$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $华润置地(01109)$
三井不动产成立于1925年,最初主要从事房地产管理业务。自20世纪50年代开始,三井不动产逐步实现了业务多元化,涉足办公楼租赁、商业地产开发、住宅开发等多个领域。2000年左右,三井不动产进行了业务模式转型,形成了“开发+持有+管理”的生态圈,实现了资产结构的优化和负债率的降低。
具体来看,三井不动产的发展历程可以划分为以下几个阶段:
1.成立初期(1925年-1950年)
这一时期,公司于1925年7月15日根据三井宗方的三井改组计划，成立为三井不动产株式会社，资本金300万日元，主要目的是管理原三井所拥有的房地产。三井不动产主要负责管理原三井集团旗下的房地产资产,业务范围相对单一。自成立以来，其业务核心一直是办公楼的租赁和管理等。
2.业务多元化时期(1950年-2000年)
从20世纪50年代开始,三井不动产开始拓展业务领域,先后进入海滨土地开发、住宅开发、办公楼租赁等业务。这标志着三井不动产由单一的房地产管理公司向综合性房地产企业的转变。1952年，开始在千叶海滨地区进行疏浚和填海，并进入海滨土地开发业务。1950年，进入住宅区开发和公寓业务，从1967年开始，开始建造独栋住宅和中高层住宅。
3.业务模式转型期(2000年-)
在2000年左右,三井不动产进行了业务模式的转型,形成了“开发+持有+管理”的生态圈模式。通过这一转型,三井不动产实现了资产结构的优化,降低了负债率,奠定了其在行业内领先地位的基础。开始专注于建筑物租赁业务、商业设施租赁业务和住宅公寓业务，并扩展到酒店业务、咨询业务、管理合同业务和海外业务。
具体来看,三井不动产的业务模式转型主要包含以下方面:
(1)调整业务结构,形成开发、持有和管理三位一体的生态圈
三井不动产将高质量的开发物业入 portfolio 持有,获得稳定收入;将部分物业通过 REITs 等方式盘活;并通过自有的管理公司进行运营,获取管理收入。这样可以形成开发、持有和管理三位一体的业务生态圈,稳定公司的长期收入来源。
(2)减持非核心资产,优化资产负债表
通过减持非核心业务相关资产,降低负债率,提升财务安全边际。这有利于公司优化负债结构,增强抵御风险的能力。
(3)加强商业地产运营能力
通过丰富商场内容、深化会员运营、加强网上营销等方式,提升商业地产的运营效率。这可以提高商业地产的客流量和销售额,增加公司的营业收入。
(4)扩大非资本密集型业务
加大对经纪、咨询、管理等非资本密集型业务的发展力度。这类业务依赖专业能力,并能产生稳定的佣金收入。扩大这部分业务可以增加公司利润的稳定性,降低对房地产开发市场的依赖度。
通过业务模式的转型升级,三井不动产形成了强大的核心竞争力,其资产规模、盈利水平和行业地位均获得大幅提升。具体来看,2000年业务转型后,三井不动产的发展取得了以下成果:
1、资产规模不断扩大,2018年已达29.9万亿日元,是2000年的3倍多。
2、负债率持续下降,2018年的D/E比率为1.9,已降至1倍以下,财务 codec充分。
3、盈利能力大幅提升,2018年归母净利润达到564亿日元,是2000年的6倍。
4、在日本房地产行业内位居前列,市值和租金收入均名列前三。
三井不动产的成功经验：
在 2000 年左右，三井不动产通过业务模式转型改变资产结构，重资产特征越发明显，企业主动降低杠杆，最终资产负债表得以修复并健康扩张。三井不动产通过业务模式转型，将自身的商业模式进行了调整，形成并不断巩固“开发+持有+管理”的大生态圈。以开发为源头，一部分物业销售给三井不动产做资产管理方（AM）的REITs，REITs反过来将购买的物业委托给三井不动产的AM公司运营，三井虽不持有产权，但获取了其中最有价值的管理业务；另一部分更优质的开发物业则被置入三井不动产长期持有的资产组合，以获取稳定的租金收入，或通过三井的销售管理部门卖给个人/其他机构。此外，三井不动产还通过提供吸引游客的内容，强化商场参观价值；一对一营销，提高会员客户使用频率和购买单价；提升官网“mall”运营，全渠道获取客户需求，同时提高租户库存管理效率等方式，优化组合租赁的结果。这些举措使得三井不动产的资产负债表得以修复并健康扩张，成为日本最大的不动产公司之一。
三井2006年之后的业务结构：
公司及166 家联营公司（其中合并子公司120 家，权益法联营公司46 家）经营 的主要业务、主要参与业务的公司名称、各公司在该业务中的地位如下。
1、<租赁业务>
三井不动产株式会社和Retail and Hotel Properties Co., Ltd.（合并子公司）租赁办公楼和商业设施。 此外，三井不动产株式会社还租赁并转租Alpark株式会社（合并子公司）拥有的商业设施和Minato Estate Co., Ltd.（合并子公司）拥有的办公楼。三井不动产住宅租赁有限公司（合并子公司）租赁并转租三井不动产株式会社等合资企业建造的中高层住宅 。明丰地产有限公司（合并子公司）出租中高层住宅。Mitsui Fudosan America, Inc.（合并子公司）在美国从事办公楼租赁业务。三井不动产销售株式会社（合并子公司）从事按小时 、按月收费的停车场业务。
2、<公寓销售业务>
三井不动产株式会社销售独立式住宅、中高层住宅、商业设施。TID Co., Ltd.（权益法关联公司）。
3、<完成的建设项目>
三井住宅株式会社*）和FC公司承接单户住宅建设的合同工作。三井设计科技株式会社（合并子公司）从事住宅、商业设施和办公室的室内施工和室内设计工作。此外，三井家居装修株式会社（合并子公司）也承接装修工程。
4、<经纪/销售合同/咨询业务>
三井不动产株式会社提供与房地产开发和证券化相关的咨询服务。三井不动产销售株式会社是住宅等的销售代理店和房地产经纪人。“Rehouse”公司通过“Mitsui Rehouse”网络提供购买、销售和租赁的房地产经纪服务。
5、<委托管理业务>
租赁业务的管理、清扫、维护等主要由First Facilities Co., Ltd.及First Facilities West。三井不动产株式会社将部分办公楼的管理业务委托给三井不动产大厦管理株式会社（合并子公司）和First Facilities West株式会社。LaLaPoichi Co., Ltd.（合并子公司）负责商业设施的运营。此外，售后管理、清洁、维护等服务由三井不动产住宅服务株式会社和三井不动产住宅服务关西公司负责。MFF Housing Service 札幌有限公司、MFF Housing Service 仙台有限公司、MFF Housing Service 广岛有限公司、MFF Housing Service 九州有限公司（均为合并子公司）正在进行中。
6、<住宅零部件/产品销售业务>
Mitsui Home Components Co., Ltd. 和 Mitsui Home Components Kansai Co., Ltd.（均为合并子公司）生产和销售住宅部件。第一园艺有限公司（合并子公司）从事花卉、种苗、园艺用品等的批发和零售，悦居有限公司（合并子公司）从事DIY零售用品等。
7、<设施销售业务>
三井不动产酒店管理有限公司（合并子公司）租赁Retail and Hotel Properties Co., Ltd.（合并子公司）拥有的酒店并经营酒店业务。三井不动产美国公司在美国夏威夷州经营酒店。康力有限公司（合并子公司）从事餐饮业务。东方绿舟股份有限公司（权益法关联公司）拥有并经营东京迪士尼乐园和东京迪士尼海洋。三井不动产高尔夫地产株式会社和三井之森株式会社（均为合并子公司） 从事高尔夫球场业务。
8、<其他业务>
三井家庭联动株式会社（合并子公司）从事金融和租赁业务，三井不动产贷款担保有限公司（合并子公司）从事贷款担保业务。
2006财年管理层总结：
尽管存在原油价格飙升等担忧，但本财年日本经济继续稳步复苏，企业利润强劲，资本投资增加，个人消费和住房投资依然强劲。房地产行业中，建筑租赁业务中，由于办公需求增加，空置率进一步下降，市中心新建大型建筑租金水平不断上升，商业设施租赁业务中，零售业整体呈现复苏迹象。在住宅公寓业务方面，尽管由于供应量高以及抗震强度造假问题，选择房产的趋势有所增加，但销售仍然强劲，尤其是超高层房产。此外，在房地产证券化市场，已有32家上市房地产投资公司退出市场，整个 J-REIT市场的市值已超过3000亿日元，私募房地产基金市场持续大幅增长。
房地产行业方面,建筑物租赁业务受益于办公空间需求的增加。东京五中心区的办公室空置率较上年下降0.34个百分点至3.75%。市中心新建或者更新的大型办公楼租金水平也在不断上扬,平均租金较上年增加约3%。此外,零售业出现复苏迹象,也带动了商业设施租赁业务的增长。百货店销售额同比增加1.9%,超市类销售额也同比增加1.7%。现有商业设施的客流量和销售额得到提升。
在住宅公寓业务方面,尽管存在抗震强度造假问题和供应量较高,购房意愿有所下降。但由于历史上低水平的住房贷款利率继续刺激需求,住宅销售依然强劲。特别是投资性质的超高层公寓销售额实现两位数增长。此外,在房地产证券化市场,也出现较快发展,共有32只公募REIT基金退出市场,但整个市场的规模继续扩大,总市值已超过3万亿日元。国内外投资者对房地产投资的兴趣不断增加。
在这种较为有利的商业环境下,我们集团实施了最新一期为期5年的长期经营计划“挑战计划2”。计划提出的使命是“通过提供房地产解决方案和服务来获得持续的利润增长”。为实现这一目标,计划确定了三项重点战略。第一是在产品和服务上加强以客户为导向,通过深入分析和满足客户多样化需求来完善营销网络。第二是开发创新商业模式,特别是为投资客提供房地产投资机会。第三是优化集团组织结构,提高业务流程效率,加快推进非资本密集型的管理服务业务。
经过本财年的实施,相关战略取得进展。我们集团的合并销售额为11.6万亿日元,同比增加4.3%;合并营业收入1.4万亿日元,同比增加18.8%。具体来看,在建筑物租赁业务中,我们完成了几个大型项目的开业和运营工作,包括东京港区的虎之门琴平塔办公楼项目和东京中央区的Kojun大厦商业设施项目。由于市场需求的改善,现有物业的出租率和租金水平也有所提高。这两方面因素带动建筑租赁业务的销售额和利润实现增长。此外,我们加大了住宅性公寓的销售力度。在保持向个人客户销售的稳定增长的同时,我们积极开拓投资客这一新增长渠道。待售住宅项目销售额和利润也获得同比改善。在经纪和管理服务等其他业务领域,我们也取得增长。这主要是受企业客户和个人客户需求增加的带动。
资产负债表方面,我们集团的总资产规模继续扩大至近30万亿日元,其中重点增长来自开发用地储备以及向匿名合伙企业和特殊目的公司的股权投资增加。负债方面,尽管有息负债增加至约11万亿日元,但流动比率有所改善,达到123%。资本结构也得到优化提升,本期末股本为8500多亿日元,股权比率提高5个百分点至28.7%。每股净资产为975日元。这也让我们更有信心实现长期计划中要求降低债务负担,提高股东回报的目标。
展望未来,我们将继续坚定不移地实施既定的经营策略和长期计划,特别要加快创新步伐,开发新模式新业务。资本投资方面,本财年我们已经投入了超过9000亿日元,用于建筑物租赁业务中的投资型项目建设和并购。这使我们打下了更加坚实的基础,为客户和投资者不断提供高质量的解决方案和增值服务,并在这个过程中取得持续收益增长。
三井不动产1983年-2023年股价月线：
三井不动产员工分布表：
2002年-2006年财务概况
2013-2023年核心财务指标情况：
2014-2023年业务结构情况：
