报告导读
相比五大行提供成熟的全周期定制管理服务，以及其卓越的投资、金融业务，能实现物业增值到租金提升的正循环，而国内物业还停留在单纯的低附加值基础物业服务。
摘要
海外成熟机构物业，提供全周期的定制服务模式。其实CBRE能做到机构物业第一，并非只是因为其单纯的物业管理业务，而是因为其在这个产业链条上做到一条龙服务。CBRE为业主提供的物业管理服务，从介入较少的“顾问服务”到介入较深的“全权委托管理”，业主可以根据自己情况及不同阶段的需要，选择不同的服务。对业主来说暂时让出几年管理权是值得的，因为与大厦50年以上的使用期相比，这只是暂时，却可以获得租金价值的最大化。
五大行的机构物业管理水平远超国内，构建了物业增值到租金提升的正循环。首先，五大行基础服务引流，增值服务提升业绩。英美物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体，不依附于开发商，增值服务是其收入大头，且这一占比还在提升，业绩增长依赖于高利润率的增值服务。五大行围绕“投、融、管、退”的业务格局，其投资管理、金融服务能力也很卓越；其次五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值，由此就可以向业主收取更高的费用。物业价值的提升，直接表现在租金水平上，由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。
国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流。我国物业管理行业起步较晚，从1981年第一家物业公司成立至今，还不到40年历史：①中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，太依赖房企扩张规模，而且业绩主要来源为低附加值的基础服务；②停留在单纯物业管理服务，并未形成物业增值到租金提升的正循环；③目前物管传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润率长期处于较低水平。
相较国际物业管理行业，国内物业管理正从低效人工密集式动输出迈向高效集约型现代服务模式的逐步转变。从机构物业行业空间来说，目前国内物业主要以住宅物业为主，非住宅物业服务空间逐步打开，而且从全国物业服务业态来看，机构物业服务费最高，例如前三的办公物业费、商业物业服务费、医院物业费；从资本市场来看，2019年新上市5家，物业服务企业上市进程进入加速阶段；从科技方面来看，AT已布局智慧社区，而物业企业只有借助互联网转型进行互联网化运营，才能抢占智慧社区流量入口。尤其物联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面，5G将推动物联网领域裂变式发展。因此推荐中海物业、宝龙商业，受益招商积余、新大正。
风险提示：机构物业市场化扩张不达预期，增值服务无法导流。
目录
正文
1.海外先见：从CBRE案例学习机构物业的成熟运营管理
1.1.从CBRE案例剖析成熟机构物业的全周期服务
目前世邦魏理仕205亿美元市值，十年市值涨了12倍，2019年在《财富》500强中排名第146位。这家全球最大的商业地产服务公司，曾为世界最高的10栋大楼中的8栋提供物业管理服务。从生地定位研究、设计评审、销售租赁代理、物业管理，到投资咨询、资产评估、资产买卖代理等，各个环节都配备专业的业务部门，可以分环节单独为客户提供服务，也可以提供所有环节的一条龙服务。
我们以2013年的上海长宁来福士广场物业管理服务为案例，来深入剖析世邦魏理仕的全权委托管理服务。长宁来福士广场物业由写字楼和商场、地库、保护建筑组成，因此本项目涉及写字楼和商场的物业服务。
① 首先划分管理区域，制定人员进场
首先管理区域划分与人员进场，将服务内容按照区域划分全部安排妥当，如下图，基础服务内容包括物业、工程、客服和财务。其中将保洁、保安、高配、绿化、虫控、特种设备维护等外包出去。
随后安排总体人员架构，以及细分岗位分布，然后再制定人员进场计划。
② 健全标准的全周期服务流程，为项目保驾护航
其实CBRE能做到机构物业第一，并非只是因为其单纯的物业管理业务，而是因为其在这个产业链条上做到一条龙服务。以此项目为例，CBRE在开发的时候就已经介入，参与了设计、设备选择、绿化布置和设备安装等一些列工作。而且CBRE在设备的选择上不但会从物业管理的角度来进行顾问工作，并且还会考虑省能源、环保等问题，最重要的是还会站在使用人的角度上提出建议和指导。
CBRE提供全周期的服务，包括为项目提供标准的交付流程，为客户提供标准的收房流程，以及为项目提供设施设备巡检流程等。
除此之外，CBRE还有物管专业培训课程，会颁发CBRE注册物业管理师和CBRE 英国特许房屋经理，这一切都是为了提升客户的满意度。
③ 其次依据调研和合理假设，测算出物业管理费收入、支出以及盈余
根据调研周边写字楼以及商场的管理费，在假设入住率为97%的情形下，给出本项目物业管理费的合理建议。然后再依据物管的支出项（管理处人员薪资及福利，酬金，保险，外判服务费，设施设备维护费，能耗，管理运作及其他开支，税费），能测算出每月的盈余。
④ 第三方和CBRE财务、合规部门，使得财务决策机制透明高效
第三方审计公司每年会对项目上的财务账面、固定资产进行评估，CBRE公司总部合规部门，还会对项目上的现金流、财务制度及相关的反复系统文件进行评估。其次还有标准的物品采购与费用审批流程，对于大项目会采用评标的方式进行，正是由于CBRE在财务上的公开和透明，赢得了业主的信任。而大部分内地物业公司往往都是暗箱操作，住户很难查证，且“包干制”下往往会采取降低各项开支的方式，暗自加大留给物业公司的费用。
1.1.1.提供针对14.6万方写字楼的资产管理服务
CBRE对于14.6万方写字楼的资产管理服务分为基础服务和增值服务两个部分。首先基础服务包括租赁及租务管理和代收租金及租金汇付两个板块，
提供的增值服务包括开通专属微博、专会网址，理财讯息，代订服务以及商务出行安排等。
1.1.2. 提供针对10.1万方商场的资产管理服务
对于10.1万方商场的资产管理服务包括餐饮、影院、环境、工程建议。其中工程建议相对复杂，包括运营阶段的状态调整、消防和监控中心的信息联动、装修安全隐患等。
1.1.3. 利用IT智能管理系统、解决方案
除了提供专业的资产管理服务外，CBRE还搭建了智能化平台来提质增效，利用IT智能管理系统并解决方案。例如针对租务及财务会计数据，CBRE推出MRI（基于窗口查询的关联数据库）；针对通讯互动平台，推出OmniSite（客户和管理层的企业内部网络）等。
MRI是全球首例管理公司与软件公司携手打造的物业管理支持软件，其系统模块分为商业管理、供应商管理、客户管理、总账及预算四大模块。一方面MRI类似追踪表，向用户提供关于所选择的物业组合数据类型的“实时汇总”；另一方面类似仪表盘，可以提供物业业绩的图形快照，能深入挖掘财务和运营资料。MRI已完全重写其整体的生产线，以组成一个更易于操作，以微软视窗作基础的版本。
1.1.4. 酬金制模式下的全权委托管理服务
CBRE拟以酬金制模式为长宁来福士广场项目提供全权委托管理服务。
首先CBRE提供前期顾问服务，每月收费35000元，按实际服务月度支付；在2014年Q4筹备期提供的服务，每月收费35000元，预计服务1个季度；在2015年~2016年分期交付期提供的服务，每月收费50000元，按照项目的交付进度预计服务21个月；此后整体交付运营期，每月收费60000元。
1.2.CBRE的管理服务模式：按时间节点展开服务
CBRE针对项目进展状态，将管理服务分为三个不同的时期：“前期”、“筹备期”、“运营管理期”，通过时间节点的划分，使工作更加系统。
从上文我们知道，CBRE通过自身的IT系统平台，来实现高效的运营管理。
1.3.CBRE的盈利模式：多重组合的酬金制模式
在盈利模式上，传统物业管理公司以政府规定的“物业管理费”为主要收入来源，而世邦魏理仕除此之外，更多的收入，则来自于顾问服务费和管理服务费。
世邦魏理仕为业主提供的物业管理服务，从介入较少的“顾问服务”到介入较深的“全权委托管理”，收费标准依次提高。业主可以根据自己情况及不同阶段的需要，选择不同的服务。
第一种模式为物业管理“顾问服务”。世邦魏理仕组成“顾问服务小组”，成员由世邦魏理仕物业、工程、保安、财务、人事行政等各系统部门组成。这种模式仅收取“顾问服务费”。小组每月定期组织顾问会议、参加专题会议，并根据需要，提供系统的专业培训课程，定期提交各类文件和顾问报告。对于业主来说，成本较低，同时由于用业主自己的品牌，世邦魏理仕的品牌附加值并未体现出来。
第二种模式是“顾问＋驻场经理服务”。就是在第一种模式的基础上，派驻一名“境外资深总物业经理”驻项目现场工作（负责日常物业管理事务，监管项目的管理品质，培训项目管理人员，联络世邦魏理仕工作并落实顾问工作要求）。这种模式还是向业主收取“顾问服务费”，不过，驻场经理的“工资”由业主承担。
第三种模式是“全权委托管理”。发展商将项目委托给世邦魏理仕全权管理，人财物均由其决定，完全按世邦魏理仕的制度、程序、文化进行管理，可保证项目管理完全是“世邦魏理仕模式”。世邦魏理仕按规定收取“管理服务费”，物业管理费节余部分，留在管理处，其收入会略高于“顾问服务费”。
由于以上三种模式各有所长，业主在不同阶段，可能会需要不同模式的服务，这种模式就将前三种模式组合起来。一般可能头几年采用“全权委托管理模式”，世邦魏理仕组建“项目管理团队”进驻项目，按其管理规范和标准，建立起一套管理体系，并帮助发展商培养管理团队。接下来世邦将管理权归还给发展商，采用“顾问+驻场经理服务模式”或者只提供“顾问服务”。暂时让出几年管理权，对业主来说是值得的。与大厦50年以上的使用期相比，这只是暂时，却获得租金价值的最大化。
2.海外龙头机构物业对于国内借鉴之处
2.1.五大行基础服务引流，增值服务提升业绩
2.1.1. 五大行为独立的物业服务企业，不依附于地产开发商
英美的物业管理已成为社会化的服务行业，且物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。全球著名的五大行作为机构物业的标杆，已经完成上市，并且在“房改前”就进入中国市场。英美物业的所有权和与管理权分离，物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司。
2.1.2. 五大行的增值服务逐步超过基础服务
海外成熟物业增值服务是大头，且这一占比还在提升。依据五大行2018年的财报显示，仲量联行（JLL）、世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（CWK）、高力国际（CIGI）、第一太平戴维斯（Savills）的增值服务收入分别为71.0亿美元、48.7亿美元、33.4亿美元、21.3亿美元、14.9亿美元，其中高力国际、第一太平戴维斯和戴德梁行的增值服务收入占比总营收分别达到了75%、67%、41%。
对于增值服务，五大行都会涉及的是租赁服务、金融服务、价值评估和咨询服务，以及投资管理。
2018年五大行中租赁服务收入最大的是世邦魏理仕，为业主、投资者及租户提供关于办公室、工业和零售空间租赁的战略性建议和实施等；
世邦魏理仕2018年的金融服务收入位居五大行之首,达到26.4亿美元，提供房地产销售、抵押等金融服务以及结构性的融资服务；
价值评估和咨询服务收入最大的是仲量联行，针对客户提供包括估价、建筑和住房咨询、环境咨询等服务；
投资管理最大的仲量联行实现5.3亿美元，JLL是全球最大的投资于房地产和证券的资产管理公司之一，为机构投资者和散户（包括高净值人士）提供投资管理服务。
发展到今天，除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
2.1.3. 业绩增长依赖于高利润率的增值服务
以FEE REVENUE的结构来看，证明五大行的业绩大部分来源于高利润率的增值服务。从三大行公开的财务数据，通过分析Fee Revenue结构发现，世邦魏理仕的基础服务收入占比34.4%，增值服务收入占比65.6%；仲量联行的基础服务收入占比30.2%，增值服务收入占比69.8%；戴德梁行基础服务收入占比44.1%，增值服务收入占比55.9%。
Fee Revenue =收入（扣除已赔偿费用）—非现金抵押贷款服务收入&抵押贷款衍生服务收入—专职劳动力、第三方供应商和分包商相关的合同总成本
2.2.五大行管理的物业增值，由此收取更高费用
五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值，由此就可以向业主收取更高的费用。五大行之所以能做到，是因为它除了不做“地产开发”以外，业务已渗透到地产行业价值链的上下游，可以整体提升物业价值。
物业能否保值增值，在于物业设备设施状态、功能配置、服务水平，是否能满足高端客户需要。五大行一是通过前期“设计评审与顾问服务”，优化发展商方案，使之更符合市场和行业方向，减少设计缺陷，避免施工变更造成浪费；二是通过后期“全权委托管理服务”，提升项目竞争力。物业价值的提升，直接表现在租金水平上。由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。
五大行定位高端客户，高端客户对质量吹毛求疵，但对价格相对并不敏感。五大行的客户多数是“高端写字楼和商场”，住宅只占小部分，但也定位于高端。
五大行在全球各地都有地产服务项目，因此和国际知名公司建立了长期稳定的合作关系，“租户”客户绝大部分都是世界500强企业（索尼、高盛、福特、摩根士丹利和麦肯锡咨询等）。五大行多年的运营经验和双边客户资源积累，使其成为这种“集中式供求撮合者”的不二人选。当“租户”客户到一个新地区发展业务时，自然会委托它来选择租赁物业。
在市场上，供给方和需求方，无时无刻不在寻找对方。
2.3.内涵增长+外延收购扩张，奠定龙头地位
2.3.1. 世邦魏理仕（CUBE）通过战略收购已发展成为全球规模最大的商业房地产服务和投资公司
公司于1906年成立于旧金山，如今已经迎来第113个运营年，并且成为世界上最大的商业房地产服务和投资公司，在租赁服务、房地产销售、外包和估值业务方面处于全球领先地位。
CBRE通过内生增长和一系列战略收购已发展成为全球规模最大的商业房地产服务和投资公司。1995年为扩充投资管理能力，收购了Westmark RealtyAdvisors；1996年为扩充按揭服务能力，收购了L.J. Melody &Company；1997年为扩充物业及设施管理能力，收购了Koll Real Estate Services；1998年为了扩张英国市场，收购了Richard Ellis的国际子公司REI Limited，以及英国顶级房地产服务公司Hillier Parker May& Rowden。凭借这一发展，世邦魏理仕成为全球首家平台通过一家共同拥有、共同管理的公司，在全球主要商业中心提供综合房地产服务。2003年，收购了Insignia Financial Group，成为纽约和伦敦领先的房地产服务公司。
2004年于纽交所IPO后，2006年为扩张房地产外包服务能力，收购了Trammell CrowCompany，收购成功后世邦魏理仕服务规模和产品得到极大提升，并成为全球领先的房地产外包服务商；2011年为扩张投资管理能力，从荷兰国际集团(ING Group)手中收购了大部分房地产投资管理业务。这次收购创造了一个管理着大约900亿美元投资资产的子企业。同年，世邦魏理仕还更名为世邦魏理仕集团(CBREGroup Inc.)，以便更好地与行业领先品牌保持一致。
2013年为了扩充建筑技术工程服务能力，收购了在英国和爱尔兰提供建筑技术工程服务的龙头企业Norland Managed Services Ltd；2015年为了扩充工作场所业务，收购了全球领先的综合设施管理服务供应商Johnson Controls 的全球工作场所业务部门，将其与世邦魏理仕现有的房地产外包业务合并，从而创建了世邦魏理仕的全球工作场所业务(GWS)，且当年总收入首次超过100亿美元；2018年，公司收购Facility Source，推出Hana—灵活空间解决方案服务。2019年，公司将其全球业务重组为三个部分——咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资管理，且在世界500强上排名上升到146名。
2.3.2. 仲量联行(JLL)的全球扩张伴随了近90次战略收购
1999年，Jones LangWootton（简称“ JLW”，于1783年在英国成立）与LaSalle Partners Incorporated（于1968年在美国成立，1997年上市）合并为Jones Lang LaSalle (简称“JLL”)后，便开启在全球范围内提供房地产服务。仲量联行通过一系列合并和收购扩大了客户群以及公司的服务和产品范围，从而业务越做越大。2008年JLL与TheStaubach Company的业务合并，是JLL历史上最大规模的合并，使其跻身美国租赁服务市场的龙头。公司广泛的全球平台以及对本地房地产市场的深入了解，使其能够成为满足客户各种房地产需求的优先解决方案服务商。
在过去全球增长战略的十年中，公司完成了近90项战略收购。这些收购使其在关键区域市场上获得了更多的市场份额，增强了服务产品能力，并进一步拓宽了全球服务平台规模。
2.3.3. 戴德梁行（CWK）的成长路径离不开收并购
Cushman＆Wakefield（简称“C&W”）于1917年10月纽约成立，在20世纪60年代，戴德梁行开始在美国扩张，在美国各地设立办事处。1969年，媒体集团RCA收购了Cushman ＆ Wakefield，随后于1976年将其股权出售给洛克菲勒集团（The Rockefeller Group）。1990年，通过收购Healey＆Baker，在欧洲建立了业务。1994年，C＆W与美国，欧洲，亚洲，南美，墨西哥和加拿大的主要房地产服务公司建立了全球合作伙伴关系。2001年，收购了Cushman Realty Corporation（CRC），加强了其在西海岸和美国西南部的业务。2007年，意大利证券交易所上市公司IFIL（现称为EXOR）、Agnelli家族的投资集团、欧洲领先的创业家族之一，收购了Cushman＆Wakefield约70％的股份，并取代洛克菲勒集团成为该公司的大股东。2008年，Cushman ＆ Wakefield收购了美国西部的Burnham Real Estate，以及收购了土耳其的P&DReal Estate Consultants。
2014年~2015年，通过有机地合并DTZ、Cassidy Turley 和Cushman & Wakefield，公司现以Cushman＆Wakefield品牌运营，并拥有新的视觉识别和标识。新的Cushman＆Wakefield由TPG，PAG和OTPP领导的投资集团控股，且于2018年8月成功IPO登陆纽交所。
2.3.4. 高力国际（CIGO）的全球发展得益于持续的收并购整合
高力国际房地产顾问公司（CIPC）于1976年在澳大利亚通过三家商业地产服务公司的合并而建立。1984年，公司与Macaulay Nicolls联合成立了CMN（CMN的历史可以追溯到1898年，当时Macaulay Nicolls在加拿大温哥华成立，是一家房地产管理和保险公司）。1986年Colliers International合并了在澳大利亚和亚洲的业务，在亚太地区的20个市场建立了业务；1990年Colliers International扩展到包括中欧和拉丁美洲的新兴市场；2004年，Old FSV控股CMN，并在通过收购更多的Colliers International品牌运营来开始增强和发展其全球平台。在全球15个国家/地区完成了29项收购；2010年Colliers在美国的业务与CMN合并，并在所有市场上更名为“ Colliers International”，由OldFSV控制的新改组的Colliers International成为全球商业房地产中最大和最受认可的品牌之一。
多年来，随着其他市场领先的商业房地产服务提供商加入集团，高力国际继续在全球发展。2012年，高力收购了原高力国际在英国和爱尔兰的业务，并将其整合到其全球平台；2013高力收购了原高力国际德国业务并将其整合到其全球平台中；2014年，高力国际通过收购AOS集团，将业务扩展到法国和比利时，并加强了在荷兰，西班牙，摩洛哥和瑞士的业务；2017年，收购原高力国际美国剩余业务以及整合丹麦业务；2018年，Colliers收购了总部位于赫尔辛基的领先房地产管理和服务公司Ovenia Group，将业务扩展到芬兰；随后7月，高力国际收购了房地产投资管理公司Harrison Street。
2.3.5. 第一太平戴维斯（SVS）全球化成长路径也得益于持续的收并购
第一太平戴维斯（Savills）于1855年在英国成立，是全球领先的房地产服务商之一。160多年来，一直为客户提供出色的房地产相关的专业服务和专家建议。当然SVS的全球化成长路径也离不开持续的收并购，公司于1988年在伦敦交易所IPO.
3.五大行在亚太地区的收入占比约为20%，且基础服务收费占比较高
目前五大行在亚太地区的收入占比平均在20%左右，亚太地区是五大行开启全球布局的重要区域。从2018年亚太地区收入来看，前三的是仲量联行（32.5亿美元）、世邦魏理仕（22.1亿美元）和戴德梁行（15亿美元）；从亚太地区收入占比来看，前三的是第一太平戴维斯（33.35%）、仲量联行（19.91%）和高力国际（18.70%）。
比起欧美，三大行在亚太地区的增值服务占比稍低，而基础服务占比较高，尤其是仲量联行和戴德梁行。由此可见亚太地区的增值服务有较大的提升空间，尤其针对机构物业。
4.国内机构物业现状：市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流
我国物业管理行业起步较晚，从1981年第一家物业公司成立至今，还不到40年的历史。相较国际物业管理行业，国内物业企业运营模式的成熟度与产业规模都有很大的上升空间。
4.1.太依赖房企扩张规模，业绩主要来源为低附加值的基础服务
中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。根据中指《2019中国物业服务百强企业研究报告》显示，百强企业中有开发商背景的企业占比76%，这些企业的管理面积中有约五成来自兄弟开发商，而这个比例在排名靠前的此类物业企业中更高。但未来随着开发企业销售增速的趋缓，将真正考验物业企业的市场化拓展的能力，因此对于物业企业的考验才刚开始。
且绝大多数物业企业都从事保安、保洁等基础物业管理服务，较少有从事资产运营等高附加值类型服务的物业企业，从而处在产业链的中低端。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展，
4.2.停留在单纯物业管理服务，并未形成资产增值到租金提升的正循环
国内物业管理公司90%的收入都来源于基础服务，且大多数物管企业主营业务还停留在物业管理价值链的低端，即基础的物业管理服务，属于劳动密集型业务，进入门槛低，运营毛利低，易于复制。还有部分物管企业将业务发展的重点转移到增值服务的方向上，希望通过增值服务提升利润。但由于服务模式、运营流程的不明晰，导致这类企业舍本逐末，既影响了物业基础服务的服务质量，又没有创造出更多的利润。
参考第一部分深度剖析世邦魏理仕的全权委托管理案例得知，其实国内都并未做到向五大行一样的资产管理业务，提供全周期的产业链服务，由此并未形成资产增值到租金提升的正循环过程。五大行已经覆盖了物业管理全价值链，从资产管理、咨询业务、经济业务到基础的物业管理服务，而且能确保物业的增值，提升物业的租金，从而最终提升自己的服务费。
4.3.劳动密集行业，利润率长期处于较低水平
近年来，物业管理行的净利润仍然处于较低水平，参考中指数据，201 8年物业百强企业平均净利润率为8.2%。首先物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩，但是因为适度增加外包以及高附加值增值业务占比的提升，百强物业的净利润率依然在缓慢提升。
其次开发商下属物业公司常常被视为成本中心，不以盈利为目的，一直从事着最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安），缺乏效率优化和管理创新的动力，在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢，使得物业管理行业一直处于较低利润水平。
5.国内机构物业契机：如何进一步成长？
我国现代意义上的物业管理行业诞生于改革开放后。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。同年6月，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。
5.1.行业空间：以住宅物业为主，非住宅物业服务空间逐步打开
目前国内物业主要以住宅物业为主，与此同时其他物业空间在逐步打开。2018年住宅物业收入占比从2017年的59.7%下降到45.8%，而非住宅业态服务领域在不断提升。例如2018年，办公物业收入占比相较2017年提升5.5pct到19.9%，商业物业收入占比提升1.9pct到14.5%，产业园区物业收入占比提升2.4pct到6.6%。
从全国物业服务业态来看，机构物业服务费最高，例如前三的办公物业费、商业物业服务费、医院物业费分别为7.84元/平/月、7.01元/平/月、6.84元/平/月, 而住宅物业服务费最低，为2.25元/平/月。分城市级别来看，一线城市的平均物业服务费为7.11元/平/月，远高于二线城市（3.61元/平/月）和三四线城市（3.53元/平/月）；一线城市各业态平均物业服务费远高于其他城市，二线城市各业态平均物业服务费均略高于三四线城市。
优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上。近年来，物业企业越来越认识到服务的重要性，逐步回归服务本质，通过主动升级服务理念、引入“互联网+”打造智慧生活服务、积极响应业主多元化需求、聚焦社区服务等措施，提升服务品质，以获取业主更高的满意度和忠诚度。
住宅物业和商业物业的收缴率均值分别为91.67%及93.12%，低于百强企业物业服务费收缴率均值，存在一定提升空间；办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业及医院物业的收缴率继续保持高水平，分别为97.47%、98.34%、97.34%、98.20%和98.69%，均高于百强企业物业服务费收缴率均值。
5.2. 资本市场：物业服务企业加速上市，多依附地产开发
现今，龙头企业不断入局，聚焦港股和A股市场, 2018年物业服务企业A股新增1家，港股新增5家，2019年又新上市5家，物业服务企业上市进程进入加速阶段。目前市值超百亿的物业企业达5家，其中碧桂园服务以706亿港币独占鳌头，估值排名前三的公司依次为碧桂园服务（43.1X）、中航善达（40.4X）、绿城服务（40.2X）;估值排名后三的公司依次为彩生活（9.7X）、佳兆业美好（17.5X）、蓝光嘉宝（18.3X）。
和海外独立的物管企业相比，国内的物业公司大多都有房企背景，借力房企开发扩张带来的项目资源，承接大量优质项目，从而能实现规模的快速扩张。上市物业公司关联开发商销售数据普遍较好，能有效保障其在管面积并带动业绩的大幅增长。
2018年，百强企业中有开发背景的企业数量占比76%，这些企业管理面积中约五成来自兄弟开发企业，较2017年下降一成，但依然是扩规模的基础手段。
5.3.巨头入局：AT布局智慧社区，物业迎来智能升级期
社区作为最后的线下入口，无论是互联网巨头还是物业都不会放过这个万亿级的市场。2016年蚂蚁金服的支付宝智慧社区，2017年腾讯的海纳社区已经如火如荼的展开。目前AT整体的路线还是开放平台，聚合生态各方的力量抢占社区流量，而物业企业只有借助互联网转型进行互联网化运营，才能抢占智慧社区流量入口。
从低效人工密集式动输出迈向高效集约型现代服务模式的逐步转变。物业管理行业于科技发展方面快速提升，迎来发展新契机。越来越多的物业服务企业借助互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术进行跨界融合，尤其5G时代的来临，物联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面，5G将推动物联网领域裂变式发展。
国内的机构还无法用数据证明，因为真正的科技才刚开始运用到物业管理，而且年报也没披露具体数据。但是肯定能降低成本，比如降低对人员的需求等。
6.投资建议
综上，国内的物业企业发展道阻且长，但伴随行业的资本觉醒，物业企业充分利用资本加快兼并收购、加强智能化建设、拓展增值服务，为企业发展赋能，进而推动行业价值重塑。展望未来，大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术，会助力物业行业焕发出更高的能效和更强的活力，推荐中海物业、宝龙商业，受益新大正和招商积余。
中海物业首次覆盖，给予增持评级。公司通过收并购积极对外扩张，实现在管物业面积快速扩张，2015年收购中建物业、中海宏洋物业以及2017年收购中海外物业，到目前已签约物业项目832个，服务面积超1.56亿平方米，业务已经涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多元化业态。同时公司抓住新科技和信息化手段，致力于向高效集约型现代物业管理服务转变。
宝龙商业首次覆盖，给予谨慎增持评级。截止2019年底，公司合计在管1849万方，一方面公司将受益于宝龙地产自身资源，总合约建面2840万方将保障公司未来业绩；另一方面，公司已将轻资产业务模式成功复制至独立第三方，成熟的运营模式能帮助公司打开更广阔的市场。
兴业物联首次覆盖，给予谨慎增持评级。由于倚仗正商集团开发的非住宅物业的优势，通过与正商集团维持长期合作关系，公司物管收入的88%以上以及全部物业工程服务收入来自正商集团，预期于可见将来，公司业绩增长有保障。
7.风险提示
国内的物业企业大多依赖兄弟企业，兄弟企业的经营或其开发新物业的能力如有任何不利的发展情况，可能会影响公司取得新物业管理协议或物业工程协议的能力。倘若公司无法独立获取物业，其增长前景可能会受到影响。
国内的物业企业停留在单纯物业管理服务，并未形成资产增值到租金提升的正循环。且大多数物管企业主营业务还停留在物业管理价值链的低端，即基础的物业管理服务，属于劳动密集型业务，进入门槛低，运营毛利低，易于复制。
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