| 发布于: | 雪球 | 回复：50 | 喜欢：6 |
我不否认太古的运营能力，只是疑惑管理层的风格有转变。过去大陆20年经济高速发展，管理层能管住手不急着出手，现在经济下行管理层却急速出手。再者，其实23年写字楼下滑对太地影响不大，因为当年太地只有10%左右的租约到期，23年内地零售增长足以抵消下降，太地还是值得持有。我在24年就清仓了太地，太地今年会有20%写字楼租约到期，现在过期的租约都是20，21年高位签的，我理解影响不少。叠加内地高端零售受阻和管理层还在不断地加大Capex。管理层在资本循环玩不动的情况下也没考虑控制Capex，我有点失望，风格变了。
只能说现在的太地已经不是之前的太地了。
我觉得不一样吧，其实重资产行业，只要gearing控制好，在一定比例下，靠着商业地产的现金牛属性，过几年就能熬回来的，股价会有支撑的。很多人看到太地是只觉得太地运营好，但在我看来，太地的capital recycling更可贵。中港两地商业地产出色的中国国贸，太地等，蛮多估值都是因为低gearing。试想一下，要是太地，国贸gearing上到30%，评级降低，funding cost高，现在危机上不也一样跟其他高负债的熬吗？
说一个不是纯商业地产的九仓（不是海港城的九置），不就是靠着不拿地，去化，降gearing，即使内地的商业地产（时代广场系列做得一般），现在也能活得很好。
financial discipline在我看来是重资产的底线，决定了能否穿越周期，其他运营上的好坏是锦上添花而已。强运营如港置，当初也因为高价拿现在交易广场的地，差点被华资收购从此走上低负债了。大家说港资的好，更多的不就是体现能穿越周期的financial discipline，本质上还是有不同的。
个人愚见。
感觉香港办公楼下滑令管理层急着寻找新的增长点，但资本循环玩不动的情况下，真的有必要这么急？连analyst都在问，十年的千亿投资计划，为什么两年内基本就把额度用得七七八八。我理解管理层为了增长是有点急了
我个人觉得这个说法有点不make sense吧，要做高奢的话不是看商场主建好商场就行的，现在各大品牌商都在考虑，太地连现有的部分商场提档都有点困难，也不是说新建好的就一定行，个人认为有点过于乐观了。
当然其实上述也没什么讨论的必要，无非就是大家对前景多乐观，我站higher for longer，也对短期前景增长存疑。我以前喜欢太地也是喜欢他的谨慎。我个人比较谨慎，更喜欢一步一个脚印好好消化然后再下一步。管理层自己提出10年的千亿投资，两年就花得7788，这真的有点快。
不看好，我个人一直觉得太地这几年拿地过猛有些急。这块地真的很贵，也许真的可能像管理层说的长期主义（10年，20年），但作为小股东能否跟着陪跑是需要想的事情。前几年太地一直管住手，但这几年真的不断的拿地我个人认为是有点急的。这波“higher for longer"会比大家想得都长。再者，我一直对大湾区趋同会影响下香港的luxury打问号，暂时从数据看，也确实没有这个趋势。港置一季度披露的数据，中环的销售额等对比去年还有增长。
从纯收租股的角度，我看好九仓，尖沙咀的写字楼组合（保险等）受通关影响租务情况会比中环等好，九置的零售部分，考虑到连港置中环的零售都有增加，个人认为九置的零售也一样。更何况九置还在降负债，管理层的意思是会出售新加坡物业进一步降gearing，即使九置现在的gearing也不高。
本来您所谓的周期也不make sense，我就说大背景吧，您觉得现在人民币利率低，但08以后的QE港元利率低，做FDI，成本不高的，更别说当时经济增速双位数，没什么竞争，这样的大背景下太地都坚持discipline，管住手。现在经济增速下滑，经济面不好，人力地价建筑成本远比10年前高，太地反而步伐非常急。然后您说玩周期，我觉得不管怎么说都不make sense吧。这不就跟玩股票底部不买，半山再买？
当然我也不是说太地不好，gearing还是控制很好，管理层为了评级也严守20%的底线。我只是完全不理解管理层风格为何转变如此之快。作为前股东，也祝大家在太地上挣大钱[抱拳]
利申：不持有太地。
您说的这个才是过于乐观了，建议看看恒隆那些建的不行的商场，是不是真的想您说的长期看通胀无解有内生增长。作为小股东，看看上海恒隆建好后的股价，对比下中国国贸，然后再想想十几年回头看谁对谁错，我个人认为已经很好的证明了。
另一个我觉得不make sense的很多人的逻辑：当全部人都知道现在商业地产面临的竞争大，地价，建筑成本等比当年都高，中国经济增长降速的背景下，为什么大家会支持在这些对比以往都是负面条件的情况下，还要加大投资？内地经济增速双位数的时候坚守财政纪律，现在经济增速下降，投资成本高的时候反而大幅加大？？？这不就跟炒股炒在半山腰一样么？
个人愚见。
$太古地产(01972)$ 如您所说是太地变了吗？我觉得并不是，开启扩张周期都是这样，有占位发展的需求相应就很难算过来帐，一系列的资本支出包括后续运营都会承压，从这个转变往后展望一段时间，有句话也许不精确，但可以说说看：批判恒隆—理解恒隆—成为恒隆$恒隆集团(00010)$