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万科的问题，郁亮自己说是“离散度大”，我不知道这词啥意思，他大概是说放权放太猛，下边这帮孙子瞎投资。
但显而易见，郁亮上CEO的时候，说自己不懂房地产，大概去年祝九胜又说自己不懂房地产，这不是搞笑么，两个主要高级总裁，到底是行不行。
我说几个观察，万科长期考核ROE，他们就需要保持利润表的利润率和周转率、
但是，发生了几个大问题:
1,持续产生滞销和不良资产，压住了大量资本，比如广信资产包，北京海淀纯自持公寓，千亿级的投资物业，小几百亿的股权投资。
这些资本冻结，导致万科的投资能力是下降的，然后要考核IRR，那就得把高周转极致化，还得追求毛利率，简单说，就需要地方团队下沉，拿“有利润的地”
2，万科为了保持融资成本良好，用母公司的信用，发行了大量信用债，还有供应链金融，这些东西，是好公司才能享受的。
为了报表漂亮，万科用占款，极大的优化了有息负债，但是，给自己的付款留下了巨大的缺口，也就是资金需求峰值特别高，对销售回款要求特别高。
3，在22年初，发现大势已去，必须打仗了，但是郁亮知行不一，嘴上说要砍仓，结果动作上拖了接近2年。
我个人判断，他严重错判三支箭，以为债务优化后，不存在流动性危机，也就是他没有预测，销售回款会大幅下行，导致融资缺口再次出现
4，公司过大，超出了常人的理解能力，到23年左右，郁亮突然说，他要下基层，然后说，发现了很多问题，这不又是搞笑么？
你不熟悉公司现状，为什么还要大幅搞什么高离散度，放权，几百个垃圾项目投出来，你公司还怎么生存，每天就是张嘴要钱。
地产行业，是个极其激烈的竞争环境，一堆疯子，在周期中冲浪，导致行业畸形的管理结构，万科没能幸免，郁亮和九胜就是两个普通人，迷雾中看不清未来。
还有一个麦肯锡来的首席运营官刘肖······三个财务背景出身的核心高管，投资者居然还认为万科管理层非常优秀，能渡过这个地产二十年未有之变局，我只能说多读点企业史吧，大洋彼岸有一个类似的公司，名气也是响当当，不错，就是那个三天两头出安全事故的波音·······[捂脸] @麒麟才子王巍 一个投资人掌握的评判管理层方法如果仅仅是根据其在行业上升期的历史业绩来定高下，那他应该选择离开股市·······
刘肖最逗了，他在北方区决策，在廊坊第一波凉凉的时候，重仓廊坊这些地方，我记得第二年就开始减值，连续减值，现在估计残值都快没了，北京全自持也是他的决策，结果这大哥高升了[火箭]，都不知道万科升职是比啥。
王健林卖资产给孙傻子，要是不再进房地产，一点事没有，就是王健林觉得，孙傻子还在做，我为什么要离场，结果套现来的钱，又进了住宅了，就商管部分，万达一点事没有，是万达集团总部住宅又死了，导致现在被动缩表。
放权不一定可怕，错误的管理层拍脑门比较可怕，假如总部设定好公司基准，放权也不会乱投，我说个可怕的点，比如跟投考核“资金峰值”，这是总部一个roe为原点的考核，当然是正确的，但是到了基层，会怎么执行呢？
资金峰值，讲的是少支出现金，尽快，更多的回收现金。
基层很简单，就是拿更便宜的地，地货比低，土地支出就少，另外，选择土地分期的地方，然后供应链的钱占款，延缓支出，这资金峰值的数据就容易好看。
因为员工有跟投，地价又便宜，哐哐哐拼命给你拿这种地，前几年地价分期那种地方，都鸟不拉屎，占款，首期供货量大，现在想想都可怕。
这就是典型的总部算账思维，道理特别对，执行下去一堆坑，就是做房地产，却放弃了地段这个核心安全垫。