15年前，2008年年中的时候，股市和楼市在大牛市后刚刚有所回落，万科已经是世界最大的开发商，一年销售6万套房子，万科的股票在06-07年的大牛市中涨了20倍。陈启宗在2007-2008年度致股东信中点评了万科的商业模式，把它和恒隆作了对比。
针对万科的商业模式，陈启宗说：万科之模式乃购入大片土地兴建住宅单位及尽快出售或预售。该公司并不太担心市场时机，以流量或数量为其要旨，其很像一家密集式生产之产品制造商。
针对万科的融资模式，陈启宗说：此类模式之公司需要资本，但只要银行愿意提供项目融资，公司本身之资本额毋需巨大。对公司而言，重要者乃现金流，故速度甚为重要，务求赶在邻近项目之前推出市场，藉此套现来偿还贷款及作出再投资。
陈启宗一针见血指出了这一模式的风险所在：与此模式相关之风险，主要涉及市场周期。公司盈利只以上个项目作准，在下一轮能否继续赚钱并无保证；的而且确，公司很有可能在下个周期损失惨重，甚至令过往所有盈利均茫然无存。事实上，如果出现漫长熊市，公司甚有可能因欠缺现金流而破产。
请注意陈启宗的用词，他用了“的而且确”，他觉得这种模式的公司碰到熊市，因现金流断裂而倒下，是很大概率的事。
陈启宗认为，快速发展的经济体，地价和楼价波动会很大，在景气时期，楼面地价甚至会超过楼价，也就是通常所说的“面粉贵过面包“。土地价格过高，高周转模式的公司，也不能停止买地，否则会面临没米下锅的局面。陈启宗说：它就像在赌桌上每次赌赢时把注码增加一倍，只需输掉一次，便会失去之前赚得之所有。
实际上所有内地开发商采用的都是万科模式，他们迅速做大，最后一把输光。
陈启宗的点评是公开发言，他也经常在各种论坛发言，他这种观点，内地的很多开发商应该都听到过，就是没人听他的，也不可能听他的。人人都在策马狂奔，任何一个人，都不可能慢慢来，最终的结局，当初便已注定。$万科A(SZ000002)$ $恒隆地产(00101)$
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如果所有内地房企，都能像万科那样稳健，而不冲规模，就不会有近两年的地产危机，甚至地产三道红线的政策也不会出，也没有必要出。
商业模式本身是一回事，充分认识商业模式的风险，把风险防控置于规模之前、中短效益之前，就能成为好的商业模式，这又是另一回事。
反之亦然。
试想：如果贵州茅台不坚守质量四优先原则，贵州茅台能成为现在的贵州茅台吗？今后的贵州茅台还能是贵州茅台吗？
任何商业模式，都要遵循该产业的产业本质与内在规律；否则，都将受到内在规律惩罚。
房地产业如此，高端白酒产业如此，银行业也如此（在疫情、地产新政这种环境下的这几年，贷款增长持续狂奔的个别银行，五年后或八年后，将一地鸡毛）。
而遵循了所在行业的产业本质与内在规律的企业，总能穿越周期，渡过寒冷，又将是春暖花开的春天、艳阳高照的夏天、金色满园的秋天。
$万科A(SZ000002)$$贵州茅台(SH600519)$$招商银行(SH600036)$
15年前的先见之明？我也可以大胆预判：大家用来看这句话的手机，几年后都是垃圾
“所有内地开发商采用的都是万科模式，他们迅速做大，最后一把输光”，哪家正牌的央国企输光了？
陈启宗肯定片面了，中国大部分房地产企业为什么热衷万科模式并不是他们不知道周期一把梭哈的危险，归起原因不就是公司本身资本金不足，只能走快速开发的模式积累原始本金，才能做大做强，在一个有中国城镇化快速发展的历史推动力，改革开放中国快速发展虽然他们现在一地鸡毛，但是不可否认他们在中间也做了巨大贡献，如果都给李嘉诚那样资本金充足，利用资本成本低的优势囤地慢开发，谁都知道这样风险相对较低，但是这就好比一个穷人和一个富人合伙做生意，一个资金成本高本金少，一个都是原有资本金，一个追求快递积累，一个追求安全，没有高低之分，只是起点不一样考虑点不一样罢了。
这是一个香港家族，历经几十年间沉浮，穿越了若干个周期兴衰后所积累的血的教训。
今天融 资的股票里面万科拖累了我，股价下跌，还承担了3.9%的两 融利 率成本。
不是不明白，而是身不由己。为什么周期如此剧烈，因为人人都是身不由己。
其很像一家密集式生产之产品制造商。陈生说的没错的，过去20年以来，万科硬是把一个重资产的大宗商品企业，给干成啦一个快速消费品的企业。
因此，历史上，很多投资者，他们用PE或PS去估值房企，结果，他们都死在路上啦。
这是一个高速城市化的产物，就是如此。
恒隆的陈启宗在那么早就看到了内地房企的模式风险，确实是江湖高手。好在万科万达发现了高杠杆存在的高风险，放慢速度。许家印们却没有刹车。
所有高杠杆企业（除了银行），运用高流转营运，遇到行业下行时都会面临这种困境。所以，对高负债企业慎入！