$艾芙隆海湾社区(AVB)$ 现价160美金/股，聚焦于新英格兰，纽约，新泽西，中大西洋区域，南加州，北加州，和西雅图的高端多家庭住宅的出租。

Sam Zell的$公平住屋(EQR)$ 聚焦于洛杉矶，圣地亚哥，旧金山，华盛顿，纽约，波士顿，和西雅图的高端多家庭住宅的出租。

$埃塞克斯信托(ESS)$ 是聚焦度最高的，专注于西海岸，洛杉矶，圣地亚哥，旧金山，圣胡塞，和西雅图的高端多家庭。

这些REITS都是聚焦高端，都是做多家庭的，而且普遍都有资本再回收的习惯，剔除低Cap Rate的或者非核心资产，开发核心资产，但一涉及到开发就要注意是不是开发结束的时候利率环境能够支撑开发时的财务假设。债务/EBITDA一般都在4-5x之间，现在的价格基本都是15-16x的FFO，对应目前的利率环境，不算很低估。

过去28年，AVB的分红前回报是7.6%，分红后是11.5%; EQR的分红前回报为5.1%，分红后为9.35%；ESS的分红前回报为8.9%，分红后为13.1%。复利下来，AVB 28年为21倍；EQR 29年为13.6倍；ESS 28年为31.6倍。这些算是最好的住宅类地产信托基金了。

这个回报好不好呢？我觉得作为个人投资者，还不如买多家庭然后租出去。因为假设给3x的杠杆，每年升值3%，那就是9%的回报，加上地产税和贷款利息可以抵扣收入所得，再加上4-5%的租金，还不需要循环利用资本。这是因为相对于房地产信托基金而言，不需要为管理层(overheads)支付薪酬和奖金。而且地产除非是比如RTC时代(S&L危机)造成的大幅甩卖导致的价格错位，一般来说对A-多家庭定价错误的概率非常小，加上是本地生意，因此上市REITs的玩家也很难有明显的竞争优势。多家庭要与公寓，单家庭，以及购房买家等其他机会去竞争，自己内部供给也是完全没有进入壁垒，谁都可以进来的，因此这是一个没有MOAT的生意，且具有顺经济周期性。对于伯克希尔这样的C-corp而言愈发如此，因为他们收到了REITs的穿透分红，还要交一层收入所得税，这样与S-corp或MLP等结构竞争就完全没有了优势，这是为什么巴菲特很少买REITs的原因。