重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
说明如下:
1 所有数据均以人民币计量,价格取4月7日收盘价,港股按汇率0.888折算成RMB
2 净资产取自2016年年报,并扣除资本化的永续债后进行了还原
3 权益土地储备面积摘取2016年年报公告的数据,保利由于还未出年报,未公布具体数据,暂时借用2015年的数据,待年报公布后再做更新
4 销售均价取2016年的合约销售均价
5 静态估值(NAV)=净资产+预估货值净利润,反映公司的清算价值,未考虑公司成长性及经营风险因素
6 调整后估值=静态估值*成长系数*债务风险系数*规模系数*融资渠道系数,反映经成长性及抗风险能力调整后的价值
7 成长系数取近5年(2011-2016年)公司复合增长率-行业平均复合增长率之差做为成长溢价或折价
8 债务风险系数=风险系数1*风险系数2*风险系数3
风险系数1:总负债/总资产,小于85%=1,85%-90%=0.95,大于90%=0.9
风险系数2:有息负债/净资产,小于200%=1,200%-400%=0.95,大于400%=0.9
风险系数3:有息负债利率综合利率,小于5.5%=1,5.5%-7.5%=0.95,大于7.5%=0.9
9 规模系数:按销售规模排名,排名前10=1,排名10-30=0.9,排名30后=0.85
10 融资渠道系数:A+H=1,仅A=0.95,仅H=0.9
重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
open question:
风险系数1为什么是 1/0.95/0.9的区分而不是 其他,例如1/0.6/0.3的区分,或者0.8/0.4/0.1?
与债务相关的风险系数定的过于宽泛,是否是历史上诸多因债务而起的公司破产原因。
又或者,根据目前所知的信息,根本无法确认这个所谓风险系数的概率。
给您提点意见:1、与你讨论的几个V是垃圾【当然爱听不听,不爱听请速拉黑我】。2、研究重点应在土地金额和销售金额。3、净负债率是重要指标。4、每月的拿地金额也是重点。
各公司均价差别好大,因此最后估值误差是否比较大?
估值量化本身就是一个“估”字,楼主的工作已经大体描绘出一个轮廓,很有意义,赞一个先。提一个建议:文章取的售价是以去年年报入账的单价为依据,但去年的入账楼盘基本上是一两年前卖的盘,考虑去年以来楼价变动比较大,建议这个数据可以改用年初公布的去年全年预售的平均价。
好文,分享
销售额不用权益数据都是耍流氓~!
学习了
关注首创
说来说去,还是融创
大家的评论都很精彩,针对一些问题这里统一回复及说明一下:
1 住宅和商业的区分问题,以及物业重估的问题,很多人都提到了,这个的确对估值的结果可能有较大的影响,后续我们再进一步研究看是否进一步拆分或者替代方案的可能
2 战略、领导力、去化能力等偏定性的指标,在我们的模型里面通过净利润率的设定和成长系数已经得到一定程度的体现,由于本身就是很难量化的指标,所以不再进一步精益求精
3 本模型的主要目的不是为了给公司进行精确估值,估值本身具有很强的艺术性,很难说怎样才是精确的,如果一定要更加精确的话,按照项目逐个进行估算收益无疑更加准确,但需要耗费的精力并不是普通投资者能够承受的
4 本模型的主要目的是希望能够以市场上容易获取的到的数据通过相对简单易懂的方式得到一个大致靠谱的估值,也就是以20%的精力得到80%的正确的结果,所以并不会追求精益求精,当然很多球友提到到了物业重估、住宅商业等问题可能确实对结果影响较大的,我们会考虑进一步研究优化
5 关于本模型的应用,本模型的结果并非最终的投资建议,只是投资的一个参考,如果想要重仓持有其中的一些股票,还需要加上个人的更深入的了解,再综合考虑一些定性的研究,在自己有深入了解的基础上再做决定,就我而言,比如对于当代置业,从数据上我并不能挑出多大的毛病,估值性价比也看似很高,但考虑到过去数次低价增发的行为,对于管理层的信任需要打折扣的,我并没有信心持有较重的仓位。
6 最后想请教大家一个问题,对于土地储备的利润预估,考虑到有些公司通过诸如跟投制度等会分食掉部分收益,这类公司归属于股东的收益是否需要进行一定比例的扣除?