对于一家国有企业，我们应当关注的是资源而不是经营管理，没有巨大资源优势的企业可以直接忽略。中国神华、长江电力就是具备资源优势的国有企业。
在2018中报业绩发布会上，管理层已经明确，未来以复合地产为目标，不会大量拿地了，可能结合会展业务拿些复合项目，事实也是如此，上半年只拿了25.8万方。北辰实业的资源是两块：持有的商业物业，土储。
北辰历年业务的大致数据：
一、持有的商业物业
先看一下2017年主要商业项目的收入：
北辰持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态，面积逾 127 万平方米，其中 120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰 洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、汇宾大厦、汇欣大厦、 北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。
北辰北京的商业物业都在亚奥商圈，是以前亚运会和奥运会的遗产，质量高，区位好，尤其奥林匹克园区，是北京未来重点规划发展的区域，是对外的窗口和门面，冬奥会北京馆也将设置在这里，相信冬奥会也会给北辰留下新的遗产，北辰持有的奥运会的几个物业都在两条地铁交汇站的上盖，是核心中的核心。
摘一段2018中报描述：“公司拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力， 圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦 门金砖会晤、青岛上合峰会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造 了享誉世界的北辰服务口碑。”
从中可以看到，北辰基本垄断了外交部重大外交活动，外交部信任北辰的服务，所以即使不用北辰的场馆，也是请北辰去做服务。北辰在重大活动会展这块已经是金字招牌，未来北辰可以在其他城市的会展建设中发挥作用，借此拿一些便宜的土地，这也是复合地产的应有之意。
核心城市大型会展中心有点垄断的性质，城市不会规划很多这类的物业，尤其市区，看一下国家会议中心一期过去三年租金：6.55/5.87/5.5，2017年增长11.6%，2016年增长6.7%。目前业务非常繁忙，即使周末也日程满满，贴一张照片：
看一下2017年北辰持有物业的收益情况：
投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 259,909.1 万元，同比上 升 6.32%，实现税前利润人民币 84,754.6 万元，同比上升 8.21%。 另外北辰会展集团还依托资金的品牌，进入全国 25 个城市，累计受托管理酒店 9 家，受托管理会展场馆 8 个，实现受托管理会展场馆总面积 212 万平米，目前已成为国内管理 场馆总面积最大的会展品牌企业，但这块还没有看到明显的利润。
利润率不是很高，受酒店和零售（购物中心）的影响，今年已经关掉全部购物中心，至少这块止血了，3万平的商业可以出租或转为他用。
谈谈国家会议中心二期：
最近国家会议中心二期开始启动，招标文件表明，这是为北辰量身定做的项目，这也是对北辰多年会展经营能力的信任。
二期短期目标可能是为冬奥会，北京冬奥村设在奥林匹克园区，长期是国家会议中心功能，插播一条新闻：蔡奇强调，国家会议中心二期建设要兼顾峰会使用和平时运营的平衡，注重融入奥林匹克中心区整体格局，充分考虑2022年北京冬奥会的筹办需求，提高商务、交通、安保、餐饮等服务保障能力，提升国际会展举办水平。陈吉宁讲话说，国家会议中心二期建设要做好与一期及周边的统筹，在空间与功能上与奥林匹克公园等周边区域实现互补，奥林匹克公园也要结合国家会议中心二期建设进行整体提升。
挂牌文件显示，北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块，为B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地，土地面积13.87万平方米，建筑控制规模48.66万平方米，挂牌出让起始价为86.63亿元，竞买保证金也达到17.4亿元。
1.78万/平，查了下，旁边的国奥村二手房报价，大致在11-12万/平，算北京市最贵的区域之一了。这个项目的投资产出，@半多 做了测算，短期收益有限，要占用些资金。但这个项目的长期收益应当非常可观且稳定，可以看看最近两年一期的收入增幅，而且这类项目也是躺着赚钱，不需要经营能力的。
二期的位置：紧邻一期，在一期北面，中间一条马路，也是两条地铁的交汇站所在地，所以二期也是典型的地铁上盖项目。二期北面隔一条马路，是建设中的亚投行总部，预计2019年完工入住。
二期物业具体怎么配置，先看看一期，国家会议中心官网显示，其由北辰实业投资建设，项目总占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米，总投资50亿，其中会议、展览面积27万平方米，配套项目建筑面积26万平方米(包括两家酒店、两栋写字楼)，是目前亚洲最大的会议中心。两栋写字楼应当世纪中心AB座。两家酒店应当是国家会议中心大酒店和北辰洲际酒店。酒店规模较小，所以主要面积是会议中心和写字楼。
二、土储及开发业务
考虑到阅读方便，这类重贴一下，北辰历年经营数据：
从拿地看，北辰自2014年的这轮周期，踩上了节奏，2015、2016放量，2017开始减速，2018收手，2016年重点是重庆和武汉的地，在起飞的前夜。
目前北辰手里的土储质量，在房地产行业是名列前茅的，尤其几个大块的土地，现在都是高毛利项目，包括2008年拿的长沙大盘北辰三角洲，这是当年的一大败笔，但仔细看看2018中报各个子公司的经营状况，长沙子公司的净利率达到了18% 。目前在售的写字楼毛坯价1.6万，住宅被限制在1.1万。
北辰的核心土储全部在一二线城市，主要二线城市。几个超大地块，北辰三角洲，武汉蔚蓝城市，重庆悦来一号都是100%权益，高毛利项目。总体权益也很高。
北辰所有项目一览（截至2018年中期）：
以北辰的开发销售速度，目前的土储3-5年内慢慢补充，足以够用。
由于没有外币债，外汇波动没有影响，北辰当前的销售被严厉限价，行业的波动对他影响也有限。这是地产下半场，北辰开发业务无需悲观也无需乐观，但有很高的兑现价值。
三、一点展望
北辰的每股内在价值非常高，这些年，亚奥商圈的黄金物业不仅没有重估还做了折旧，海通证券2018年初发布的研报测算北辰RNAV为10.38人民币。不过考虑到北辰这些物业卖出的概率不大，还是从长期回报的角度看待估值。
商业物业，国家会议中心二期投入使用后，商业的净利润每年不会低于10亿人民币，假设以后开发业务不大发展，开支不高，这部分80%分红，投资者获得6%以上的股息，估值应当在12PE以上，也就是120亿人民币以上。
开发业务，考虑到最近三年的销售额应当都在220亿以上，但这三年结算的金额很少，未来三年的结算年均很难低于220亿，净利润按22亿估算，这部分30%分红，要达到6%股息率，估值可以给5PE，价值110亿人民币。
北辰长期合理估值应当高于230亿人民币，目前北辰H市值66亿港币。
北辰曾经给过一个分红指引，引用网友半多的图片：
最后加个YY，很显然，管理层对市值不关心，也缺少激励释放业绩，但貌似他们也没有能力把项目毁掉，项目还是很透明的。目前北辰集团持有34%多一点股权，这个票应当对保险公司极具吸引力。
附录：
来自2017年年报，关于投资物业的土地，1997年签署过一个协议，亚运村部分土地租赁给上市公司，40到70年，这部分物业占租赁收入的30%，其余属于上市公司全权所有。
