% 占比42亿，打八折，小计34亿。
四，海南，海南集合了全国富人的度假消费，占据一席地我觉得是合理的，且二期由太古经营，也算获得了变相“补贴”，投入小计10亿。
五，香港在建物业和土地
太古站工厦78万尺，尺价一万算，78亿。
皇后大道10万尺
柴湾56万尺，近完工
黄竹坑16万尺，近完工
太古坊22万尺
住宅合计104万尺，土地和在建工程均价
1万一尺（太古坊旧楼强拍买入价1.4万一尺），
香港在建物业土地，约小计110亿。
以上土地工程，按高流通性价格，保守估值362亿，不包含，印尼，泰国，美国的可出售在建物业。加上现金，基本覆盖了400亿借款。
我的判断，太古的业绩在26年之前都会是原地踏步，甚至小退步，连续多年的分红增长暂告一段落，近几年住宅出售能回收一百多亿的现金，降分红的可能性很低。
当下，5%的美元利率，2.3%的人民币利率。
大跌后。8%分红率的1972是否值得持有？
本人目前重仓持有超40万股，其他分红率更高的收租佬反而拿的较少，原因有几点：
一，核心资产价值清晰好算账
二，非家族把控式经营，很多收租佬一大家子吃喝拉撒都在公司，分红不持续对他们没影响。
三，太古里独具一格的经营优势，之前有说过。