蜗牛彻拼图 的讨论

我目前reits估值的锚只是利率、权益资产股息率，其实几乎所有我都是以利率为锚进行估值的；而不同的宏观环境比较难评估，倒不如以预期增长进行思考；基本上就是利率+预期增长进行合理估值

云游兄果然懂得多，我慢慢消化下阁下说的[抱拳]

reits的估值指的不同利息下的回报表现吧？这个话题极其复杂。reits对抗系统性风险较差。以前我看过一些很复杂的统计学报告，结论就是reits不怕长期高息毕竟有提价权和资产抗通胀属性，但是怕短期剧烈的利息波动。如果是长期经济强劲加上高利率环境，这个组合听起来有点反宏观经济常识，表现会是最佳的。次一级的就是经济强劲，低利率组合。如果只是账目上的NAV变化就简单了，也是机械的遵循折现流规律，导致评估价下滑。

云游兄，感谢你的解惑；另外还有个小事请教，通常reits估值肯定就是跟香港利率（即美国利率），假设1年%，10年期4%，通常估计方式是如何？

对，你说的没错。不过单个的reits也跟整体板块的情绪估值水平，如果今年下半年美国（挂钩港币）降息，或者办公楼基本面开始反转，（如果看第一季度的零售的mall板块香港已经触底开始反转了），在这种大环境好转的情况下，reits一般会采取更激进的派息（没钱也硬派），当然也有可能继续砍一点。这种就复杂了，走到那个时候才知道价格最后能不能被板块估值提升给offset降分红的负面消息了。不过。如果按照历史过去50年的估值波动来算大概率已经是绝对底部，办公楼估值已经是30多年来最低，零售也是次贷水平了，向下概率较小。

这是泓富18~23年现金流情况，在手现金是很明显的下降趋势。。。

谢谢云游兄指导[抱拳]但还是有些想不通[哭泣]
以泓富的现金流量表来看，18年至23年末，手上的现金基本已经耗光了，甚至23年已经需要启动循环贷款补充了3000万现金；这不就意味着：1.24年基本很难再回购。2.就算业务收入维持23年水平，派息率可能还会下降？

兄弟客气了。可分派利润=总收入-运营-利息-资本支出-税收，这个也叫调整后的净收入。然后各国都有法规要求一定比例的强制最低分派，这部分可以免税，一般在90%左右。
信托的风险来自几方面，如果只是财务成本这一块的风险，可以用loan to value ratio还有interest coverage来评估。一般说来负债率在30%左右的，都不会有什么问题，就算当年在利息更高企的年代，这些都活得不错，只是短期有波动而已。
会计上90-110%的分派比例都是常规操作，当然我不喜欢100%的了，有继续砍分红的可能。同时reits几乎没有什么留存利润，回购极其少见，一般有的时候都是行业历史大底。