也写写我的思路，经历，和经验。
前几天写过我买老破小租金回报率6%的贴，算是有一点买卖房子的经验。实际上本人2020年到2024年有过7套买卖房子的经历，以及几十套看房经历，洋房老破小公寓楼都买过，可能会以偏概全，但应该比大多数人经历都深刻些。
自住的一套杭州郊区洋房17年买的，暴涨又暴跌后，基本还小赚，这几年的大跌跌没了一百多万涨幅。
2019年去上海工作，20年买了11号线兆丰路那边的住宅性质的公寓，64万买的，55平，23年底因为离职70万挂小区最低价很快卖掉了，每年5.6%的利息，还有各种税费中介费，其实只能算保本出，现在那个小区最低挂牌价已经60万了，半年而已。
23年底开始买了长沙两套老破小，一大一小，一共90万出头，租金加起来5000每月。可以翻我上个贴，写的很详细了，回报率我很满意，还想继续买。当时限购只能买两套，帮两个朋友也在附近捡漏了两套，回报率差不多，我去帮忙看房各种谈判的，算是深度参与过吧。
并不只是关注长沙，成都重庆武汉这几个城市我也重点关注市中心的房子。并且都去长住或者短住过半个月到几个月不等。
这些经历中，我对物业的认识从模糊到具体，从人云亦云，到有了真实的体感。
姑且把2005年以前的房子叫做老破小吧，这样的房子我不知道有多少，但物业真的是一言难尽。比如长沙市中心的楼盘：锦绣中环，印象天心，中天广场，基本都是2000-2005年之间建的，现在大概8000-10000一平，租金回报率特别高，捡漏的房源能到8%，我就是因为物业太差，完全提不起兴趣入手。
中天广场的物业还是上市公司中天服务，楼道的维护一言难尽。说真的，但凡他物业好一点，楼道干净一点，在那个位置上，房价再提1000我也会重点关注的。
老破小的住宅就更不用说了，很多甚至没有物业，靠社区打扫楼下卫生，楼梯上全靠住户自觉清扫。我装修的时候不止一次跟邻居说，要是有物业收拾下卫生就好了，一个月一两百我愿意花。真切的需求。
而我卖掉的那套公寓，之所以很快成交，原因之一也是因为上海上房在那一片算是最好的物业之一，我也是拿这个做卖点让买家从几套备选里买下我那套的。
很多人会觉得我写的这些点稀松平常。或者说什么小区业主可以自己维护物业，那我只能说，还是我们的经历不一样吧。
喜欢旅行，也去过几十个国家几百个城市，没有特意关注但多多少少也会被各种物业服务触动过。上面写太多了，就不展开了，反正都是基于各种过往认知吧。
以及，本人15年的韭菜经历，经历过了足够多的毒打，每次毒打后都会努力补齐短板。赚赚亏亏没赚过大钱。倒是在中概股上亏过几千万。
反正就是经历的多，以及，对周期的感触更深一些。所有的一切都是周期，地产是下跌大周期是确定的，但物业未必。甚至可以说，地产下行的开始，也是人们对物业重视的开始。以前是做大优先，后面是精细耕作。
在一级市场并购要给10倍以上pe，二级市场上反而遍地两三倍市盈率的地产股，这种倒挂从基本逻辑上也是理不通的，短期价格可以脱离价值，长期必然回归。
我咧咧了半天没写到点子上，直接转帖以前看过的@等着蚂蚁变大象 的一个帖子吧，我的逻辑跟他一样，但他写的清楚的多：
物业股三年十倍的强大逻辑再梳理：
一，物业主要经营做存量市场的永续行业，而且不管地产企业房子是否赚钱，交给物业都成为物业的赚钱的增量业务，所以地产行业是否景气只影响物业的增量业务增速部分，对存量业务无影响。
二，长期看，我坚定认为中国每年10到12万亿元新房可以长期持续，这是由庞大的400万亿住房存量基数决定的，每年保持3%更新率就能达到这数，无论是新房还是旧房更新，都是物业的新增业务。
三，物业股短期业绩承压，但都是非经常损益的计提造成，非常容易恢复，只要不再计提立马业绩变好。
四，强大的轻资产，30%以上毛利，预收费，每年稳定的现金流，属于不可多得的印钞机行业，过往给60到80倍市盈率不是没道理的，现在给双杀后的又5倍市盈率也是极不正常的投资黄金期，未来25到30倍市盈率正常。
五，目前一级市场兼并市盈率在12到15倍，远高于现在二级市场估值，所以一二级严重倒挂，属于二级极度低迷的不正常阶段，正常后二级30倍市盈率才对。机会难得。
六，目前行业处于极度分散状态，未来依靠品牌和兼并壮大的路还很长，行业集中的趋势为主流物业做大做强留下很大空间。
七，中国集中居住，高层居住，大小区的生活居住特点，更容易培养出大的价值高的物业公司，便于集中管理和降低成本，另外人工智能的应用也为行业降低成本减少人工带来机会。
八，人们担心的物业资金被地产拖延或侵占问题，实际已经大为缓解，很多物业企业已经明确表示不会新增拖欠，旧的拖欠也会想法解决，另外，牺牲物业也救不了地产，大老板还不如保物业。挪用资金属于犯罪，最高法最近明文严查，相信敢以身试法的老板不多。另外这块占比并不大，无需担心。
九，物业企业股价目前是按破产估值，很多股价只有原来高峰期的二十分之一甚至三十分之一，属于基本面不错的股价被严重错杀的十年二十年不遇的大机遇期，很难有好的商业模式企业被杀到这种估值。恒大被清盘，但恒大物业依然屹立不倒，是由轻资产预收费，每年新的现金流不断进入的印钞机模式决定的，甚至地产倒闭成为企业利好，将来无论转让还是自己经营，价值都会体现。
十，大部分企业会在今年业绩就恢复或改善，最差的三年内也会处理完问题，所以我提出行业三年十倍的投资机会，是港股最具特色的大机会板块。目前这点涨幅只是底部躁动，刚开始吸引关注而已，万里长征才起步。总之，物业，看大局，耐心等，赚大钱，即便看错在这绝对的底部损失可控，对了就是改变人生的三年十倍股机会，基础仓位三年不卖，这是我个人观点。（利益声明，本人持有物业仓位，屁股决定脑袋，可能有过分乐观的嫌疑）
我从2023年初买了几万股合景悠活，后面越跌越买，也抄底了一年多了，各种物业股现在加起来大概50多万吧，还想随着地产的好转继续再买点。最最最最核心的底层思想是，美元宽松周期即将到来，到时候万物皆涨，希望地产能救活，只要物业摆脱关联公司的牵制，不需要他有多大的发展预期，估值回归已经够股价翻几倍了。希望靠他们能让我回回血吧。
#地产# $万科A(SZ000002)$
