所以，保利置业集团是时代给的机会，80%以上建筑面积一二线比例，25%以上建筑面积一线比例，仅深圳就500亿权益旧改货值（合资方对旧改的贡献远低于公司，另外50%如果能收购是利好），旧改从原来的拖累但释放利润的重要力量，以前这么多年支出的费用都能加速释放利润。保守按600亿权益销售，5%净利率，估值从3PE到5PE，150亿市值。乐观的话，权益销售达到1000亿，7.5%净利率，地产公司长期估值提升估值达到8PE，600亿市值，相当于现在的近10倍。保利置业集团2022年净利润率接近4%（加回来计提），2019年净利润率接近10%，2021，2020，2018是6.6%，6%，10%。这里收入是全口径的，还是在旧改持续净支出费用的情况下。虽然全国地产景气很难回到过去，但保利置业集团更聚焦一二线城市，而且即使是低迷的2022年，加回计提权益净利率也可以达到5%。所以，5%—7.5%的权益净利率应该是可以的。现在保利置业集团权益土储货值在3000亿，按货值比销售3：1可以达到1000亿销售。而万科是2.5：1。随着保利置业集团与建发等优秀企业合作，逐步缩小差距，也应该希望很大的。

然而现在形势已根本性好转。第一是2018年开始中国房地产市场向核心大城市集中，第二是房地产与地产政府债务问题使得国家改变了对房地产市场的看法，开始重新着力发展房地产，并且着力点非常准确，城中村改造及盘活城市低效用地，当然是一二线核心城市。三四线城市没办法只能慢慢恢复靠中央和其他城市补助。这个已经是国策了，所以肯定会加速。重点就在这里，旧改将大大提速，而且参与主体必然是央国企，不用细说了。城中村集体用地，很多旧厂房都是低效用地，极大妨碍了大型基建和社区建设。把它们改造了，地方政府可卖土地资产大增，再科学长效的利用，既解决地方政府债务也会极大改善人民的居住。保障性住房比例会大大提高，一二线核心城市房产税也会推出，这两块压制住房价的上涨，改善前面两个。所以，地产企业不用想着短期暴利，但却可以长期获得稳定利润率，比如5%—10%的净利率。

又看了下，更奇怪了。保利置业的债务水平算比较低的了，带息负债只有700多亿。怎么财务费用这么高呢？

哥们，我把保利和其它几家的毛利率、净利润率和几个费用做个对比，发现问题好像出在财务费用上。给你图表看下，不知道是不是可以用旧改项目来解释。