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由于对财务管理、会计学和行业格局及供给需求的行为模式知识的缺失，请您务必带着怀疑的眼光看待我所有的数据分析，如果您能指出分析中的漏洞和错误，定将不胜感激。
前几天读4S店的行业分析和商业模式。
4S店（传统燃油整车厂的销售渠道）是竞争异常激烈，极其苦逼的一个生意，即使是豪华汽车代理商，其汽车销售毛利率也不过在1-3%之间，主要的利润来源，还是靠配件、维修、金融等服务。
这也就解释了，为什么买车后，销售人员都极力或者强制捆绑保险、增值服务的消费。忽然我想到了手机不怎么赚钱，靠互联网服务赚钱的小米，殊途同归。
4S店属于高周转、高杠杆行业，具有金融产业的反身性，一旦不达标，立即容易陷入现金流危机和取消代理资格的负反馈螺旋: First Blood、Double Kill，Triple Kill、Quadra Kill、Pentakill、Aced。
不过其中提到的一句话，提醒了卷爸，即目前新能源车的主要销售渠道已经从传统4S店转移到了购物中心，正所谓铁打的营盘，流水的兵。
绘姐曾经说过“要做两种人的生意，一种是富人的高端奢侈，无论经济怎样，对他们来讲几乎没有影响。一种是大众必需，无论经济怎样，总是要张口吃饭，必需品还是要买的”
于是，恒隆集团就进入了我的视线，虽然我只去过一次上海恒隆广场，但闪耀的爱马仕和300一位的午餐日料定食仍让我记忆犹新。
中国七大高端商业地产，大都在港股上市。
除了华润万象生活变态的34PE、5.25PB，其余的基本在10PE、0.3PB附近。这么低的PB，是继续研究的动力。
同时，恒隆集团的扛把子陈启宗先生，每半年一次的致股东函，完全可以媲美巴菲特的致股东信，将个人对政经、行业、企业的思考，袒露心扉，开诚布公的和股东们谈论，人性人品，实属难得。
就算研究结果不适合购买，也不枉花费时间，听听智者的真传。
家族探踪
费雪有句话，叫“收入是一系列的事件”，这句话，用在很多情况下，都适用，人生亦如此。一个外来人，想在一个城市立足，不经过两三代人的奋斗和沉淀，是没有机会的。
由于家族祖上富有，为爷爷辈的创业奠定了扎实的文化和经济基础。
爷爷辈：创立恒隆集团
陈曾熙：1923年生，二战前留学日本，攻读土木工程，后任职于伍宜孙家族，1950年，自立大隆地产，1960年，创立恒隆集团。
陈曾焘：1924年生，复旦大学银行系。1960年与其兄陈曾熙一同创办了恒隆集团，并历任董事、董事总经理、集团主席。1985年至2003年间出任永隆银行非执行董事。1997年创立思源基金会。
此外，他还曾任地产建设商会副会长、临时机场管理局成员、土地建设咨询委员会地产小组及土地发展公司筹备工作小组成员、香港联合交易所理事、证券及期货事务监察委员会成员、香港工商专业联会信托委员会委员、香港中央结算有限公司主席等职。
同时，他还是香港大学教研发展基金有限公司董事、香港科技大学顾问委员会委员、联合书院校董、复旦大学港区校董、南京大学校董。
曾先后获授大英帝国司令勋章、香港中文大学荣誉博士、香港中文大学荣誉院士、香港大学名誉大学院士、复旦大学名誉博士。
爸爸辈：发展恒隆集团。创立晨兴资本，投出搜狐、携程、小米、快手。
陈启宗：1949年生，获香港大紫荆勋贤，恒隆集团及恒隆地产的董事长，毕业于美国南加州大学，取得工商管理学硕士。香港地产建设商会的副会长、亚洲协会副主席兼其香港分会主席，及中国国务院相关之中国发展研究基金会理事会顾问。陈启宗亦为多家国际智库和香港科技大学、清华大学及美国南加州大学等大学的董事局或顾问委员会成员。
陈乐宗：1951年生，加州大学洛杉矶分校工程学士及硕士学位，其后获得哈佛大学医学物理硕士及放射生物学理学博士学位，在哈佛医学院及丹娜—法伯癌症研究所从事病理方向的博士后研究。
先后获香港中文大学、格拉斯哥大学、香港科技大学、斯克里普斯研究所以及麻州大学波士顿分校颁授荣誉博士学位，并获推选为牛津大学沃弗森学院荣誉院士，2017年当选美国人文及科学院院士。
晨兴集团创办人、董事长，从事私募基金和创业基金20余年并担任中、英、美多家生物技术公司董事。
孙子辈：
陈文博：恒隆副董事长，目前已经在恒隆集团年报后，开始了副董事长致股东函，开启了接班历程。
恒隆，是一个家族的营生。目前的掌舵人陈启宗，副掌舵人陈文博（陈启宗之子），家族富过三代，有着严谨的文化和传承。
陈曾熙离世后，将资产全部交给信托基金，没有给孩子留一分钱，同时将恒隆集团交给胞弟陈曾焘打理，六年后，叔叔又将集团还给了侄子陈启宗。在看了那么多为三瓜俩枣打得头破血流的故事后，这样的权力更迭，背后一定有其家族文化的力量。
而在陈文博7岁那年，陈启宗也对儿子说，我不会给你留一分遗产，家产是社会的。
商业模式：兔子一定死、乌龟一定赢
陈启宗老先生对政经、行业、企业的思考程度非常深刻，金句颇多，主要发布在每年的致股东函和博鳌论坛里，在后续读年报的时候，咱们再来膜拜。
商业地产的逻辑不同于住宅，不能放在一起比较。地产行业具有严重的资金依赖，是资本密集行业。
住宅地产是私人配套，商品需求量极大，再叠加资本密集行业属性，所以必然走向销售模式，赚的是差价。
由于固定土地上建筑的长时间不可再生性，企业发展比拼的是速度，盖一栋少一栋。但无论前期需求有多么巨大，在某一时间节点，终要回归均值需求的逻辑，即当住宅一定程度饱和后，房产拆除重建的速度一定小于此节点下社会产能的供应，供需严重失衡，大批玩家团灭。虽然第一口吃螃蟹的企业，必然能赚到巨额财富，但是有没有机会拿的住，就不好说了。
住宅销售后，或者拿地后根本还没来的及销售完，开发商通过银行融资提前获取住宅销售款，重新开始一个新的土地获取，这样的反复循环，规模越来越大。
在存量严重紧缺且经济快速发展时期，这样的模式符合了人民日益增长的住房需求，地产商快周转+大杠杆，迅速做大，只要需求增速没有放缓，模式就一直可以持续，企业也就越做越大。
但随着金融杠杆，兔子跑的太快了，正如陈启宗老爷子说的音乐椅的游戏，敲鼓传花，总有停止的那一天。
商业地产是公共配套，同时为了最大化公约数人群的便利性，大型商业均在人群聚集区，同时由于地产是除了股票过去几百年增值最快的资产，可以理解为，目前人类创造任何价值还离不开土地，农业需要，工业需要，服务业也需要，即使飞机起飞了，终归要降落在土地上，所以，土地必然会分一杯羹，即使不是拿走的最大头，却也是很肥的一块。
数量少代表着资本的需求量相对可控，而核心地块的不可再生性代表着价值随时间平移向东北倾斜，所以产生了收租模式，赚的是租金。再进一步说，商场内的客户不赚钱，商业地产也甭想赚钱，比拼的是地产的收租价值，核心地段的高端商业，永远具备稀缺性。同时，他和消费唇亡齿寒，具备了消费品的涨价逻辑。稀缺加涨价，完美。
房子只能卖一次，但是好的商业地产项目却可以每年按照20%的贡献率为集团绵绵不断产生现金利润。一个好的项目，3年培育，5年收回成本，剩下的无数年，全都是利润……
自持的商业地产就是一个现金奶牛。正如恒隆一样：“做最好的，然后将它拿在手里，就是最对”。
核心关注点：价格，还是价格
土地不可再生，商场需要培养，高端物业是个佛龛市场，容纳玩家数量有限，注定了企业无法迅速复制从而快速增长。
商业模式是现金奶牛，代表着具备研究和购买的价值。
那么关注的核心点，就只剩一个价格了，这个价格是不是具备足够的安全边际和赔率，是我们下注的核心要素。
恒隆集团/地产常年股息率维持在7%左右，具备一定的安全边际，同时恒隆集团目前0.17PB，恒隆地产0.3PB，集团市值143亿，地产市值450亿，而集团持有地产的60.13%的股份就价值270亿，价格倒挂，股东增持集团，初步具备了想象空间。