重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
说明如下:
1 所有数据均以人民币计量,价格取4月7日收盘价,港股按汇率0.888折算成RMB
2 净资产取自2016年年报,并扣除资本化的永续债后进行了还原
3 权益土地储备面积摘取2016年年报公告的数据,保利由于还未出年报,未公布具体数据,暂时借用2015年的数据,待年报公布后再做更新
4 销售均价取2016年的合约销售均价
5 静态估值(NAV)=净资产+预估货值净利润,反映公司的清算价值,未考虑公司成长性及经营风险因素
6 调整后估值=静态估值*成长系数*债务风险系数*规模系数*融资渠道系数,反映经成长性及抗风险能力调整后的价值
7 成长系数取近5年(2011-2016年)公司复合增长率-行业平均复合增长率之差做为成长溢价或折价
8 债务风险系数=风险系数1*风险系数2*风险系数3
风险系数1:总负债/总资产,小于85%=1,85%-90%=0.95,大于90%=0.9
风险系数2:有息负债/净资产,小于200%=1,200%-400%=0.95,大于400%=0.9
风险系数3:有息负债利率综合利率,小于5.5%=1,5.5%-7.5%=0.95,大于7.5%=0.9
9 规模系数:按销售规模排名,排名前10=1,排名10-30=0.9,排名30后=0.85
10 融资渠道系数:A+H=1,仅A=0.95,仅H=0.9
重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
open question:
风险系数1为什么是 1/0.95/0.9的区分而不是 其他,例如1/0.6/0.3的区分,或者0.8/0.4/0.1?
与债务相关的风险系数定的过于宽泛,是否是历史上诸多因债务而起的公司破产原因。
又或者,根据目前所知的信息,根本无法确认这个所谓风险系数的概率。
按这个估算 $中国恒大(03333)$ 已经差不多到位了,首选 $首创置业(02868)$ , $融创中国(01918)$
认同,旭辉现在是首选股
里面没有考虑到大吃小,品牌价值,如果考虑进去,融创更优。
不错
年增长率二次方可以显示两年后不同增长率的公司成长差距,三次方则显示三年后
如果用增长率的二次方或三次方做为成长系数会更合理
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