世说新语：国企看资源看催化剂，竞争肯定是干不过民企的。最近北辰走势很强，就是这两个同时具备了，也是估值低残几年，到反转时候了。手里一堆黄金物业，起点很高，浪费了很多年。
乐SUN一：变化才是投资的最强逻辑，北辰报表翻倍目测19年，150%+
金鹏鸟：乐SUN一 请教，北辰2019年年报业绩翻倍是否是因为交付面积增加不少？年报上说2019年竣工面积246万平方，18年竣工面积128万平方。
Roamer：不仅是，管理层2018年藏利润了，高权益项目拖后结算，开发部分权益比仅有60%左右，正常该有85%左右。计提不会发生的预期损失2.7亿。
金鹏鸟：246万平方结算300亿左右吧，从18年的150亿到300亿，权益又高，是利润要翻倍了。不过感觉北辰只是19年结算利润高，2020年又得下降了。
Roamer：结算和竣工不同，我打开电脑给几个数据吧。
乐SUN一：20有人预测更夸张60e利润，综合打个折40-50差不多，这种公司成长不足，所以说他财务销售费用就比较低，然后利润就容易出来。反而可能市场考虑安全性给的估值反而更高。
看现在A股啊，不论什么地产股，稳健的基本上都是得到8~10倍pe。他后续不行的话给到7倍，也是二年翻倍看。另外他那个商业资产估值100w方北京的按几千给的估值。这部分有人重估给到400亿。
大家平时看就是增长性的公司，看得多一点，按预先pe之类。但是这种成长不快，但是稳健而且净利润率高的公司，还是偏另类点。
具体世说新语 研究深入细支多，我只是从大的角度来看，这玩意儿在这个地产安全要求高的这个阶段，应该享受溢价。财务报表会好看这两年，成长慢带来其他费用不多。如果有人专门来讲课北辰实业，就更好了。忒期待@世说新语 等老司机
猫柯：我算着北辰比华侨城便宜，不过a股溢价太多了，h股流动性是个问题。新语可以来讲讲，这公司还是挺有意思的，十几个物业，几十块地，也容易算得清。
Roamer：金鹏鸟-宁波-地产股 北辰群里有个基金经理，团队精算已经很准了。我部分数据可以还原出来。部分找不出来
金鹏鸟：要讲可能要早点讲，否则股价上去了，讲就没意思了。年初，我群的地产股pk就很有意义。
世说新语：金鹏鸟-宁波-地产股 刚才出去了，大家对北辰有兴趣的话，我和@Roamer 可以和大家聊聊这个票，公司比较简单，所以我还能说两句。
北辰是北京亚运会和奥运会的建设和运营商，运动会开完之后成立了实体并在两地上市，他的资产和业务基本也是源于此。基本的信息从这两篇文章能看个大概
世说新语：Roamer 在线吗？在出来一起聊聊，Roamer 对项目和历年数据做了深入细致的整理，上边的表格大家可能看到了。
北辰属于典型的估值低残的股票，他主要的优势是资源：亚奥运动会留下的设施和手里的土地，北辰的资源分为两部分，一部分是亚运会和奥运会留下的物业，一年租金在26亿左右；另一个部分是开发物业，去年年报数据是846万方一二线的土地，三十多个项目。
我对国企一直有很深的芥蒂，因为国企不是正常化的企业，一般国企低估一倍我觉得是正常的，但如果低估两三倍可能就有机会，而北辰是以资源为优势的企业，我认为这样的国企可以看看。
这是北辰物业的历年收入情况
核心是国家会议中心和北京国际会议中心，这两个可以说黄金物业，从名字大家可以想象，是跟人民大会堂一个号召力的，据熟悉的网友讲，国家会议中心要提前一年预定，如果不是国营企业，国家会议中心一年涨价10%应当没问题物业在奥运村中心，两条地铁交叉口，旁边是亚投行总部；
商业部分净利润不到8亿，但扣除折旧大致6.7，他这部分主要是北京120万方的物业，账上资产就40-50亿左右，每年折旧，实际价值应当在500亿以上；
另一块是开发业务，846万方土储，主要在一二线，目前看没有一块亏钱的地，权益89%，大部分是高毛利项目。
这是项目列表，33个
公司的开发业务历程有点曲折，最开始2012年还是2013年在长沙三角洲拿了一块建筑面积900万方的大盘，大家可能都知道长沙的情况，房子千年不涨，这个项目套了几年，资金沉淀了，严重耽误了北辰的发展，目前这个项目已经是高毛利了，去年长沙子公司净利润率18%。
除此之外，公司的开发业务还是非常不错的，拿地节奏很好，非常保守，2015、2016年大规模拿地，此后就收手了，所以他的项目毛利非常高。
这是公司历年拿地、销售和结算的数据，大家可以看看，他拿地的节奏非常不错。
公司从2013到2016一直处于支出状态，2017年盈利有了起色，业绩增长超50%，2018年正常结算应当也会超50%，但由于北京市出台了工资总额和经营业绩挂钩的改革决定，公司在四季度大幅度做了莫须有的计提，同时推迟项目结算，并主要结算了权益低的项目，导致四季度结算70亿，居然没有利润。公司的结算高峰应当在明年，但今年的利润应当也会翻倍。从一季度结算数据已经可以看到，结算的毛利率38%，净利润率18%（记忆）
大家可以看到去年的销售面积是181万方，销售金额282亿，目前的846万方土储，还是可以够几年销售的，而且商业的利润也在不断增长，所以北辰还不能说是烟蒂，他三年之内都会有很高的成长。
Roamer 对项目和公司的年报做了很深入的研究，我先介绍个大概，再继续。
公司目前的主要土储在：武汉、长沙、重庆和成都
达人知命：我是看了世说新语兄的推荐，在2元买了一点，可惜买少了
悠着点吧：北辰我们这有个国颂府，项目做的比较烂，销售整体营销能力很一般
世说新语：我上边分享的第二篇文章，利润测算，是一位资深的研究人员所写，背后逐个项目都进行了测算，包括结算节奏，大家可以参考，他测算的结果，今年29亿，明年60亿左右，后年不会下降，但结算节奏可能不一定准，所以可以这样说未来三年业绩会有很大增长。
@悠着点吧 我前边说了，看北辰主要看资源，运营能力负分，他的一个三四万方的购物中心关闭闲置一年多了，还没想好干啥，我们对他的盈利也是基于他这种经营能力的。但大家也不要小看北辰，他是国家的御用团队，所有外交部的重大活动几乎全是他操办，金砖国家会议也好，二十国集团杭州峰会也好，一带一路论坛也好，在北京大致在国家会议中心搞，不在北京，北辰的团队就到外地去服务。
Roamer：悠着点吧 杭州国颂府看2018年报毛利润率也比较低，18.31%，大概也没想着赶紧清盘吧。
世说新语：公司的情况我想到就这么多吧，大家开始随便聊吧，@Roamer 更深入
Roamer：世说新语 新语兄太客气。我补充两句吧，其实主要的数据表格已经分享过了，我再贴出来顺便说两句
这是2018年年报结算的楼盘数据，结算了150亿的销售，但是可以看到。合计完以后，股东的毛利率就只有18%了，主要就是少数股东权益占比更高。
根据2018年报中所列的相关数据，2019年结算161亿的基础上，开发部分的利润可以做到21亿左右，这是属于股东利润部分的。理论上或许更高，因为按道理每年都可以小幅度的涨价才对。
拿地这一块，大家应该都知道地价是在2016年中以后开始大涨的，我将北辰2016年中以后的所有地块都做了一个统计，我认为是没有亏损地块的。
这个表格基本上罗列了北辰2016年中以后所有的拿地信息，没开盘的数据都找了临近的楼盘对简单的比对。明显可以看到是“重庆悦来一号”项目，规划的92万方的大盘，楼面价3000，应该是高毛利项目。
世说新语：北辰的信息披露是一流的，几乎所有的信息都能在报表上找到，这也是让人放心的一点，资产不会搞没。
Roamer：恩，从2016年后面拿地的节奏来看，管理层明显是比较谨慎的，这一点也是让人安心的地方。
世说新语：在北京的几家地方房地产开发商里，北辰还是做得最好的，虽然效率和民营比差十万八千里，但物业和土储的价值是很难毁灭的；今年持有物业的利润很可能也有不错增长，一季度已经有迹象，二季度外交部活动排的很满。
从北辰H的市值看，比一个国家会议中心可能多点，但绝对不到两个；他的派息过去惯例是A股利润的30%，A股计提折旧，H股不计提还有少量重估，一般H股利润比A股多两亿左右
Roamer：
表格中有比较详细的信息，投资物业一年折旧2.96亿，还计提了两笔减值，大概2.56亿
关键是以前的年份从来没有计提过这玩意。
世说新语：因为他没有亏钱的地，所以计提完全是蓄意，物业再搞二十年可能要折成零了，120万方北京亚奥商圈的物业。
北辰的2019经营计划vs2018经营计划 网页链接
关于2018年年报，我做了个对比，管理层每年都有竣工计划和结算计划，后边附了国企工资改革的一个报道。
乐SUN一：所谓投资就是投资的变化。以前他的利润出不来，这两年会出来的。他那个资产重估这块只能说看运气了。如果分红再提高一点，就对股价更为吸引力。安全边际足，a股环境下会给pe到位。早两年保险公司5+也进去一直拿着
简单就好：北辰有没有员工激励计划？
世说新语：自己说有，实际上也就是效益工资，按照年报，董事长薪资83万，全部管理层薪资才800多万，他们对工资总额和业绩挂这项改革应当是重视的。
乐SUN一：看来是相当重视啊，关心自己的钱袋子。
世说新语：这个公司目前的状态就是躺着赚钱，给外交部服务。实际上大量的可做的工作没有做，比如这些商业完全可以证券化融资，或者重估一下降低负债率，包括停业的亚运村北辰购物中心几万平闲置了一年多也不处理，但这已经比原来亏损经营强了。
Roamer：2018年应该终止经营的就是亚运村购物中心。花费3900万
世说新语：2017年好像还计提了1.7亿左右的辞退薪酬。
Roamer：应该是1700万，表格里面的终止经营净利润部分。
简单就好：北辰的酒店非常不错，以前出差经常住，性价比贼高。
世说新语：那有可能Roamer 我记得是1.7亿，也可能记错了。
世说新语：简单就好 他酒店好多是配套，国家会议中心就两个配套酒店，一个写字楼。
Roamer：个人认为是公司难得的成长甜点时间，机会相当不错。基本上知道的都讲了，各位有问题可以再聊。
世说新语：他的物业在开发之初都是北京市最好的，但亚运会过了太久，所以那部分物业现在看已经不那么好了，奥运会留下的还是很棒的。
乐SUN一：群里面人很多，习惯了预先pe，高成长，哈 看到这些有点不太习惯 目测。
猫柯：市场对北辰基本没有关注，但是未来两三年业绩确定性很高，且远超券商分析师的预期。就算市场再不买账，只要派息率能够维持，股息的角度就足以支持股价上扬了。
周展宏：新语最早发掘了北辰最近有点走独立行情的意思，劵商基本没覆盖，也是个优点。
猫柯：缺点在于北辰a的溢价实在太高，北辰h的流动性又是一个问题。资金量大点的话买卖比较麻烦，不过作为一个中长期配置来说还是一个很不错的标的。
周展宏：只要你愿意出价，就有量的
Qiufang：
世说新语：对，去年搞了一单资产证券化融资，用长沙物业搞的
北辰港股有7亿股，总股本33.6亿，除去大股东和王府井持有不到13亿股，其他前海人寿和泰康这类保险的持股应当也相对稳定，A实际流通股不到港股两倍，但A换手高港股换手低。太晚了，不刷屏了，大家晚安。
金鹏鸟：世说新语 Roamer 感谢给大家的贡献，没刷屏，很棒的分享。
整理者：杨勇 大湾区价投俱乐部