前天晚上我在逛雪球的时候，被第三方机构公布的地产公司9月销售数据刷屏了，紧接着是各路大V纷纷转发点赞，碰上自己的持仓股销售业绩不错就再夸上几句，指点一下江山，然后就到此为止了。
那接下来就说说我的看法，我的核心观点是：脱离了销售面积去谈销售收入都是耍流氓。原因很简单，决定一家地产公司利润的不是看你卖了多少，而是看你赚了多少，打折促销谁都会，只有在销售收入增长的同时保持毛利率不下降才是真本事。有了这个概念，我们再来直观的看看下面这张图：
从图中我们可以看到，9月销售增速较快的几家地产公司，比如新城和融创，他们全年的销售单价其实是同比下降的，新城控股去年前8月的销售单价是12,436元/平，而今年只有11,433元/平，同比下降8.1%；融创中国去年前8月的销售单价是15,520元/平，而今年只有14,590元/平，同比下降6.1%；而与之相反，金地集团今年前8月的销售单价达到20,318元/平，相比去年同期的18,049元/平，同比增长12.6%。
当然，决定地产公司利润的不止有销售单价，还有拿地成本，融资成本，而由于不同地产公司从拿地到销售的的开发周期不同，我们也不能简单地参照前一年的拿地成本来计算房企的毛利率，而我最反感的就是片面地只以销售收入的增速来给地产公司论资排位。在目前地产行业融资政策全面收紧的大环境下，这几个月销售收入的突然放量并不见得一定是好事，也有可能是为了防止现金流断链，加速回笼资金所采取的促销行为，这样势必会对毛利率产生影响。
另外，作为一名严谨的投资人，我对克而瑞、亿翰这类第三方数据的真实性是存疑的，我在分析公司时所采用的数据几乎全部都来自于公司的财报，基本不会采纳第三方的数据。所以，我一定会等到自己的持仓股公布三季报或是9月销售简报后才能有的放矢地分享出一点有价值的干货来。
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