万科年报仔细看完了，拿起笔，又放下，五味杂陈，也看了很多长期投资地产股的人的看法。这份年报单看净利润，还是A股地产股第一。但财报真正透露出来的信息，确实不容乐观。
这份年报，最大的利空，其实是计划未来两年计划还债1000亿。相当于把公开债券和非标全部还完。这是融资端的利空。地产本质上也是金融企业，懂得都懂。从这里就可以看出万科和保利的区别了。
万科2023年缩表还是非常快速(有主动，也有被动），负债端下降很多，在建和拟建也下降非常多。2024年，万科在支出上已经没有太大的压力了，现房存货1000亿，销售额大概1500亿左右。在建的按照投资额计算，基本上进度到了75%，跟三季报差别不大。所以2024年建安支出和应付账款支出占比已经不大了。基本上每月建安支出，税费，应付等加总，大概在150亿左右的样子。月销200亿，今年公开债 ，短债等都没什么问题了。目前高频数据，三月份新房销售环比增长了45%以上，有的城市环比增长了90%，销售端在好转。
万科目前在建和现房存货，扣除报表中1年以上变动少的项目，供货货值大概在6000亿以上，看去化率了，2025年还可以供货4000亿左右，去化率自然会更差一些，两年合计销售5000亿以上还是非常有可能的。这也是万科计划两年还有息负债1000亿的底气。
真正难的是明年及以后，如果不拿地，那明年的住开销售将快速下滑至2000亿级别。可是拿地，就无法实现还债计划了。这是一个很难解开的悖论，不再拿地，相当于住开基本上废了，撑不起这么大的市值。这才是问题的关键，因为经营性业务还没真正的形成规模和盈利点。
融资对于每一家地产企业都是至关重要的。剩下的那几家房企，不会存在这样的问题。
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那万科这些年做错了什么？我个人认为，就是转型期遇到的时间不太对，选择的方向跟这个时间点也不对。从2013年万科开始转型，收购印力，收购普洛斯股权，自建万纬物流，自建泊寓，自己发展商业，物业扩张。这些业务消耗了万科至少2500亿以上的现金流，但是带来的营收只有550亿。
物流地产是吞金兽，建面1000多万方，耗资900多亿(还在扩张），目前只带来40亿营收，即使全部运营，提高出租率，也不过80亿营收左右。因为物流资产投资回报期太长了，以50年为周期。
泊寓是第一个进入租赁住宅领域的，响应号召，但过于超前，以前也没有相关政策支持，成本极高，万科扩张又很快，大概耗资了300亿，目前仅带来34亿营收，即使满开，营收不过40亿出头。因为泊寓算的也是以40到50年为周期的长钱。
商业地产倒是个不错的选择，短期就可以带来大量现金流，但进入时，商业地产竞争已经很激烈，所以规模扩张有限。
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万科的战略选择有错么？今年看了招蛇的业绩发布会，看了很多行业调研，没错，可以说很具有前瞻性，做的也不错，都是行业前三，两个第一(泊寓和物流）， 一个第二(万物云），一个第三(商业）。
那为何突然就不好了？时间维度出问题了。房地产行业下滑太快了，日本十年走过的路，中国三年就调整了，甚至不知道现在有没有到位，螺旋通缩。这种下滑幅度，很难给投资重资产行业的公司辗转的空间。紧接着就是面临融资端出问题了。丧失了住开缓慢收缩的可能性。
1500多亿，不是小数目了。
同期的保利，还是专注住开，虽然历史存货结构跟万科住开极其相似，但省下来的钱可以在2022年和2023年继续大量补货，维持住规模，维持住现金流，时间换空间。
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万科2023年还在投资经营性业务，因为当时融资端还是很通畅，如果当时及时停止，而是选择拿地，开盘，现在会好很多。当然，万科转型够坚决，站在当时也不会想到融资端会直接断掉。
万科有价值的资产很多，也正是这些前期投入的资产才能让万科撑到现在。如果当初不投资这些资产，而是去拿地，估计早爆了。
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明天业绩发布会其实想知道的已经不多了。第一就是关于出售的大宗交易到底是什么，是存量商办?(今年处理了90亿)，公寓?投资性股权?还是经营性业务，以什么样的方式，发行瑞慈?还是直接卖掉。这涉及到根本，因为经营性业务投入这么大，好不容易看见成果了，这个时候处理很不划算。处理前者是很大利好，盘活了沉淀的低效资产，处理后者很不好。
第二，还会不会继续保持拿地强度，以销定产(前提是月销超过300亿的情况下）。这个涉及到未来能不能给投资者带来回报。
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地产公司现在唯一的解药就是销售端，行业起不来，谁都很难维持下去，行业好转，大家一起过好日子。
个人是地产股持有者，万科目前A股23000股，H股14000股。保利32000股，中海8000股，绿城6000股。地产股占比30%，仓位较重，头大。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$