$北辰实业(SH601588)$$北京北辰实业股份(00588)$
引言：Q1业绩大出市场意料（符合笔者预期），越来越多的人觉得北辰低估，但真正理解其极度低估的人很少，对此笔者曾作专门分析网页链接问题是：既然极度低估，终会在业绩上体现出来，何时呢？要准确预测业绩，却并非易事，传统证券分析难以控制误差，笔者采用自己的研究体系，带领团队初步完成了此项工作，结果是：19、20年业绩暴增，尤其是20年业绩逆天。
1.1 估算标的：北辰实业19、20年两年合计之归母净利润；
1.2 由于收入、成本确认期间错配及税收的复杂性，估算两年利润比一年的准确性更高；
1.3 由于公司开发项目数目不多，核心项目较少，使得逐个考察每个项目（特别是核心项目）成为可能，而且必要（个别项目情况可能对公司整体业绩产生显著影响）。
2.1 采用中国会计准则和方法并作了部分变通（如少数权益和可转债处理），测算北辰A今明两年合计归母净利润，加回投资物业折旧即为北辰H核心净利润；
2.2 基本假设：今明两年中国房地产市场平稳（当前政策基调），公司所推项目均可以平稳价格顺利销售，基于当前市场环境和公司主要项目情况，可行性很高；
2.3 直接计算权益部分，有关收入、毛利、利润及净利润均指权益部分，相关税费作了相应扣减和调整，不再另计少数权益；
2.4 遵从谨慎原则，累积偏差较大时基于期望值作适当补偿，总体仍偏谨慎。
3.1 今明两年三项费用基本稳定，每年18-19亿元，合计37亿；
3.1.1 销售计划保守，费用率稳定趋降，投资物业稳定，销售费用变化不大；
3.1.2 业务扩展导致管理费用增加，考虑公司17、18年管理费用偏多（含一次性费用），扣除少数权益对应部分后略有减少或持平；
3.1.3 将永续债分配纳入财务费用，总体财务成本（扣除资本化利息后）变化不大；
3.2 投资物业收入及成本基本稳定或小幅增长，年毛利16亿多，未考虑商业部分改造；
3.3 相关税收政策基本稳定，增值税率自19年4月下调至9%，影响微。
4.1 确定开发业务收入及毛利，按项目逐一测算，具体测算时运用多种数据挖掘方法和技巧，每个数据均反复推敲，多方位逼近以缩少误差，并保证总体误差收敛；
4.2 收入的估算：依据交付部分体量、结构、土地成本及分类售价测算，并结合预收款、竣工进度、存货变化、历史结算等因素调整；
4.3 毛利率估算：依据收入、土地款、工程预算成本及期间税费测算，参照产品结构及类比、历史毛利率并结合项目具体条款调整；
4.4 项目毛利汇总：19、20年权益收入合计460亿元，对应毛利163亿元，具体如下：
项目 收入 毛利率 毛利 三角洲 84 45% 37.8 宁波堇天府 38 40% 15.2 武汉蔚蓝 62 23% 14.3 宁波北辰府 40 30% 12.0 重庆悦来 28 40% 11.2 武汉光谷里 30 30% 9.0 北京1900 19 44% 8.4 成都南湖 20 33% 6.6 北京红橡墅 16 40% 6.4 中央公园 15 40% 6.0 杭州国颂府 18 32% 5.8 廊坊奥园 10 55% 5.5 成都香麓 10 55% 5.5 四川国颂府 16 28% 4.5 合肥旭辉 11 37% 4.1 成都天麓 8 22% 1.8 杭州蜀山 4 40% 1.6 苏州旭辉 4 40% 1.6 苏州观澜府 7 22% 1.5 海口西海岸 7 18% 1.3 成都朗诗 4 25% 1.0 武汉金地 4 22% 0.9 武汉孔雀 3 20% 0.6 北京MOMA 2 25% 0.5 合计 460 162.9
（表格无法黏贴）
5.1 未来两年开发业务毛利总额约163亿元，加投资物业及其它，总计毛利195亿元；
5.2 对应税金及附加约45亿元，其中土地增值税约35亿元，城建及教育附加4亿，房产税4亿元，其它2亿元；
5.3 投资收益：联营及合营企业中无锡时代城、无锡天一玖著和杭州金湖都会艺境会产生利润贡献，预计今明两年累计贡献净利润分别为3、3、2亿元，合计8亿元，其它可忽略不计；
5.4 利润总额：121亿元；
5.5 所得税：30亿元；
5.6 净利润：91亿元。
6.1虽然仅测算今明两年合计净利润，我们也关注了年际间分配及21年盈利情况。前期报告对公司19年业绩的估算（约29亿元，EPS0.87元）得到进一步支持，如此20年净利润62亿元，对应EPS1.84元，而21年业绩展望也很乐观，初步感觉比20年更好；
6.2 以上分析的重要意义在于搭建一个开放的研究框架，便于在此基础上持续跟踪研究和不断完善，这有待于诸同仁的补充和修正，比如各项目具体信息，如此也算抛砖引玉吧。