$龙湖集团(00960)$ “主要由於 受2022年及2023年房地產行業下行的影響，合約銷售下滑、價格承壓，地產開發業務的結算收入及結算毛利率下 降所致”，很多人抱怨龙湖之前不计提，不计提就不计提也没什么啊，因为我房子还没卖掉，不能因为边上二手房降了就判定我一定降价。不提前计提的话，利润的最低点应该是24年年报到25年中报的样子，因为24年结算22年卖的房子，25年中报结算23年卖的房子。22,23年卖的20-21拿的地肯定是微利或者亏损。
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$龙湖集团(00960)$ “主要由於 受2022年及2023年房地產行業下行的影響，合約銷售下滑、價格承壓，地產開發業務的結算收入及結算毛利率下 降所致”，很多人抱怨龙湖之前不计提，不计提就不计提也没什么啊，因为我房子还没卖掉，不能因为边上二手房降了就判定我一定降价。不提前计提的话，利润的最低点应该是24年年报到25年中报的样子，因为24年结算22年卖的房子，25年中报结算23年卖的房子。22,23年卖的20-21拿的地肯定是微利或者亏损。
1、因为房价跌了，你过去卖一万的房子现在7000才能卖出去，所以需要计提减值客观反映目前真实的资产价值。如果我龙坚持说，我手上的房子就是价值一万，其他房子跌了和我无关，我的房子就是不跌，你认为这个财报真实可靠吗？负债率，财务安全性真实可靠吗？
2、确实对于住宅业务来说，目前不计提减值，只是把压力传导到未来几年，因为我龙要还债，最终还是只能7000而不是一万卖掉回款还债，所以以我龙的风格会在交房的那一年体现房价下跌的负面影响。但如龙粉所说，我龙还有那么多收租资产，租金下跌，市场抛售商场的多了，愿意接盘商场的买家少了，商场估值还按此前几年的价格入账是否合理？就算不考虑市场因素，租金下跌了你商场价值难道没有跌吗？为何别的地产公司都在计提减值就我龙不计提？
关于龙湖，要想明白一件事。龙湖前几天公告提前9个月还了今年底才到期的46亿元的CMBS，用的是经营性物业贷款，这笔CMBS的票面利率是3.63%，至于替换这笔融资的经营性物业贷款的利率，公告渠道没查到，所以，这笔经营性物业贷款的利率就很关键。其他不用多说，恒大在2021年6月份的时候还用自有资金提前还了136亿的债，所以#万科H# #龙湖集团# 到底是个什么情况，可能只有他们的管理层和那些深度挂钩的供应商才知道。
主要是22年23年销售下滑较多，本来就预期结算大幅降低了