作者：三房
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$万物云(02602)$ $碧桂园服务(06098)$ $万科A(SZ000002)$
公元2022年，股市犹如热带雨林，绿油油一片，不同层级的生命体感却有大不同。
一家市值超千亿的上市公司大股东说，他们从来没想到自己的公司能过千亿，原来想着有个一百亿就偷笑了。
当走势超出常规逻辑，分析师甚至只能用“机缘”来解释这种现象，因为这家公司搭上了新能源和锂电的超级风口。
在炒股大V还高喊“价值投资”的时候，很多躺在价值投资名单上的企业老板们已经不相信世界上还有价值投资。一些公司把自己的股票按市价的20%进行质押——他们自己仍觉得占了便宜。
只有铁头散户们还在相信“时间的朋友”是指长期的友谊，而老板们只喜欢做“这段时间的朋友”。
2022年之前，物业股也是时间的朋友。
2021年3月23日，碧桂园服务股价一度涨至72.4港元/股，市值达到2163亿港币，首度超过母公司地产集团的市值。
很多物管企业都喊出了千亿目标，分拆上市成为标准化操作。在物管行业资本化的高峰期，港交所门口等待排队上市的物业公司超过了20家。
稳定的现金流、疫情让人看到的物业公司作为“看门人”参与配送和管控的入口优势，以及很多城市的基层社区管理能力不够，需要物业公司在住宅区、写字楼、甚至街道治理方面去补位的需求，会带来高增长预期，导致物管被活跃的资本机构认为是一个黄金赛道。
经过互联网洗礼的投资机构，把他们的那套“成熟”的评估模式用到了物管赛道上。物管模式瞬间被挖掘出三大优势：
易复制。拓新、上人，一个项目就完成了。和共享单车、充电宝、连锁店的模式类似；
高增长。商品房每年交付面积接近18亿平方米，另外还有大量的写字楼、老小区可以拓展。而且物管具有独占性，合约一签，未来三年的钱就可以直接装进估值的口袋中。
人效有提升空间。物管还停留在人管人模式，如果能够嫁接互联网经验，做大数据管人，维修、绿化、巡逻等环节都可以降低员工数量，使人均效率得到提高。
机构甚至给出八个字的评价：插旗占地，易守难攻。
三个月后，碧桂园服务股价又创新高，来到了84.848，距离珠穆朗玛只有小数点的距离。
这让TOP100中超过一半的地产商都在暗自算账，从10倍PE的地产把资产装进物管业务，就可以拿到60倍PE。这简直是有钱不赚王八蛋。
就连一直强调物管和地产是一盘棋、不会独立上市的万科和龙湖也开始改变立场。
郁亮说：孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了。
万物云的野心快速膨胀。
朱保全成为万科媒体会上见光最多的高管。而在几年前，物管还是万科旗下规模最大、对外最低调的BU。
但物管赛道在2021年下半年地产暴雷、资本冷凝之后，开始被踢出“时间的朋友”名单。
到了今天，碧桂园服务市值已经不足500亿港币，一年多内跌掉80%。
香港资本市场把物管板块的平均市盈率从30倍杀至13倍上下，跌掉一半还多。
郁亮曾经放言没有“千亿估值”不急于上市，在万物云走到上市门口的时候，只剩下550亿港元-620亿港元。
同时，高增长预期的前提也不存在了。由于地产“基本盘”的交付面积出现下降趋势，物管企业的新托增速也受到拖累。
曾被给予厚望，可以提升利润率的“增值服务”，在消费疲软和资本操作空间减少之后，也面临萎缩。
还有历来让物管公司头疼的物业费涨价难题，至今仍然无解。这个问题甚至限制了品牌物业公司向老旧小区外拓——实际上，庞大的存量住宅中占比非常高的老旧小区和这些物业公司根本就不匹配。
万科物业后来“借鉴”了贝壳模式，希望能另辟捷径，走平台和类加盟模式，同时出租线上工具。
万科自豪地认为这一思路接近于互联网模式，但在业务的基本层面，业内较为担忧公司为跑通该模式以及开发AIoT及BPaaS解决方案，持续不断投入的成本，会侵蚀利润空间。
万物云预计仍有接近30倍的PE，但不知道公开市场的散户手里还有多少资金能换成筹码去接盘。
毕竟他们手里的大部分股票都绿油油的。
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