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行情不好，我们学习。今天聊一个10元的话题。地产行业的商业模式。
地产本身是制造业，买地，盖楼，卖房。但是因为预售制，提前拿了买房人的钱，占用承建商及上游产业的钱，包括银行的开发贷，让地产成为一个高杠杆行业。一个高杠杆的制造业。
很多地产商开始囤地，囤地的目前是等房子涨价，这让地产从制造业变成了金融业。这很恐怖。那么当房价开始跌的时候，这种房地产的金融属性就会产生很大的副作用。这个时候存货就会亏损，再叠加高杠杆，危机就会出现。
下面我们具体到某一个或者某几个地产企业，说说他们独特的商业模式。
（1）万科
A、具备地产行业同质化竞争的属性。人们对于地产的品牌识别度有，但是不高。总体上是同质化的；
B、万科具备一定的品牌效应。大房企，物业口碑，具备一点的品牌溢价；
C、国资背景、稳健经营，使得万科有融资成本优势；
以上是二马的抛砖引玉。欢迎大家一起探讨、补充。
我一直都不看好地产作为一个行业的投资前景，主要原因是核心区域的土地，现在是稀缺的，以后更会越来越少。大家可以看看自己所居住的城市，如果一些核心城区有新盘，只要不是天价，都不用担心销售。
投资地产股的逻辑，是赢家通吃。经过去年下半年的颠覆性洗牌，几万亿的空间留出来了，头部央企是最大的赢家。民企如果都倒了，几大央企集中力量，做十几个头部城市就够了，一房难求。行业规模就算降到10万亿以下，他们也会活得很舒服。
【地产核心是严守拿地纪律】
我也不会因为某某事国企或者央企就去买某个地产股，地产的核心是拿地便宜，耐心等待拿地窗口期，或者新城这样吾悦便宜勾地，而不是国企或者央企的融资成分，就像国企如果2600买茅台也大概率浮亏一段时间，如果民企500买茅台，利息我觉得不是决定因素。
金茂也是央企，有品牌，有融资成本优势，拿了一些贵的地王，减值了好几年。
大悦城也是央企，也是亏损。
看不到每块土地的拿地成本，销售价格，我也不回去买国企或者央企，哪怕他们最近大涨。
还不如去买五粮液或者茅台。
$新城控股(SH601155)$ $中国金茂(00817)$ $大悦城(SZ000031)$
地产公司是个纯金融公司，核心竞争力在于其的负债端的融资成本和资产端的风控管理。和所有金融公司一样，其风险管控主要取决于行业中的大玩家的下限。
1.商品房市场化的时候，如果没有预售制，那么以我国的人口基数，房子是很难满足需求的。供应不足，房价就会比现在更加严重。所以说预售制在我国房地产发展的历史进程中是有积极作用的。
2.房开可以被理解为制造业，也可以理解为高杠杆行业。但是早期的发展是基于需求远远大于供给，再叠加中国经济高速发展，人们的收入快速上升的背景之下的。因此高杠杆背景下，相对于高风险来说，体现更多的是高收益和低周期性。只是目前随着城镇化率的提升，周期性和ZC性更加显著。
3.我认为目前的房地产市场相较于长期所谓的“少子化”，“经济增速放缓”，“市场饱和度”，等等因素来说，由于受到ZC出清影响，未来3-5年的供给减少带来的供需失衡是更现实的逻辑。说白了，目前的房地产行业首先是“周期行业”，其次才是地产行业，制造业，或者说其他什么。。。
4.说到房企拿地价格问题，我觉得大家都是在同一个市场环境下生存。只要你土储城市能级相似，融资成本相似，负债率相似，规模相似，销售进度相似的企业。大家本质上大同小异。在拿地成本这一块谁都无法做到“更聪明”。
毕竟如果你不想规模收缩，即使你一时间保持了克制，但是当存货消耗达到某一时点，那么就不得不出手买地。
很多地产公司的减值这些年，年年有。要说非要在哪一年格外多，那么就等年报见答案吧。
5.现在出问题（包括没出问题但无法拿地的）和没出问题的企业，除了未来增长逻辑的区别外。还有这些企业可能连债务成本置换的资格都没有了。
6.连供给侧后的煤炭和钢铁都有未来，18万亿的地产差哪了？就连白色家电业的美的，格力，等从自由竞争走出来的企业目前看也有合理和适当的毛利率与净利率，以及稳定的现金流。
【我主要持有新城控股】
我对万科不熟悉，万科数据不足，没有办法研究。我主要持有新城，新城每个项目的数据都有，容易研究。$新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$
房地产行业有一个口诀:短期看金融，中期看土地，长期看人口，短期作为资金蓄水池的功能已超常发挥，池子已经满了；中期土地财政已经走到尽头了，尤其是北方的二三线城市，几乎全靠卖地收入支撑；长期逻辑发生根本性逆转，人口红利几乎消失。加之任何商业模式都逃不开供求关系，城镇化率，人均住房面积基本赶上了发达国家，缺口已经不大。
购房无非自主和投资，自主目前不具备人口吸附力的二三线城市房产基本饱和，超一线城市还要看人口政策。投资目前租金收入连续三年不涨反跌，部分地区房产的投资回收期已经达到30年，不比同期银行利息高多少，况且房产只涨不跌的现象已被打破，投资者较为谨慎。
总体上房地产快速发展的时期已过，行业内部标杆企业喊出“黑铁”时代是有道理的，目前行业已进入转型阵痛期。
在行业内，头部大国企还有一定机会，长期在资金及获取土地方面优势明显，其他高负债的民企，大部分都在苦苦挣扎，未来发展前景堪忧。
问几个一直想不明白的问题。快周转和囤地待涨本质上不矛盾吗？预售制带来的高杠杆是房企用有限资本金大量供给房子的必须条件吧，这个杠杆本身是无息的，也属于高风险的吗？大量减少房企、同时幸存的房企减杠杆，乘数效应下可供应的商品房面积至少得腰斩吧，能满足“房住”需求和抑制房价吗？即使现有库存过剩，三五年后呢，毛利低杠杆低的行业还能吸引资金投入吗？扩展到其他行业，政策预期不明确的时候，投资国企还是民企该如何选择？
都不看好了，说明机会就来了