金地集团投资人会议纪要曝光

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1、【货值公司未售货值7150亿元,8-12月份推出货值1200亿元左右。23年根据市场变化调整,市场变化较快。

2、【表外项目表外非标基本为0,表外项目的债务来源主要是银行开发贷。和问题民企的合作项目,逐步收购了对方的股权。合作项目中已识别的,涉及实质出险的合作项目是26个风险项目,总未售货值369亿元,占比4%,权益比例135亿元,占比37%附近。5+16个项目不需要投入大量资金(5个已处于尾盘或已实际交付;处于正常经营期,且已过项目资金峰值,后续不需要股东追加投入的项目有16个),4个项目是公司已经折价收购的合作项目,仅有1个项目有垫资敞口,5亿元左右。

3、【自由调配资金】截至630,货币资金648亿元,自由支配资金比例70%以上。受限资金主要情况有,一类是预售监管资金75亿元,二是参加上海土拍的保证金,有13亿元。表外项目也有比较多的货币资金。

4、【现金流情况】不考虑再融资和拿地,经营层面,销售回款-预售监管-总部的运营 的现金流是什么情况?2022年下半年97亿元到期,7月份偿还了70亿元,还剩10月15日到期的27亿的公司债需要偿还。预计经营性现金流下半年流入250-300亿元。(这点建议结合第11点一起看)

5、【房地产政策面的变化】6个城市(呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波和青岛),出台新的政策,提取比例略有收紧,收紧幅度约是5%左右。部分城市支持银行保函替换预售监管资金,公司的货值主要集中在1、2线城市,上半年公司在售项目平均售价是24000元/平方米,建安成本在售价中占比低,所以监管资金比例较低。

6、【稳盛投资的作用】解决中小同行的资金问题,投资项目标准更高,地价便宜,劣后资金30%-60%,接近30亿元的增信安排,主要提供流动性支持。

7、【非标融资规模及成本】2021年末有息债务1256亿元,7月底为1223亿元,融资结构:开发贷为主600多亿,存续中票222亿元,公司债188亿元,海外美元债4.8亿美元,海外银行借款33亿元,信托借款33亿元(成本仅6%)。综合融资成本2021年4.56%,最新是2022年为4.54%。

8、【大股东和公司管理层的矛盾三大股东对公司的发展都非常支持,市场对这一点不需要有担心。福田区政府是创始股东,股东关系良好,多年来经常有风言风语,主要是无稽之谈。

9、【债券回购公司已经在收购公司债,公司债已经企稳,已经跟交易商协会沟通收购中票,后续可能会介入银行间市场。

10、【持有物业】表内还有一些比较成熟优质的物业,有融资空间。比如北京的金地中心,每年的租金收入差不多有5-6个亿。还有深圳的软件园、西安的金地广场,都没有做融资。产业园比较集中在上海、南京、杭州、深圳、东莞这样一些比较优质的城市。现在出租率也是非常高。总体来看,公司在持有性物业这一块的融资还是比较保守的,也是有比较多的一些资源,在未来具备一些融资空间。

11、【现金流压力测试】从8月1日到2023年6月30日,接近一年的时间里,整体的公开市场到期债务大概是150亿。从现在到2023年6月30日,经营性现金流的净流入大概是在400多亿的水平。可以非常清楚的看得出来,要覆盖公开市场的到期是没有任何问题的。主要的合作银行对公司是非常支持的,在手的未使用的授信额度目前是接近1700亿元。

12、【房地产市场的看法】房地产市场上半年经历了非常低谷期,目前市场在逐渐上行,但恢复过程会非常缓慢,目前看经济面、房企的稳定性都不太行,后续买房的观望程度会比较高。

13、【新获项目利润率】政府对于土地的预期在下降,土地起拍价或多或少有了一些下降。今年以来,新获地块净利润率都是在11%-15%之间,IRR也都是在15%以上,个别项目接近50%。通过摇号获得的地块,收益率还是不错的。

重点纪要下今天下午,在回答许多投资者关于回购的提问时,金地集团董事长凌克,用慢悠悠的语气,给了一个非常有态度的回应。大意如下:【我们是房地产公司,不是债券交易公司。宝贵的资金,首先肯定是用来发展业务的,而不是主要用来回购。】

#房地产#

#地产股崛起#

#地产#

$金地集团(SH600383)$

$招商银行(SH600036)$

$中国平安(SH601318)$

精彩讨论

陶朱公投资2022-08-06 15:54

你想错了,我给你解释下,公司有7150亿未售,其中3000亿属于已推货但还没卖出去,还有2000到3000亿未来一两年拿证,还有1000到2000亿属于旧改、大项目后面几期、有硬伤没法开盘等。他已经一年没拿地了,一般推货都是推好推的,而一般新推货去化都有一半左右,一旦新推货慢下来,销售也就下来了。

全部讨论

2022-09-04 17:13

重庆金地格林春岸交房 质量差的无底线 业主集体维权 不要买金地房子

通过金地会议纪要让我们增加了知识,原来资金监管是监管未完工的建筑成本,所以,得出结论—销价越高越安全。金地上半年均价2.4万元,按4000元建安成本,受限16%。保利均价1.6万元,受限25%,碧桂园1万元不到,受限40%以上。同时,均价越高说明城市能级就高,房子复苏的越快,越好卖,回笼资金就越多。监管就越松,如银行保函就可以动用资金,而学不好卖的,地方政府对监管资金越管理严格。$金地集团(SH600383)$ $保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$

2022-10-21 21:54

本来最近金地发债都有国有银行支持了,结果这两天被精准做空。。。。。希望还是能发出来,公开信用恢复了才容易稳住。
9、【债券回购】公司已经在收购公司债,公司债已经企稳,已经跟交易商协会沟通收购中票,后续可能会介入银行间市场。

2022-08-15 00:02

金地主要是职业经理人团队当家,不存在私人老板不能上就创造条件硬上的这种瞎搞。

2022-08-08 12:24

唯一的瑕疵是都是静态评估房地产企稳   毫无地产趋势和周期性的泡沫破裂研究

2022-08-06 19:31

mark

2022-08-06 15:08

结论是什么

2022-08-06 09:19

2022-08-06 00:32

【大股东和公司管理层的矛盾】三大股东对公司的发展都非常支持,市场对这一点不需要有担心。福田区政府是创始股东,股东关系良好,多年来经常有风言风语,主要是无稽之谈。

2022-08-05 23:12

买了金地很便宜的楼盘,我拖后腿了,明年底交房。