我对楼市的理解

        昨天群里聊到买房,这个是最近热门的话题。我一向很少谈楼市,因为一谈楼市就要涉及宏观。而我专业知识不多,很难说得全面且正确。

先总结几个认知点,说的不一定对,不过保证听得懂,不像专家故意绕到普通人晕圈。

1、收入增长,对应的是生活开支(不包含房租),资产的价格,对应的是货币的增幅

2、货币的增长来自于信用。信用增值过程中通过信贷产生货币,信用的消减过程中,通过信贷消灭货币

        2009年之前,房价的增幅和收入增幅差的不多,那时候做实业是比较赚钱的,信贷出来的钱,进入实业的不少。之后特别是2015年,很多人发现投入实业很难赚钱,信贷出来的钱,兜兜转转都进了楼市。

        普通人的收入增幅,对应的是生活消费,如果剔除生活租房和商业房租的涨幅,是能跑赢物价增幅的。那时候,生活水平急剧提高,吃的穿的用的,比过去好很多。

        2015年之后,不一样了。一部分东西还是那么便宜,一部分却越来越贵。这是因为,房价对应的货币增幅,是投资属性,而房租对应的是收入增幅,大部分是消费。消费,不能脱离现实,贵了群众消费不起。所以房租涨的一直不如房价,有时候脱离的太离谱了,不得不缩小居住面积和水准,只能是租更差的,更远的,更小的。从独租变成分租和群租。这也是国际通用的租售比这一通用指标,在国内失效的原因。租的便宜不要紧,只要还能涨,投资总收益不错就过关。

        而对应的,类似餐饮理发商超等,因为店租和办公用房跟随房价,就越来越贵(工人也要租房)。类似服装汽车电器日用品,可以在偏远地区生产(招商引资的土地有补贴),网络销售,房价对它的影响小,涨幅就小,看起来越来越便宜。

        以上,要说明的是,房价涨,并不完全是居住需求造成,更多的是投资需求。因为信贷扩张的周期中,产生大量货币,都被用来买房推高了房价,并带动了全社会商品的涨价。

       而到了下行周期,出现了贷款贷不出去。这个所谓贷不出去,并不是白送没人要。而是信用不够了,想贷的贷不了。小企业没有足够的抵押物,自然人没有如果不买房,没有需求,信用贷和买车体量太小了。

        至于买房,想投资的都在观望,现在连融创都有烂尾楼,交不了房。各大著名房企都在喊保交房,谁还敢瞎投资啊。贷款的规模增幅会缩小,这个过程中,货币会被消灭,一些资产的价格就会下降。这部分资产,肯定是包括投资买房炒起来的房价。

        这几年,我一直在研究东亚的经济。特别是日本,类似的还有台湾香港韩国,很有参考价值。当投资造成的买房需求停滞后,信贷的扩张规模就减缓了,然后接着就会影响房价的涨幅,这个是螺旋式的滑滑梯。

         所以,我至少三年里是不会买房的,三年后,各大房产巨头把保交房彻底解决了再看看。

@合肥小鳄鱼  $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $融创中国(01918)$ 

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精彩评论

老散人06-26 12:12

三四线楼市代表着房子的消费属性,一二线楼市代表着房子的金融属性,
金融属性的高利润都被高地价奉献给了地方财政,体现在一二线公务员和教师的高奖金上。

全部评论

高端创客07-31 13:37

受益良多

黑色磁铁07-31 12:41

不知道,看日本只看历史,如果要看日本的未来,那得多花20倍的精力,努力,时间,学识

阳光心情201707-31 11:20

黑哥如何看日本经济,是否处于复苏通道?

黑色磁铁07-30 15:10

你问问说这句话的人,他懂不懂房地产。为什么后来跑路了。

藍色心情07-30 15:09

说的太片面,房子长期看人口,中期看土地,短期看金融,你这分析框架有问题