昨天群里聊到买房，这个是最近热门的话题。我一向很少谈楼市，因为一谈楼市就要涉及宏观。而我专业知识不多，很难说得全面且正确。
先总结几个认知点，说的不一定对，不过保证听得懂，不像专家故意绕到普通人晕圈。
1、收入增长，对应的是生活开支（不包含房租），资产的价格，对应的是货币的增幅。
2、货币的增长来自于信用。信用增值过程中通过信贷产生货币，信用的消减过程中，通过信贷消灭货币。
2009年之前，房价的增幅和收入增幅差的不多，那时候做实业是比较赚钱的，信贷出来的钱，进入实业的不少。之后特别是2015年，很多人发现投入实业很难赚钱，信贷出来的钱，兜兜转转都进了楼市。
普通人的收入增幅，对应的是生活消费，如果剔除生活租房和商业房租的涨幅，是能跑赢物价增幅的。那时候，生活水平急剧提高，吃的穿的用的，比过去好很多。
2015年之后，不一样了。一部分东西还是那么便宜，一部分却越来越贵。这是因为，房价对应的货币增幅，是投资属性，而房租对应的是收入增幅，大部分是消费。消费，不能脱离现实，贵了群众消费不起。所以房租涨的一直不如房价，有时候脱离的太离谱了，不得不缩小居住面积和水准，只能是租更差的，更远的，更小的。从独租变成分租和群租。这也是国际通用的租售比这一通用指标，在国内失效的原因。租的便宜不要紧，只要还能涨，投资总收益不错就过关。
而对应的，类似餐饮理发商超等，因为店租和办公用房跟随房价，就越来越贵（工人也要租房）。类似服装汽车电器日用品，可以在偏远地区生产（招商引资的土地有补贴），网络销售，房价对它的影响小，涨幅就小，看起来越来越便宜。
以上，要说明的是，房价涨，并不完全是居住需求造成，更多的是投资需求。因为信贷扩张的周期中，产生大量货币，都被用来买房推高了房价，并带动了全社会商品的涨价。
而到了下行周期，出现了贷款贷不出去。这个所谓贷不出去，并不是白送没人要。而是信用不够了，想贷的贷不了。小企业没有足够的抵押物，自然人没有如果不买房，没有需求，信用贷和买车体量太小了。
至于买房，想投资的都在观望，现在连融创都有烂尾楼，交不了房。各大著名房企都在喊保交房，谁还敢瞎投资啊。贷款的规模增幅会缩小，这个过程中，货币会被消灭，一些资产的价格就会下降。这部分资产，肯定是包括投资买房炒起来的房价。
这几年，我一直在研究东亚的经济。特别是日本，类似的还有台湾香港韩国，很有参考价值。当投资造成的买房需求停滞后，信贷的扩张规模就减缓了，然后接着就会影响房价的涨幅，这个是螺旋式的滑滑梯。
所以，我至少三年里是不会买房的，三年后，各大房产巨头把保交房彻底解决了再看看。