这是交流之后的总结帖，主要观点是：瑞安房地产可以说是集快速成长股+隐蔽资产股+困境反转股于一身。如果不考虑瑞房旗下中国新天地分拆上市，瑞房股价很有可能10年10倍，而如果今年下半年中国新天地成功地上市，那么瑞房的股价应该是现在的一倍以上。两种结果我都喜欢。感谢雪球各高人指点。

相比港股的恒大地产、首创置业、富力地产、中渝置地等等，A股的招、保、万、金等地产股显然都贵得离谱，完全不值得买，如果有哪个基金经理手里还持有“招保万金”或其他A股的地产股，也许应该赶紧把这基金抛掉。A股的地产股里有大量的优秀企业，但股价太高，甚至，股价从来就没有跌到足够低，比如，招商地产即使以谷底的每股10元来算，总市值人民币260亿左右，这个数字对招商地产来说也太高了，因为它只有400多万平米的土地储备。

港股地产股远远比A股地产股便宜，用两个小时，动动手指头就可以得出这结论，如果非要买地产股，肯定是在香港买；如果过去已经在A股地产股大有斩获，那现在应该迅速换成港股地产股期待下一波升浪。便宜，意味着安全，便宜，意味着高分红，便宜，意味着上升倍数。

招保万金显然都不是十倍股，港股的碧桂园也不是，港资的九龙仓、恒隆地产显然 也不是，十倍的话，都把天花板顶到月球上去了。那么，恒大地产、首创置业等等销售额高、总市值低的股票有没有可能十倍呢？肯定没有一个确切的回答，全民大癫狂一般涌入港股的话，猪都能被吹得飞起来。

做买入决定时，先不考虑市场情绪会有大癫狂，而是只考虑企业的未来现金流折现，也即内在价值，这样的话，恒大、首创显然都不是十倍股。万科也好，恒大、首创也好，都像是个房子的“制造工厂”，产品卖完了，也就没剩下什么。万科品牌好，也就只是像富士康。首创置业这样的企业在穿越一个完整的地产大周期之后，还能不能剩下一个骨架，这是未知，小土储的地产商很可能犯错，在市场高点买入土地。而恒大虽然有天量土储，但其土储位置天女散花，恒大这种农村包围城市的路线，几年后会怎样？未来是不是很有可能持有了大量小城镇郊区尾盘，不好卖，无法租？首创置业、恒大地产的未来充满着不确定性，唯一确定的是，未来地产行业不像过去十年那样容易赚钱了。

两周钻研下来，我只找到瑞安房地产可算是十倍股，目前租金收入在上市公司里大概排第8名，目前110亿人民币市值，未来有可能是一家1100亿人民币市值的公司。而且瑞房今后资金越来越宽松，不必再配股集资。瑞安房地产可以说是集快速成长股+隐蔽资产股+困境反转股于一身。只要瑞房在未来一两年内不会倒闭，就小有可能在十年内十倍，或者，大有可能在15年内十倍。

1、快速成长：瑞房2015年有三大收租项目开业，2016年全年为瑞房带来超过人民币10亿元的租金收入，2016年瑞房租金收入超25亿元（来自126万平方米收租物业）是2013年底瑞房12亿元人民币租金收入（来自60万平方米收租物业）的一倍以上。

今后瑞房每年可轻松增加30万平米收租物业，大概8年后，瑞房持有的收租物业规模达360万平方米（其中有120万平米在上海），此时，瑞房目前的土地储备大概将将耗尽。两年后，即第十年，360万平米的收租物业全部进入成熟期，以租金收入72亿人民币计算，十年后的1100亿市值不是梦。

2、隐蔽资产：瑞房市值110亿人民币，2014年中报账面净资产460亿人民币，这是一个明显低估的数字。
隐蔽1——瑞房每期年报里都有说明：2007年及之前购入的土地以成本价入账。重庆天地还有200万平米待开发，以楼板价831元/平米入账，武汉天地还有100万平米待开发，以2400元/平米入账……
隐蔽2——瑞房2014中报，虹桥天地、武汉壹方等等还有半年竣工的收租物业估值明显偏低，虹桥天地25000元/平米入账，武汉天地写字楼及壹方购物中心12500元/平米入账……
隐蔽3——递延税，2014年中报有56亿人民币的递延税

随着武汉天地两栋写字楼、壹方购物中心、上海太平桥127写字楼、虹桥天地、佛山岭南站等投资物业竣工，2015年瑞房有51万-60万平方米的收租物业新投入运营，瑞房大量的隐蔽资产会浮出水面，账面净资产值会有一个快速增长期。同时，这些收租物业的竣工还让瑞房有了更多抵押物向银行贷款，这意味着今后瑞房将不必再额外发行企业债。

3、困境反转：过去陷入上海旧城改造的“拆迁泥潭”，大量资金不能用于周转，而且导致瑞房负债率上升。

瑞房上海旧城改造的两个项目：太平桥及瑞虹新城，在2014年6、7、8三个月各拆迁完成并平整出一块住宅地块，三个住宅地块当月同时开工，2015年预售，货值人民币220亿以上，而过去市场最忧虑的是瑞房在上海无房源可卖。

2013年底开始的瑞虹新城1号、7号住宅地块的拆迁（即虹镇老街1号、7号地块拆迁）则可谓神速，3个月签约率超过94%，完成了过去需要三四年时间才能达成的比例，这应该是因为上海阳光拆迁新政已树立威信，全民理解“直筒裤”政策。1号、7号住宅地块紧邻上海和平公园，楼价应可上个台阶，27万平米住宅货值RMB200亿元。

综上所述，已基本可以看出，瑞房并不会在未来两年内倒闭（14年中报手持129亿现金，净负债290亿元，资本支出连续几期财报在下降），而且，如果瑞房不再大规模地购入土地，大概6到7年后，瑞房负债可以降至零。

瑞房未来十年十倍，可能性并不低，这十倍可以这样理解，其规模并没有在十年增长十倍，十倍的一小半是来自于目前股价过低，目前的合理股价应该至少是0.6倍的每股净资产，即PB=0.6，即股价4.26港币，是目前股价的2.39倍，而瑞房的租金收入规模可在十年内翻两番，即4倍。2.39乘于4，大概是9.6倍。这就是十年十倍的由来。如果没有当下股价被严重低估，那就只剩十年四倍。

瑞房是少数几家有着优良的“商业地产基因”的上市公司，其他九龙仓、恒隆地产等等虽然“商业地产基因”更高一筹，但市值已大，目前也看不出有严重低估，翻倍必然缓慢。SOHO中国的写字楼散售做得非常好，但SOHO中国的“商业地产基因”到底如何，这尚无定论。

商业地产的运营，是港资地产商的绝对优势领域，瑞房的布局比其他港资地产商更大气，土地资源储备非常好，最重要的是，瑞房目前市值小，才有十年十倍的可能。其他港资地产商是稳健的投资标的，九龙仓、恒隆地产应该都是可以逢低就买的股票，如果定期投资九龙仓、恒隆，其回报率远胜国库券。

瑞房目前的土地储备，不含上海尚未开始动迁的土储，仅住宅部分，可售的资源就有600亿元以上，而所需资本开支不到200亿（建造成本按精装1万元/平米，毛坯4000元/平米来计算）。

瑞房2016年后，每年租金收入几乎可应付每年新增30万平米写字楼、零售的资本开支。

简单一算，就可以知道瑞房不仅不会倒，而且不需要再融资，甚至也没有必要分拆中国新天地上市。

分析到此，进入到最重要的一个话题：瑞房未来庞大的收租物业能不能租出去，会不会出现空置率急升的情况？

这个问题极难用语言来回答，语言能传达的东西有限，对于没有实地去考察过的人，无论怎么说，都是隔靴抓痒。

1、一个城市顶级的购物中心不会过剩，而二三流的购物中心可能难逃门可罗雀的命运。想想Zara的名言就好了，“店面是最好的广告”，再想想Apple如此强势的品牌还是需要开Apple Store就明白了。品牌总是需要开店的，不为销售，也得为品牌地位着想。电商的冲击下，品牌都会走上“少开店，开大店，开形象店”的路。细细回想在上海新天地、武汉新天地的感觉，就会赞同，瑞房旗下的商业地产和许多高端品牌的气质比较吻合，这样的商业地产在一个城市里是稀缺的。

2、一个城市的超甲级写字楼不大会过剩。超甲级写字楼需要众多条件具备才可以，如离地铁站不超过多少米，这对地段就有要求，一个城市的优质地段是稀缺的，因此超甲级写字楼的供应有限。都市人最大的不满来自通勤时间，当请一个员工的成本高达1.5万元/月时，就不在乎为了他的办公位多付五百元（人均10平米的话，每平米租金高50元，就可以提升公司形象，还可以大幅提升员工满意度及工作效率）。

总结如上。

快过年了，祝雪球的盆友们新年新气象，喜气洋洋、财源滚滚。

$恒隆地产(00101)$             
$领汇房产基金(00823)$             
$瑞安房地产(00272)$             
$万达商业(03699)$             
$万科A(SZ000002)$             
$华润置地(01109)$             
$保利地产(SH600048)$             
$恒大地产(03333)$            
$九龙仓集团(00004)$           
$首创置业(02868)$