21年的年报解读中给雅戈尔近几年的利润划了条线“雅戈尔的三大板块，比较稳定的利润是服装10亿，地产20亿，投资20亿，也就是基本利润是50亿。” 22年公司交出的成绩单是营业收入148亿元，同比增长8.92%；净利润50.6亿元，同比下降1.15%，基本是压线完成。毕竟22年受疫情影响严重，服装板块不能指望，地产板块就多结算一些来弥补，让成绩稳稳达标，业绩调节能力可见一斑。
还是先从最平稳的服装板块看起，完成营业收入63.2亿元，同比下降7.39%；实现净利6.2万元，同比下降33.7%。公司倒是没怎么往疫情上找原因，提了一下全年线下销售收入仍下降11.8%，另一个因素是公司并购合作的新品牌仍处于培育期，产生了一定的经营亏损。其实在22年的情况下看服装板块的意义不大，直接翻一下23年一季报好了，营收20亿，净利3.5亿，这样看服装板块毫无问题，23年净利稳稳突破10亿，应该还能冲击12亿。22年应该是趁势在服装板块来个小洗澡，消化一下平台建设方面的投入，服装板块只要盯好10亿的利润线就可以，后面新平台的搭建和扩展效果怎么样要多看两年，按雅戈尔的风格一旦稳定就很难退下来，利润推到12亿以后可能12亿就成为板块利润的基准线，这部分是现金流基石，看点不多。
地产板块现在是公司的节拍器，22年地产板块实现营业收85.5亿元，同比增长25.06%，实现净利23亿元，同比下降0.26%。地产当年结算多少主要看其他板块需要，上半年一看消费都没有了赶紧释放，下半年就收着点把业绩拉平。22年地产板块销售67.4亿，销售面积29.6万平，结转面积24.9万平，结转金额83.1亿，实现净利23亿，本期待结转面积16.3万平。雅戈尔小而精的地产模式不断在调整，21年在建面积和土地储备都进行了收缩，22年逆势又重启扩张模式，在建面积从144万平增加到202万平，全年新开工项目4个，新开工面积63.97万平（合作项目按权益比例折算，以下同）；竣工项目4个，竣工面积49.26万平方米；期末土地储备2个，土地面积24.77万平，拟开发计容建筑面积48.99万平方米。基本是当年开工当年竣工大部分当年卖，土储不多，结转自己控制节奏，
雅戈尔地产的结转节奏盯着合同负债就好，这一块18年100亿，19年124亿，20年156亿，21年128亿，22年缩减到74亿。公司维持20亿的利润水平需要公司每年结转60亿左右合同负债，维持合同负债的池子规模需要每年销售25万平，22年合同负债的水平需要公司往蓄水池里加上水了，在建面积就大幅增加了，目前看公司还是准备把地产板块维持在20亿的利润水平线，节奏控制很好，什么时候合同负债和在建同步提升再来判断是否有地产板块扩大规模的信号。
投资板块实现归属于上市公司股东净利润 21.3亿元，同比增长16.02%。还是牢牢守住20亿利润线，主要动作有增持中信股份、百隆东方等项目；出售国家管网集团联合管道有限责任公司股权（我觉得是没办法，自己没有自主权），减持创业慧康、中际联合、华夏银行等，收回资金45亿元；参股企业上美股份于2022年12月22日在港交所上市，青禾草坪已在上交所完成 IPO 申报。投资这一块有产业基金稳定收息，有大量宁波银行增加权益收益，每年都有新上市项目，投资板块已经完全做活了，成为了稳定利润基石。另外公司已将普济医院以3500万元/年的价格出租，公司不参与医院日常运营管理，也不承担运营风险，这一块也算落地了，不用再操心。
这样总体来看，雅戈尔的三大板块，23年服装会比较好，利润可能达到12亿；地产就别看一季报利润下滑了，还是控制结算节奏，卖就卖了34.7亿，就是在增厚地产的蓄水池；投资部分估计今年会沾一部分中特估的光，手里钱多了不知道会不会考虑再回购一部分宁波银行。23年总体利润可以上浮到53到55亿，不是利润做不上来，而是保持平稳增长更重要，反正股息是0.5元，差不多8%的股息率，有雅戈尔在没必要买理财了，15年那一波就是在公司股价6开头，分红0.5起步的，但公司利润已经稳定增长了一倍。