主持人：房地产行业火爆的今天，我们应该如何投资房产呢？接下来就是今天论坛的第一个圆桌环节，我们请到了四位雪球站内房地产领域的人气用户，与大家一起聊一聊与房地产投资有关的话题，他们分别是雪球房地产领域人气用户等着蚂蚁变大象、jiancai、九宵投资首席地产分析师StarringLu、以及雪球徐志私募证券基金经理一只特立独行的猪，我们也特别邀请到了雪盈证券副总裁王星先生来做我们的圆桌主持人，有请各位上台。
王星：感谢大家参加我们的会议，说到房地产领域，在雪球社区混得比较熟悉的都知道，在雪球一提到要买房一般都是最火的话题，非常有幸请到四位在房地产领域非常熟悉的嘉宾，开场前我做一个小调查，我们在座的朋友们，今年买过地产股的举手，大概占了四分之一左右，买地产股赚钱的举手，对于买一支股票来说，涨不涨可能短期由所谓市场波动决定，更多的是要回到市场的基本面以及房子卖得好不好决定，所以想问嘉宾第一个问题，先谈地产股，大家觉得这是过热还是比较危险还是可以进取的市场？在现在这个时间段，到底应该买房还是买股？
等着蚂蚁变大象：我们公司办公室在上海，首先感谢雪球给这个机会跟大家探讨。刚才王总问先买房还是先买股，在我看来地产行业到了一个上升周期的峰值，人们的买房热情还是非常高的，二三线已经涨了一大波，如果是投资人的角度看好的是内房股。
jiancai：我已经买房了，现在房价比较高，住宅类的房地产公司我不买，我持有商业类地产公司的股票。
StarringLu：我是九宵地产分析师，关于房产过热，我的观点是宏观看是偏过热的，但是在一二线城市和三四线城市表现出来是不一样的，一二线是供给不足，大家摇号买房，本来有自住需求的人摇号买房，套利的也去跟风摇号，所以一二线是新房过热。三四线的新房过热有几个原因造成，一个原因是一二线城市限购了，很多人没有资格买就去买三四线了。我觉得这些原因不是可持续性的，对于很多三四线城市原本老龄化越来越严重，内需越来越少，这些楼盘的购买可能更多是恐慌式购买，是一种投机性需求，所以我觉得三四线的过热可能是更危险的。而关于买房还是买股，我的观点是买房地产股，虽然我对楼市的预期是偏中性或者说偏悲观一点点，但是我觉得房地产股票的投资主要还是买利息差，如果未来现实情况比当下预期更好的话，投资房地产股票就不会太差收益。我觉得市场上已经充分反映或者超额反映了大众对房地产这个行业整体悲欢预期，如果这种反应对于某些公司是可以理解的，因为国内一些公司被分到了一些偏僻的地方，未来可能会卖不掉，新的项目可能会赔钱，但是现在买一些好的地产股，是能够获得比较好的收益的。
一只特立独行的猪：我个人认为，地产和地产股如果仅仅投资的话，其实两个大类资产预期收益率的比较，比如现在房地产一二线的收益率是1%甚至1.5%左右，租金是高商品低投资属性，是更能够真实反映了市场的平均需求，就像roe决定了长期股价的走势，租金收益率也是未来房价走势长期指标，比如说1.5%的话，相比较股票来讲，可能相当于六七十倍的市盈率股票。但是房地产股不一样，按照一些静态情况看，平均在10倍，而且按照结算周期来看，过去两年高速增长的销售额反应到损益表上，今年的净利润还会高速增长，市盈率下降更快，另外还有一个指标是前瞻性pe，整体在5倍甚至有的在2倍以下，两者估值对比，所以我个人认为房地产股更适合。
王星：你们的逻辑都认为房地产股是估值比较低的，这是不是正确反映了市场预期？现在的低估值是不是有一定道理？
一只特立独行的猪：整体房地产行业的估值和公司估值是不一样的，房地产最大的逻辑是集中度的提升，我们看房地产公司只要做到去化率60%，未来的增长就能有所保证，我觉得对房地产行业的悲欢和对房地产股票公司的分析不在一个逻辑上。
王星：各位嘉宾刚才都更多的倾向于买股，而不是买房，那就遇到一个很现实的问题，在港股那么多房产股选择，应该怎么选？有没有可能台上的嘉宾每个人都说一下，假设现在给你们10万港币，全仓押一支内房股，应该押哪一支？
等着蚂蚁变大象：规模比较大的企业肯定是模糊的利润，因为项目太多，有的上千项目，不可能每一个都看得很透，只能根据公司的战略去看布局，去把握这家公司的发展方向。如果是一家小的地产商，你可能每个项目都要细细核算一下，所以说小的公司比较精确。至于具体的什么股票，如果是大的话前20名利润高的都是可以的，小的就要自己计算了，像时代最近是表现比较好的。
jiancai：我自己是持有大悦城地产的，如果我有10万的话就只买这支，起码短期内不会出现大波动，大悦城负债率比较低，它是确定要做reits的，做这个东西就可以拿到大量低成本的钱，他远期抢的是银行理财、养老基金这些需要稳定分红的钱，这个钱的数量是非常庞大的，而且大悦城运营比普通开发商要好，租金比其他开发商收得高，两个加起来就是降维打击，同样一块地，同样的价格，他拿下来回报会比较高，而且大悦城品牌也很好，现在他的扩张速度非常快，数倍扩张。
王星：为什么他能运营得好？主要体现在哪些方面？
jiancai：主要是地拿得好，他从开始定位非常精准，15到35岁的年轻人，大悦城从2008年开始做，当时是快时尚进入中国最早的时候，这些品牌在中国迅速崛起，在各地复制也是这些品牌，这些品牌在中国的发展是年轻人消费的风向标，根据这个风向标，大悦城拉拢年轻人消费能力，相当于全球的消费品牌在中国增长的情况，中国消费者趋向于国际品牌。我觉得价格的话，1.15块左右是我想重仓的，但是还是要考虑分红。
王星：涨到多少可以卖？
jiancai：还没过考虑卖的问题。
StarringLu：投资股票看三点，第一是这支股票性价比怎么样，第二是你投资的确定性怎么样，第三是这笔投资的可靠度怎么样，我选择的标地是中国金贸，首先我们看它有什么资产，首先有核心城市或者说是热点的旅游城市最高端的酒店物业，还有核心城市地标性的写字楼，还有一级土地储备，1800万方，因为一级没有土地税，可以做到很高的净利润。而且还有两千多万方的二级土地储备，按照这样的房地产商对比，货值非常高，而且净利润远高于其他房产，除了表面已经确权的土地权之外，还有城市运营，在去年和今年短短几个月内就已经圈定了大概6千万方潜在土地储备。综合整个金贸的家底和盈利能力来看，值一千亿以上，现在四百多亿的估值严重低估了。而且它的土地储备都在一二线核心城市，今后品牌能力、产品溢价，对接的也是高端产品。而且它的融资成本很低，通过城市运营项目可以拿到核心城市最优质而且又很廉价的土地储备，可以为将来获得一个不错的投资回报率。第三是可靠度，无论是从大股东中化集团，因为金茂过去几个月在二级市场上花了两亿多现金，大股东管理层和小股东已经是一条船上，小股东的投资是随着企业价值的增长实现自己的投资回报的，整体看中国金茂是非常不错的，你几年后看看可能就翻了几倍了。
一只特立独行的猪：我也非常喜欢这个股。
王星：不能说一样的。
一只特立独行的猪：除了中国金茂，我可能选择防御性稍微强的股票，金地商置，它的逻辑非常安全，融资成本和金茂差不多，大概在4.5%左右，净负债率目前下降至30%左右，销售回款率达到90%，从这几个指标看财务安全性是比较高的股票。另外从估值上，按照今年公布的前四月销售额是负增长20%，但是按照管理层的口径，如果把所有的操盘和非操盘的加起来，其实还是有20%的增长，前瞻性PE只有2.4倍左右，这个2.4倍也是最低估的一批股票里面。另外他的拿地成本在六千左右，去年的销售均价1.8万，平均毛利率是30-40%，也是内房股属于比较高的行业。这支股票无论房地产行业怎么走，这是个进可攻退可守的股票，如果房地产下来走得不好，他的财务安全非常高，防御性比较强，估值比较低。如果走的好，他又要丰富的土储可供开发。
王星：谢谢，下一个问题，其实我本人对房地产是完全没有研究，站在我的小白角度理解，可能我只能理解到房地产公司基本上做这么几件事，拿地建房盖房子卖出去，在这样比较简单几件事里，你们觉得不同房地产公司是怎么建立自己步骤的？房地产公司能在市场上获胜，核心的优势到底在哪？
等着蚂蚁变大象：现在说房地产公司的经营利润，大家总是担心地产到头，包括银行还是什么的，都会有这个顾虑，始终没有发生，但是一直在担心，规模越大也越集中，银行愿意给你贷，利息也比较低，除了规模以外，品牌也是一个大优势，同样拿了一块地有产品溢价，产品溢价本来就是代表实力，毛利率会比别人高。
jiancai：大悦城核心竞争力是钱的来源，现在预计要翻几倍的产能盖更多的商场，但是他不会通过借钱，他发的核心基金有中国人寿和gic是股东，这些资本方愿意投资它的项目，而且这些资本方的钱来源非常便宜，这就可以给了很高的杠杆。只需要把自己的运营搞好就行，给资本方合理的回报，他们不需要短期翻倍，是需要长期持有的，因为他们做了大量的尽职调查，比普通投资者的确定性是要高得多，所以在这些确定性之下，股票不会有很大的波动。
StarringLu：我觉得看房地产股还是要看可持续的竞争优势在哪里，因为房地产是一个比较充分竞争的行业，每个企业的特点都是不一样的，有的企业成本低，有的企业高周转，有的企业成本控制能力好，因为中国房地产是一个非常大的市场，十几万亿的市场，针对一二城市和不同需求改善的城市，都是比较大的市场，不需要做到整个市场通吃，你只需要做出和竞争对手相比有充分的竞争优势，你就可以活得比别人好，跑得比别人快。当然这也和不同的经济周期有关，我们可以看到从2016年到2017年，地产大热的时候，楼市大热的时候，这时候比拼的核心竞争优势就是谁胆大，谁周转快，因为三四线城市可以做到更高速度，所以碧桂园就跑出来了，如果说未来几年，楼市利润下降的话，我们更关注这家房地产的内功怎么样，品牌能力怎么样，如果在一个市场中倾向于他的产品是不是还卖得出去，溢价能力怎么样，拿到土地的成本是否够低，融资成本是否够低，操盘能力是否够强，这我觉得是未来几年比较重要的核心竞争优势。我选择中国金茂也是基于此，他可以源源不断的在核心城市贡献非常廉价的土地储备，这就已经相比其他房企来说赢了很多，再加上他这么低的融资成本，这么高的产品溢价能力，在未来也可以保持一个非常不错的产品利润率，利用这把尖刀不断扩大自己的市场份额，它的竞争优势够突出，持久性够强。
一只特立独行的猪：现在规模是第一要素，现在大型房企基本也明白了这个道理，各个制订的规模和目标，基本上是到了不进则退，规模之外还有一些因素决定了这些规模能不能执行，就看自己的操盘能力，销售能力，融资成本，其实是一个整体性的竞争优势。比如金地商置，它自己是40亿起步，这两年是500亿的销售额，这样的销售数据足以证明金地商置是有这个销售能力的。还有一个是拿地的，他们内部制订的目标是毛利率必须13%以上才拿地，拿地拿得高的话，未来能不能销售出去也不一定。
王星：最近一段时间，地产的龙头股涨得非常好，虽然中国房地产市场是比较分散的，但是现在比较确定的趋势是市场集中度在向龙头企业聚集。大家是不是认可这个说法？如果这样的假设成立，是不是意味着现在应该只投资龙头股？那些非龙头的内房股就没有机会了？
等着蚂蚁变大象：在过去不管是发债还是从银行贷款的，大公司小公司差别不大，从这个角度说明，肯定是大公司会扛风险能力高，不是说小公司不能投，还是有机会的，地产还是一个区域性的，只要拿的地能保证未来能挣到钱，这种公司就是有价值的。
jiancai：商业地产领域是很小的圈子，数一下就那么几家公司，因为这个生意大部分人不愿意做，因为资金是不配套的，财务成本过于高，所以这个行业是分持有型和开发型，持有型是属于现在每年拿着分红收租金，还有一种是正在扩张中的，比如万达、新城、大悦城等等，这些还处在开发阶段。其他的公司基本就没有上市。
StarringLu：房地产公司集中度提升是一个非常明显的趋势，也是一个非常符合逻辑的趋势，因为在任何一个正常自由充分竞争的系统里，马太效应是一定会发生的，拥有竞争优势的公司可以积累下一些利润、资源来获取更大的竞争优势，也会有更多的资源和其他的东西，资金、人力会向优势的头部公司集中，让他的竞争优势越来越大，当然现在港股市场也反映了这种现象，无论是碧桂园还是恒大万科，相对于那些中小型的房地产股来说，有一定的溢价的，如果我们想寻找到有超额收益的房地产股，只能是去还没发现的里面去寻找逻辑。因为16、17年是房地产和房地产股的大年，那时候流行PS估值法，那时候体现的是周转的优势，是盈利增速的优势，房地产公司其他的优势，融资成本的优势，溢价能力的优势，品牌能力优势，产品区域分布的优势，还并没有体现出来，这时候我们换一个观点，换一个角度去思考这个问题，寻找市场没有发掘的优势，我们可以获得超额收益。
一只特立独行的猪：我个人看几个热门公司，比如恒大，我觉得他们的模式过去是通过高杠杆收购一些大的土地储备，在16、17年房地产大年销售额激增，弯道超车，但是未来房地产市场持续这样可能性不高，未来要看估值和负债率比较低的，比较安全的企业，未来如果他自己想开杠杆，要看定杠杆能力多高，提高他的净资产收益率，另外融资成本低，也很安全。
王星：我相信在座很多朋友也持有内房股，刚才嘉宾也说从整个市场宏观方面看，现在市场是站在一个高位的，未来怎么样不是很清楚，你们现在也有内房股在持仓，现在持有内房股最担心的是什么？什么事是让你们晚上睡不着觉的？
等着蚂蚁变大象：我关注地产市场和房地产股时间比较长，最近有几个问题，可以说也是比较困扰的，感觉到不确定性还是很高的，首先从行业上来说，上海核心区的盘都不让你开，到四月份就很明显的放开了，价格几乎统一。当时地产公司拿地都是以当时的房价拿的，5万的时候拿地，基本要卖8万才能赚钱，所以他们也是在等，也不知道该怎么弄。第二，一线房地产从去年到现在，几乎是没有一块正经商业用地拍卖，基本是地产公司手里的存量。第三，国家政策的不确定性，我自己的看法，至少是要恢复理性，只要一放开项目，一放开限制，大家还是猛买。
王星：很担心很忧心。
jiancai：商业地产主要是跟零售挂钩，现在各种消费者的剁手情况大家已经看到，近十年商业地产的物业租金一直在增长，包括2008年的金融危机，一些旗舰物业租金还是在增长，整个中国零售和服务业还处在一个广大的市场空间下，你看境外的那些免税店，那些代购，是不可想象的旺盛，中国的消费能力还没有发挥出来，而且业务的基础租金是比较稳定，不会出现销售的大幅度衰减。我担心的是假如有大量热钱进入市场拿地，竞争加大，回报会变低。
王星：担不担心线上电商对线下商业地产的影响？
jiancai：会有影响，租金在涨，零售还在涨，实体零售是可以更新换代的，像优衣库线上线下都有的，我也可以把你请出门店，因为线上线下都是同价的，便宜的基本是过季款，不放在店里陈列了。实体零售是有它的空间的
StarringLu：我觉得没什么好担心的，金茂做的是最高端的产品，我们可以看一下中国的住宅，对比香港，对比一下欧美，越高端的住宅越便宜，那些亿万富豪和老百姓买到的房子，价差不会太远。但是一般的消费品价差很远，所以我觉得金茂专注做中国顶端住宅产品，定价并不高，并没有产品端的资产泡沫。从成本上说，也拿到了30%以上的毛利率，所以我也没什么好担心的，产品力、溢价能力、融资成本，都决定了在保证一定利润率的基础上快速扩张，唯一担心的是整个金融系统性问题，房价如果像过去一样，在整体这么高的基础上再进行暴涨暴跌，可能会对整个金融系统造成影响，对中国宏观经济造成影响，但是这是很小概率的事情，所以还是该睡睡，没什么好担心。
一只特立独行的猪：我觉得我看好房地产行业首先是需求端，目前国家的杠杆在历史最高位，贷款增量有50%投入到房贷，所以房地产未来住宅方面的需求是边际递减的，不会那么火热。另外融资成本上都在上升，所以从以上几点，一个是需求递减，另外融资成本上升，竞争加剧，未来整个房地产行业长期的利润率会缓慢下降，周转周期会拉长，一些高负债率的我不看好。
王星：时间有限，再加最后一个问题，请各位老师用最短的时间来点评。我来之前做了统计，内房股，雪球证券交易内房股最多的头三支是融创，恒大和万科，说一下你们看好和不看好的理由是什么。
等着蚂蚁变大象：这三支都是龙头，他们的特点是非常激进，领导人水平很高，唯一担心的是盲目多元化。
jiancai：我没有研究过，不太有发言权，我是比较担心他们。
StarringLu：我觉得像万科都三千亿了，基本上一定程度上反映了他们现在公司的价值，我还是觉得他们稍微低估了的。恒大最大的问题可能是庞大的土地储备，分布区域比较偏，定位也并不是特别好，未来的去杠杆是比较担心的。万科今年的销售额可能会被融创超过，他们已经进行了多元化尝试，比如他的长租公寓，也是比较典型的案例，这种项目能不能赚钱，我没有看明白，但是还是比较喜欢这种股票的，他的管理层是可以把一把烂牌打成好牌的管理层，融创之前是一无所有的，现在能进前三，他们的管理能力、操盘能力非常强，被誉为地产上的投行，你有一定的风险偏好的话，买融创也会获得比较不错的收益率。
一只特立独行的猪：这几支热门股票我自己觉得没有什么自信去评估，太热门，而且去年涨幅太大，不发表评论。
王星：好，今天因为时间关系，这个环节到这，我们再次以热烈掌声感谢台上四位嘉宾。