近期，伴随万科股价回调，市场质疑的声音又多了起来。
质疑的声音有三：
①5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，已到账100亿。
②5月27日，万科以22.35亿的价格出售了位于深超总片区的地块，这块地是万科于2017年12月摘得，交易价格为31.37亿元。
③5月29日，大摩将港股的万科目标价降至5.15港元。
报告中称，万科逾22亿元出售深圳南山项目，亏损17.9亿元，因此下调盈利预测。考虑到万科近期销售情况，同时亦下调2024至2026年毛利率预测。
一切迹象都表明，
万科的现金流很紧张。
万科能否按期偿还到期债务，是当下投资人比较关注的。
根据2023年报，
万科一年内到期的有息负债624.2亿元，万科账上的现金为998亿，其中受限制的资金有582亿，实际可以动用的有416亿。
简单看，万科偿债是很有压力的。
由于24年1季度结算规模下降和开发业务毛利率下滑，万科实现归属于上市公司股东的净利润亏损3.6亿元，而去年同期为盈利14.46亿元。
使得偿债压力加大。
从短期现金流的角度看，
万科半个月筹了近300亿元（招行等200亿银团贷款+邮储13亿+中国银行、农业银行、北京银行73.39亿+中国银行12亿），加上卖深圳总片区土地22.35亿。
加上可以动用的416亿现金，合计在750亿左右。偿还一年内有息负债624亿是没有问题的。
从长期维度看：
万科总资产1.46万亿，负债1.06万亿（其中包括有息负债3200亿），净资产为4000亿。
有市场观点认为，
根据出售深超总片区地块（2017年买31.37亿，卖22.35亿），地块打了7折。
万科总资产1.46万亿，打7折是1.022万亿，净资产正好归0。
市场按照市净率（PB)给万科估值没有意义，哪怕港股0.24倍PB也没有意义。
事实是这样吗？
笔者在4月13日 万科，能否通过甩卖资产，涅槃重生？有详细的测算：
4月30日，万科在深圳的2023年度股东大会，并制定了“瘦身健体”一揽子方案：
1.“降负债”，未来2年削减付息债务1000亿元以上，未来5年付息负债降一半以上；
2.完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；
3.完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业
现在看来，背靠深圳市政府的万科，违约的风险基本解除，剩下的就是漫长的去杠杆的道路。
从投资人的角度看，万科能活下来并不意味着就值得投资。一项好的投资，意味着企业能够源源不断的创造现金流。
从1季度的万科看，
显然不是。
到底是什么原因造就了万科1季度的亏损，2季度好转吗？
万科的年报里显示，是因为一季度亏损项目集中结算影响了整体毛利率。
网上有针对万科跌价准备和项目竣工方面的解释：
简言之，就是不赚钱/亏钱的项目大都在一季度结算了。二季度企业的毛利率将会明显提升。
有市场观点认为，万科能够活下去的底线是
月销售额300亿元。
1季度万科的数据如下：
按照1季度的数据线性外推，24年的销售金额为2319.2亿元，离全年3600亿元的销售目标还差很远。
这也是近两个月房地产政策密集出台的原因所在，连销售排名第二的万科都活不下去了，其它房企呢？
即便如此，市场还是选择观望，不相信房地产市场能够真正回暖。（当然大众的感觉并不重要，一旦趋势形成，一切都会发生变化）
5月份的数据如何，我们拭目以待。
一旦数据回暖，将进一步刺激观望人群的入市。到时候股价将会有很明显的表现。
你怎么看？