一、 收入及利润数据
上半年收入8.315亿元，同比增长40.6%；毛利2.622亿元，同比增长34.3%，期内净利润1.924亿元，同比增长31.4%，剔除源泉税影响为2.026亿元，同比增长39.7%，权益股东利润1.9亿元，较2021年1.45亿元增长31.2%。
点评：1.从收入，毛利，利润增长数据来看，今年上半年滨江服务的增长数据还是非常漂亮，尤其是在同行大幅暴雷及疫情防疫成本提高的情况下。
2.源泉税的问题，业绩会上管理层表示是出于审慎性原则按最高10%提前计提了，由于大陆和香港有优惠协议，公司正在全力争取，很大可能会争取到5%。
二、 三项业务收入占比及毛利数据
物业管理服务收入5.356亿元，同比增长46.9%，占总收入64.4%；非业主增值服务收入2.346亿元，同比增长45.7%；5S增值服务收入0.613亿，同比下降6.6%。
点评：1.粗看三个板块情况，基础物业和非业主增值表现非常不错，5S拉跨了，但细看财报会发现公司合约负债中5S增值服务从2021年年底的0.25亿增加到2.33亿元，表示5S增值服务上半年已收到2亿元的款，但还没开始实施没有计入到收入。这点业绩会上管理层表示，这块是硬装业务收到的资金，下半年会纳入收入，所以对于全年的5S服务这块无需过度耽误。未来5s增值收入是公司未来发展的重点，包括优家服务、优居服务及优享服务，随着管理规模扩大，每个业务线都可以成为引流的入口及高品质服务的补充，这块增长空间和速度将非常大。
2.物业管理服务收入毛利1.1亿元，毛利率20.7%，与去年同期持平。考虑到上半年防疫，相对会有一些成本提升，经济形式严峻，相信公司也不太好意思这个时候提高项目的物业费，所以做到毛利率与去年持平，这点非常不容易。考虑上半年集团只交付项目10个，下半年将交付25个项目，预计物业管理服务全年将超预期增长。
3.非业主增值服务是上半年的一大亮点，这项业务主要还是靠关联方滨江集团的规模扩张及销售业绩增长。上半年，集团共获项目30个，其中杭州28个，全部交由滨江服务管理，预计下半年这块增长会适度放缓，具体可以追踪杭州第三、四次集中供地滨江集团项目的获得数。
三、管理及合约面积数据
本期在管建筑面积3540万平方米，同比增长42.4%，其中独立第三方面积1840万平方米，占总在管面积52%，首次超越来源关联方面积；上半年新增在管面积550万平方米，其中独立第三方占比达72.7%；合约建筑面积达5740万平方米，同比增长41.3%，新增合约面积760万平方米，来源独立第三方占比49.6%，另外从管理单价上看，物业管理费单价4.28元/平/月，与去年同期持平，较去年年底4.3元略微下降。
点评：1.在管面积及合约面积增长非常亮眼，合约面积/在管面积比值1.62，为在管面积增长提供保障。
2. 滨江服务的总体发展策略，围绕杭州，做透浙江，实行落地城市为重点，深耕成林的业务拓展。目前，公司在杭州市在管面积为2295万平方米，占全部项目比重64.8%，根据测算公司当前在杭州市场占有率为4%左右，已具备明显的区域规模经济优势，以目前滨江集团在杭州房地产市场的优势及滨江服务的拓展，预计未来在杭州市场占有率将进一步提高。大家对物业行业的一大诟病就是规模不经济，但只要在一个区域或城市有足够的项目管理密度，还是可以形成规模经济优势，降低成本，形成区域品牌及增值服务体系。
3. 物业管理费单价4.28元/平/月，与去年同期持平。上半年新增面积独立第三方占比达72.7%，在外拓面积大幅增加的情况下，物业费能继续保持，这个从去年开始一直是超本人预期的，说明公司并没有降价去外拓，外拓的项目质量是有保障的。滨江服务的品牌溢价已非常明显，物业费处于行业最高水平，同样的管理面价，收入的变现能力也大于很多物业公司。
四、应收款情况
应收账款为3.222亿元，较去年年底1.734亿元，增加了1.488亿元，增加85.8%。应收第三方贸易款1.8亿元，较去年年底增加1亿元；应收关联方款项0.973亿元，较去年增加0.32亿元。
点评：1.应收还是增长比较快，投资者要重点关注，好在绝对值占比还不是很大，在整个行业中还属于最健康的。增长的主要原因：一是管理业务规模扩大，对应的应收金额会增大；二是受疫情影响，一些合作的项目及公建类付款周期变长；总体看还是非常健康，预计都会在一年内收回。
2.应收主要还是看关联方，一是目前滨江服务的关联方滨江集团处于行业中最好的状态，财务稳健，我们完全相信集团的信用安全。二是滨江服务的公建项目对于的杭州区域的政府，这块也问题不大。三是滨江服务的项目属于高端楼盘，物业费收缴率历来属于行业最好水平。
3.亮点是去年公司贸易应收减值亏损420万元减少至当期的390万元，坏账计提转回，收回以前年度的应收账款。我们可以看到滨江服务的财报中应收账款是只分1年内、1年-2年两项的，大都同行都还有5年以上的，说明公司对应收账款的亏损拨备是审慎而充分的。
五、估值
按8月26日收盘价每股20.9港币计算，市值57.77亿港币，人民币：港币汇率1.1382计算，对应市值51亿人民币，上半年权益股东净利润1.9亿元，考虑源泉税影响，预计全年净利润增长35%，对应全年净利润4.34亿元，PE 11.7倍。
考虑关联方滨江集团财务稳健，规模稳定增长，预测滨江服务2023、2024年不低于35%净利润增长，对应2022/23/24年分别为4.34/5.86/7.9亿元，按照物业公司15-25倍合理估值，对应2024年市值118.5-197.5亿元，公司明确分红不低于50%，多年来一直是保持60%以上分红率，预计持有年回报率40%以上，具备罕见投资价值。@今日话题 $滨江服务(03316)$ $滨江集团(SZ002244)$ #雪球星计划# #2022年中投资炼金季#