| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：142 | 喜欢：48 |
不是半年，是过去两年半，未来只要地产好不起来，现金流也好不到哪里去。物业也根本不是什么好生意，过去几年的物业公司利润率根本不是真实的物业生意利润，可以看看业内的$绿城服务(02869)$ 的利润率，而且随着时间的推移，人工上升，利润率可能会越来越低，因为提价很困难，包括像绿城这样的高端物业。。。。拉再长，账面利润和自由现金流也不是一个概念，现在有不少物业公司的生意接近拿投资买利润的概念，拿下一个小区，先投个几百万资本支出，以后每年账面利润几十万，利润表有几十万利润，实际则是几百万投资买来的。。。本来就个位数利润率的生意，只要有10%的业主不按时交物业费，就是赚的应收账款。。。
这是瞎说，作为物业公司今年上半年经营活动净现金流661万（经营活动现金流净额并不能代表真实的自由现金流，因为现在的物业生意很多必须的开支列为资本性支出从投资性现金流流出去了），现在市值59亿，如何能预期三年以后能创造6亿自由现金流。。。。普通物业公司脱水的真实现金流可以参考$彩生活(01778)$ ，高端的可以参考$绿城服务(02869)$ 。。。
王总有点为怼而怼了，除非你认为应收缴款一直缴不齐，或者融创服务的钱一直被大股东去占用。
理论上，拉长看净利润和自由现金流就是一个东西（可以多想想是不是）。从3年以上的角度，融创服务有能力一年赚7亿-10亿以上的净利润，当然就是7-10亿的现金流。
怎么可能拿一个半年的数据，几百万去质疑半年3.5亿的利润公司不能3年后拿到7亿元的现金流。
很多人总是拿所谓的“标杆” 利润率低来说，如：$绿城服务(02869)$ 和$万物云(02602)$ 。这俩公司各有各的问题，比如：绿服养了一大堆 IT，万物云延续了万科的企业文化...
其实可以拿单纯只有第三方外拓的$南都物业(SH603506)$ 来看，多年利润率稳定在 10% 左右，经营现金流和净利润相匹配。
物业收费到底收不收得上来的争论一直有，但一直却没人进行定量的分析，到底有多少物业费成为应收，到底有多少一年内物业费应收变成了一年以上，二年以上。如果当前缴存率85%，但第二年剩下的15%收上来了多少却不知道。
这两年因为关联方应收的巨大干扰，一直看不真切第三方应收的一年以上，二年以上有多少，因为所有物管的年报都没有分别披露一年以上应收中关联方是多少，第三方是多少。
我对十多家物业公司几年来的应收账款做过分析，大致能得出第三方应收一年以上，二年以上的模糊数据，我的结论是第三方应收是可控的，一年以上的第三方应收占比很小。
说物业生意模式不好，不认同。。总体还是轻资产但重人员，但拉通看，还是可以赚不少钱的哈。。。
至于现金流，融创服务过去2年不好，但未来我觉得好也是可以的。因为行业很简单，利润就来自于收物业费-成本。。我们看看成熟一些的像碧桂园服务，看看他拉通几年的现金流，是很好的。融创过去2年差是因为，他非收费物业这块过高，和关联方的卖房、案场啥的，被那边占用太多。但我们看未来，如果90%都是简单直接收业主非用，是OK的。
拿投资买利润没什么。。你出了1000万，买每年100万的利润。。我们现在是投资买股票，我就管你每年这个100万的利润是不是真的就ok，而不用管你当年到底是1000万还是500万还是2000万买的。。这个100万的利润如果是有现金流支撑，当然也是ok的。
投资看未来现金流就ok。
我的观察，所谓的二线城市的郊区楼盘在这波楼市跌幅里是最大的，我在南昌，远郊的楼盘，甚至比江西小县城还便宜了，我不看好所谓的融创二线城市的土地储备，全是郊区可能比四五线城市还惨，业主比四五线城市中上层原住民还穷。