实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(下)

 


实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(下)

  

  说一个博弈的经典情景。

  一个舞会,有三位男性,想邀请会场中最美丽的女生跳舞。

  但是,这三个,一起去邀请,假设都会被拒绝,而被拒绝之后,再邀请其他女生,一定会碰一鼻子灰。

  气人不?邀请不到才找老娘?

  那么,根据纳什均衡,要怎么找,才是最优选择?

  答案不写了,巨多无比,好复杂。

  手把手教你怎么选择最好的,次好的,一整套逻辑。

   

  好在生活不是博弈。

   

  我个人认为,最好的选择,是不要去参加“拍卖会”。如果你是想买的一方的话……

  去找一个舞会,都是最美丽的女生。

  而且,最好,全场就你一个男生。

   

  用此故事,来开始本篇房产的拙文。

   

   

  熟悉谦和屋的老朋友,应该看过我啰啰嗦嗦的很多长文章。里面曾经说过,投资房产的朋友与投资股票的朋友,似乎有相当一部分,是充满了误解与排斥的。互相看不顺眼。巴不得对方的市场崩盘就好。

  满手房产的,巴不得股市崩盘,然后,笑看风云。

  满手股票的,巴不得楼市崩盘,然后,过来抬轿。

  朋友啊,朋友,这样的想法,容易没有朋友啊……

   

  我由于个人经历的原因,恰好房产投资与股票投资,都有一些实践。我说一下我的浅见。

  因为,是在雪球发文,以股票为主,那么,请允许我,站在股票投资的角度,来说一下房产投资。

   

  是这样的,似乎没有实践或者较少实践房产投资的朋友,都有一些误解,我先把这些误解来阐述一下。我之前的文章写过这种误解的情形,叫做“起手错”。各位有兴趣的朋友也可找来点评,批判哈!~

   

  1,房产最终要完的,全国房产会像日本泡沫时期那样崩掉的。将来要完。赶紧卖掉这些房子。不然,后果不堪设想。

  这种思路的朋友,应该是对“数量级”以及“房产定价”有些模糊了。

  中国的房产,数量级是非常吓人的,而这些房产所牵涉的房贷,更是天文数字。

  数据显示,中国房贷在2019年末,大概是接近30万亿。再加上一个短期消费贷10万亿左右,经营贷款11万亿多一点。

  而目前A股的市值是多少呢?60万亿多一点。

  我们假设一下,这种数量级的贷款,崩掉了,会有什么样的后果呢?仔细想,放肆想。

  你都知道日本房产泡沫崩盘了,后面跟着就迎来了失去的20年,(现在应该是失去的30年了吧。)

  你还觉得,我们要去步其后尘,再来一次?

  这不是有毛病么?日本可还是,先富,再崩的。我们还没富啊,崩了咋办?(日本是不是失去了20年,以后我专门写个文章讲这个事情。)

  所以,但凡说,中国房产要崩,我个人持有相当的保留意见。其中之一就是,崩盘之后的结果,一定是全部被拖下水。

你的现金,股票,都会完掉。那我们讨论这种议题,其实,意义就不大了,属于开脑洞,硬想。

  其二,我个人认为,不会崩盘的原因在于,房产的定价系统。

  我之前有篇文章,叫做房产将来会“传家宝”化。好像雪球删掉了,公号还有。里面就详细说过这个概念。

  房产的报价与成交系统与股市截然不同。根本就是两种东西。

  投资股票的朋友,会觉得,你看你看,我把软件一打开,公司股价与市值,清清楚楚,涨跌马上显示,马上成交。利索得不得了。

  然后,推演过去就是,房产交易就是这样的。

  这就是我说的,没有实践或者实践较少的朋友,经常犯的错误。

  房产的报价与交易的系统,完全不是这么回事啊!~

   

  是不是有朋友认为,打开手机app,然后,输入某个城市,看到报价之后,再看到价格曲线图之后,就认为,这就是房子的成交价格了呢?

  如果是这样的话,肯定是要出错的。

   

  一般来说,台面上的成交价会比实际成交价要低。

  原因是规避交易税费。比如,500万的房子,成交价300万,然后,家具家电必须附带一起买,要求200万。共计500万。

  但是,进窗的时候,你肯定只会以房价课税啊,合理合法合规。

  一般来说,实际成交价格都是高一点的。

   

  不知道现在有没有朋友在卖掉自己的房子。如果有的话,其实你们可以试试看,报一个很低的价格,看看能不能进中介的系统。会不会正常显示或者交易。

  市场价500万的房子。

  你报价300万,第一种可能就是,马上有人跟你联系,你真的能卖的话,人家就300万把你500万的房子收了。也就没有报价上去这回事了。

  另一种可能性是,你在一个某个城市,再低的价格都卖不掉,比如,你这个房子是有法律纠纷或者凶宅之类的,那么,你的房子上系统也是有问题的。要么上不去,要么看不着。只能在周边小范围区域内发发广告之类的。

  只要把这个渠道一管控,价格就不是随行就市了。知道么?

  不信的话,我们反过来想。

  你看看新房子,是不是在很多城市,你报价超过一定的价格之后,直接就要求你不能卖?你不把价格降下来,我就不发证给你。对不?

  各位看透了这件事么?

  房子的定价系统是被控制的。

  二手房过低与新房过高是被限制住了的。

  唯一的好消息是,新房便宜卖,倒是不限制,老百姓喜闻乐见,这次恒大打折不就是这样么,嘿嘿嘿。而二手房往高了报价,倒也是不限制,业界一般用这种报高价的手法去做市场情绪的测试。

  说到这里,应该有朋友已经看穿这件事了。

  这就是通过把中间的环节给你管控住,不管是限制报价环节还是限制成交环节,总之,就是把房子的价格给你定死在某个价格区间。

  那么,我问你,怎么崩盘?

  你二手房报低价都够呛,怎么崩盘?

  我的推演是,正常情况下,房产最差的情况是,没有成交量。就是没有人买卖了。这是最差的情况。

  但是,已经买了的房子,有着贷款的房子,其价格并没有崩盘的可能性。(概率很小)

    会被锁住,锁在一个价格区间,涨涨跌跌的。

  如果我的推演正确,房价就是安全的,用时间去换空间。

  而老百姓就还贷,银行回款。就这么个情况。

  这是不是和股市特别不一样啊?股灾的时候,是真的不断跌停,是真的会崩盘的啊。

  但是,房价不会,因为,没法报价与成交。弄急了,窗口一关,系统检修,统统不能过户,你怎么交接呢?或者每天限额10套过户。

  锁得死死的!~

  所以,我用以上的分析,推演出,中国的房价,在没有特殊情况下,不会崩盘。(特殊情况另说,比如打z……)

  那么,等着中国房产崩盘的朋友,注定了会像等待戈多一样一直等下去。可能真的有一天被你等到了,那一天,你也老了,终于能在年老的时候说,你看你看,老子年轻的时候说过吧,房价要崩盘,是不是,是不是?

  咱别干这种事,真等到了,你也不能多赚一毛钱,嘎哈?

   

  2,你说房子不崩,房子不会大涨,总是对的咯!这你谦和屋可没法否认吧?

  这是另一种错误,叫做“起手错”。也常发现与做股票的朋友身上。原因是,中国股市,或者说世界股市,总会定期出现大牛市和大熊市的同涨同跌。持续很多很多次之后,理所当然的推演,房产也会如此。

  但事实上,根本不是这样演绎的。

  房子是一个非常割裂的市场。

  同涨同跌的情况,其实非常稀少。

  房子不会大涨?放到不同的城市,就会出现跟薛定谔的猫一样,或对或错的结果。

  你说房子不会大涨吧,你看看现在的深圳,今年还要怎么涨?

  你看看海南,这两年是不是新房的价格一直在涨?

  你说房子会涨吧,来来来,来看看长沙,来看看我满脸的泪水……

  这房产投资啊,只有一个答案是肯定的——具体情况,具体分析。

  有时候,某个城市在上涨和下跌的过程中,不同的小区,不同的房子,都会截然不同。让你搞不清楚到底怎么了。做股票的朋友容易在这个环节掉坑里。

  总是想着,等房价跌的时候去抄底。

  真的房价跌了,你看看你要买房的城市,没跌……

  真的这个城市跌了,你看中的区域,没跌……

  真的看中的区域跌了,你看中的小区,没跌……

  真的这个小区跌了,你看中的那套房子,没跌……

  这和股票特别特别特别不一样啊。千万别掉坑里。

  你看中恒瑞,茅台,那大盘跌的时候,大概率会跌,而且,你买,就能买着。房子可完全不是这个概念啊!~

  所以,我经常在雪球上看到探讨房产的朋友,总觉得,过于“大局观”了。当然,这没有不对。平时讨论讨论,也是增进对市场的关注度。

  但是,真正在实操的过程中,这种方式是绝对不行的。真金白银去买房子,是需要看无数套房子之后,你才能买到满意的房子的。

   

  看完以上两个点之后,我们再说回来海南房产与旅游地产。

  第一,买了旅游地产是不是会亏钱,我看,大概率不会,只要你不掉坑里,被忽悠,那么,你买的房子,在账面上,就很难亏钱。

  但是!

  但是……

  但是,可能会很难卖掉……

   

  第二,涉及到买房,一定是具体到某一套房子来探讨,而不是整个国家,整个城市,整个区域,如果你真金白银要实践的话,就得具体到某一套房子。

  所以,从而也可以推出,去海南买房,或者其他旅游地产买房,最好的方式,不是通过vr,而是,实实在在的踏上这片土地,实实在在一间一间去看。

   

  这里要延伸一下。

  很多人的盈亏的定义,是和我们不一样的。

  哎……

  我要说到一个得罪人的话题了……

  为了减小杀伤力,我以我自己为蓝本,各位批判的看啊!

  不知道,各位有没有意识到,我这种投资者,尤其是偏价值投资的人。其实,是最不被商家喜欢的人了。

  我可以不在乎,但是,心里得有点数不是!~

  一年难得交易几次,券商看着我这种的,心里就要骂娘了!

  平时,打死不愿意消费,总是想着复利复利复利,有毛病,最好复利到你孙子,你干脆别花钱,葛朗台。

  天天雪球嘚啵嘚,你看看人家腾讯的用户,淘宝的用户,网易的用户,都是真金白银往里砸,你往雪球上聊,一分钱都赚不到。

  有些人雪球卖个产品,还被骂死,写个文章,错了,还被骂死。雪球放广告,又是还被骂死!

  我这种人啊!

  买个房子,不赚15%左右的年复利,就觉得,这就是亏了!

  等于类似,出门不捡钱,就算丢钱了。

  各位看懂我的演绎了么?

   

  很多人对买了房子之后,是买亏了,还是没亏,跟我这类人思考的完全不一样。

  而我们要明白,包容这种不一样。

  因为,我这类的人,才是难搞的人,才是反常的人啊!

   

  有人买旅游地产,他认为,我今天100万买的,5年以后,120万市场价。这就是赚钱的!

  我今天100万买的房子,5年后,80万市场价,我不卖,我就是不算亏。我还可以自己住啊,心里舒服啊!

  这都对!

  我这类人,把赚钱的权重放到前面,而他们,把生活的权重放在前面,我不认为,这是错的!~

   

  所以,说回到旅游地产,买还是不买,看你自己。

  这个没人可以给你答案。

  你要是是那种想着15%的年化收益,劝你别买,到时候要哭,为什么,后面文章详细写。

  但是,你是那种觉得,买了,将来度假我不用租房子,住酒店,我可以住自己的房子,想怎么装修怎么装修,想怎么住怎么住,家人,生活可比赚钱更重要。

  那么,买他!

  谦和屋投资房产这么多年下来,没别的,就是图个清醒。别把自己搞纠结了,搞抑郁了。

   

  好了,综合上面所有,在此基础上,我们来看看海南的房产,以及,旅游地产这类产品。

  有些一直关注谦和屋的老朋友,一定看到我2020年来,陆陆续续把仓位很大一部分换到了房地产股票了。

  原因就是,这几年在江浙沪跑了几个月,各地出差去调研参会等等跑了不少地方,尤其是成渝,去了好多次了,再加上海南环岛以及本身长沙。主要就是看房地产。

  这几年下来,我越来越明显的感觉到,二手房越来越不好做了。不管你是投资二手房,还是中介做二手房。可腾挪的空间,都越来越小了。

  政策在有意识或者无意识的将新增的购买力推向新房,而不是二手房。

  比如说,在二手房上,透过限售,就把二手房的可卖数量打掉一大截。

  比如,在二手房上,透过贷款的收缩,成数,评估值,利率等,又把二手房的买家打掉一大截。

  这样,二手房的投资者,包含做二手房生意的中介,都没有原来好做了。(个别重点城市可能还好啊。)

  很显然,这些购买力,都将去往新房。

  新房有着非常实在的优势。

  1,房子更新,没住过,没有上家的痕迹。

  2,有些房子是精装,而精装是可以贷款的。

很多人忽略了这种情况的实际影响。其实,影响颇大。一来,解决很多不想装修的人的顾虑,你帮人省了几个月,等于省了多少万啊。二来,这精装修的价钱,是可以算在房贷里面的。压力大大降低。能比之前毛坯或者二手房的方式省出好多万的现钱放手上。

  3,有些城市,由于新房限购,摇号,导致新房买到就是赚到,从而和二手房价格倒挂,即二手房比新房更加贵。那么,新房在某些城市,更加便宜,就是更大的优势了。你琢磨一下,同款新车,配置还更好点,还比二手车便宜,你还会买二手车么?

   

  但是,请注意,每年新增的买房者,尤其是指首次买房的人,是一个相对固定的数值,可以简单的理解成为城市化的人,或者结婚之后要考虑的年轻人,总之,这个数值是相对稳定的,而不是大起大落的,这个和经济发展情况是挂钩的。

  那么,等于是说,这些每年的“刚需”,基本上,其相当大一部分会往新房去跑。而不会选择二手房。

  好了,我们整理一下。如果按照需求端,假设我上面推演是正确的话,那么,即,需求端对新房的需求天然是大于二手房的。同样的地段,更新的房子,价格还比二手房便宜,你要是有购买资格,你会买新房还是二手房?

   

  然后,我们再来看新房的供应端。

  即,地方政府和房企们。

  地方政府这一块,已经用其实际行动表达了其观点。就是地价。因为,如果要房价往下走,最简单一点,你挂上去的地价往下挂就是了。然而,很显然,很多地块是低了,是啥呢,是限价地。就是你开发商拍下来,将来卖的价格给你限死了。

  这好哇!~老百姓喜闻乐见。

  比如长沙,限价地从2018年开始,大概是八千多,2019年大概是九千多,2020年大概是一万多。每年小步慢走,政府帮你安排得妥妥的!~

  这种政策代表啥呢?代表,倾向买首套房的新增购买者。

等于拿着喇叭冲他们喊,别去看什么鬼二手房了。新房老子给你安排得明明白白的,又便宜,又更好,还能顶额贷款,利率还给你打折!~

  拿着喇叭冲二手房的卖房者喊,别跟我抢新增的购买力,我从价格,质量,贷款全方位压制你,啥,还抢?限售!

  不知各位看明白了么……

   

  房企们的供应端,其实就是把这块地做得更棒,性价比更好一点咯。

  目前看来,实事求是的说,我个人认为,是越来越好了。

  虽然依旧有很多人吐槽房子质量问题等等的。那我以这么多年的实践经验来讲,从整体上看,比过去好得多了。

  道理也简单,建材配套的企业全部成长起来了。东西更好了,然后,国家管理严格,非标的产品难以生存,更别说要做进房企们的集采系统了。

  更为关键的是,房子的整体设计,小区的设计,采光绿化朝向等等等等,全部超越过去的产品了。我这几年到处看房子,真是看着看着,房子品质,设计,越来越好。

  那你说,房企们,在供应端,是不是也超越了二手房。

   

  好了,综上所述,再加上房企们本来就低估了,我决定将我较大仓位换成了房企们。

  我认为,将来很多人会首选新房,尤其是首套的,几乎没有疑惑。这在过去并不是这样的。

  以及,将来二手房出售的时候,会要有较大于新房的折扣。并且,量还上不去,即比较难卖。

   

  明白了这一点,我们再来看海南的房子。

  你看,我这篇文章多好,嘿嘿嘿,左一段,右一段的,看着没啥联系,最后一汇总,全联系上了。嘿嘿嘿!~

  不走我这类型,奔着15%年复利去的人,买不买海南的房子,纯粹看自己喜不喜欢,合不合适。每年去度假,或者扎根成为新海南人。

  奔着15%的复利去的,我个人认为,还是别去了……真的!专业投资房产的人,是有自己固定城市,甚至区域的,你漂洋过海去买房,还想着15%的复利,我认为相当有难度,除非,海南是你自己的主场。或者极其专业的投资者。

  海南的房子,将来最大的问题,可能还不是价格,而是难卖,即,有价无市。

    因为,海南的土地可能会比想象的要多,而去海南买房的人,可能会比想象的要少。

  一来一去,等于所有持有二手房的人,将与房企们的新房做直接竞争。二手房可能要有较深的折扣,才能好卖掉。

  再者,错过了低价建仓的时候了。三四年前,儋州海花岛压根没听过,那时候好像才几千块钱,那个时候建仓,现在新房卖3万,你25000可能能卖,扣掉七七八八的费用,可能能超过15%的复利。(是走更名的渠道,没贷款。)

  那现在新房已经这么贵了,将来你怎么赚钱?

  还有就是总量限制。

  整个家庭好像是只能海南买一套,还必须落户先。

  海口我认为房价还行,限价的能到一万多,但是,这样总价就给你限死了,建仓下去就百多万。赚不来多少钱的。

  有人说,别墅呢?能不能行?我个人认为很难。专业投资房产的较少做别墅,(有专门做别墅的投资客)因为,别墅的标准和普通住宅截然不同。你们看过《安家》这部剧吧,那个“徐姑姑”就是在上海专门做老洋房的,套路全部和普通住宅不一样的。你在问投资别墅能不能行之时,其实就代表,不行……

  这玩意儿太吃专业功夫了。

  同样的道理,全国各地,旅游地产想奔着15%的复利去做投资的,基本上,我个人认为,我是比较难做到。

  好了,有朋友要说了,海南这次发布这么这么这么大的利好,你跟我说没得做?

  这就是我经常观察到搞投资的人一些奇特之处了。

  目前,投资海南最正确的姿势,绝对不是去买房,朋友!

  去创业!

  去工作!

  去扎根!

  去海南挥洒你的青春!

  你是怎么奇特的角度,硬要去投资房产呢?

  本金又大,各种限制,去一趟又远,政策还明确房住不炒。

  你为何首先想到就是买房呢?

  全中国960万平方公里,你为何单单挑中海南呢?论买房,难道没有更好的选择了么?

  我们回到篇首的那个博弈论的舞会。

  不要去拍卖会。

  去找一个全是美丽女生的舞会,而且,最好只有你一个男生。

  现在的海南,舞曲早已响起来了,大老爷们如过江之鲫,你说,你……

   

  这么看好海南,(其实我也觉得海南很棒),首选不是买房。

  如果实际情况只能买房,又奔着赚钱去的,首选就不是海南。

   

  这一波海南的红利,是被开发商们吃得饱饱的,这也是我回来之后,又加仓房企们股票的原因之一。

  他们在一片荒芜的时候,就花了大价钱投到海南,在没有明确回报的时候,就开始建设海南,所以,这么多年下来,等来了回报。

   

   

  而如果,不是我们这类满脑子想着赚钱的投资者。

  海南买套房,就是实现自己面朝大海,春暖花开的梦想。没准,没准儿,还能赚钱。

  多好!~

   



 @今日话题   

 $中国恒大(03333)$   

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 $融创中国(01918)$   

   

   

   

   

   

   

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精彩评论

青山战魂06-17 15:21

我来总结咯,
1、房价不能崩,牵涉太广太深;
2、房价不会崩,我们有强有力的手;
3、房地产行大部分时候是结构性行情,普涨普跌较少,跟股市差不多;
4、旅游地产不会亏,但缺少流动性。
个人理解:其它还好,最后一点对做投资的人来说很麻烦,旅游地产现金流一般、又没流动性,那投资价值就只能呵呵了呀,除非自己有钱有闲,没事去住几个月那种,纯投资角度似乎不佳。

接飞刀的小李哥06-17 16:36

房产的交易成本太高了,买房要交税,卖房要交税还有中介费,流动性和股票完全无法相提并论

苏州远洋投资06-17 15:09

$房地产(SZ160628)$
从中短期来看,今年适逢百年一遇的疫情和急剧的经济衰退,同时大盘也处于底部区域,一般而言在这种市场条件下,资金会本能的逃离杠杆比较高的、周期性行业和企业,往往会追逐低负债率、高确定性、弱周期行业和企业。从大市来看,我们可以看到近半年的消费、医药等行业表示强劲,受到资金的追捧;像保险、银行、房地产等行业由于自带高杠杆且带有周期性的行业在目前市场条件下其估值往往受到压制,受到资金抛弃。目前市场整体而言还是在追求所谓的"确定性",但从长期视角与理性思考出发,目前应该是布局低估值优秀公司的好时机,而不是去拥抱高估值的医药等。恒大的回购似乎让市场逆行者看到了春风里的嫩芽,相对而言绿城今年的表现我个人认为已经很不错了,因为绿城不仅受由于历史原因造成的偏见压制,而且还受到大环境的压制。

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九九归一3zw07-06 23:42

二手房都不行,那不管死了炒房客,炒房客不炒,对刚需来说无盖

谦和屋07-04 09:51

感恩感恩!~

谦和屋07-04 09:51

发展肯定好咯,海南的发展都不会差哈!~

亚瑟哥哥07-03 21:23

谦老师,海口西海岸那边的房子去看过吗?发展前景如何呀?

联盟步兵07-03 18:46

哈哈,期待谦大的精彩调研!