从保险公司的角度看，写字楼确实比购物中心好，因为没有商管因素，标准化成都高，但是供需紧缺的地段，保险公司也不容易复制，很多地段长期没有物业出售，即使出售，价格也很高，回报比平均市场差很多。
但是，从实际情况看，头部商场，韧性比办公楼强，美国，中国，经济下行期，都有这种现象。
我从我的理解，大概解释一下;
头部商场，相当于一个叠加在地段上的世界消费ETF
1，这个ETF是调仓的，不断调出坪效低的品牌，调入坪效高的品牌，比如现在的电动车，奢侈品，潮玩，等等，都在调入，业绩在下滑的，就在调出
2，头部商场盖在了好地段，周边聚集了有钱群体，他们的资产组合，收入，现金储备，高于大多数人，他们的消费能力维持的比较好，愿意买高价的商品和服务。
3，头部品牌，为了保持经营效率，面积扩张较慢，聚集效应好，更加能把生意汇集到头部商场。
这种循环结构下，韧性就比大多数办公楼强，办公楼依赖少数行业，比如金融互联网，是周期性的，一个头部商场，是分散到150-500个的消费品牌，只要这个地段的顾客群体，没产生大变化，那么整个结构，就会比较稳固，不太受单一行业影响。

最大的问题，就是愿意卖给保险公司的商场，大多都不是啥好东西，最好的商场，都在港资，央国企，还有私人老板等等永续持有人的手里，没人真把好东西拿出来卖，万科卖七宝，远洋卖太古里，不也股东接走了，保险公司你也投不进去，你那边还开会呢，人家过户都结束了。

华润成立之初，就是比较市场化，国际化的，加上资本结构稳定，容易做长线投资，一旦起步定义成长线投资，很多决策，容易正确。

你可以把我消费ETF的论点多想想，保持租金，或者想租金成长，除了不可变的地段因素，剩下的并不是花大价钱改硬件，而是找到世界消费的方向，把ETF调仓做好。
假如硬件提升是必要的，租金下滑这个钱也得花，这就需要去归因。
租户重新组合，并不是修楼，而是根据消费市场变化，改变自己的供应，去匹配这种变化，消费者来，是因为你的商业供应有吸引力，而不是你硬件好，这是逻辑的基础。
比如说，安踏几个户外都起来了，你覆盖的客群也是这些，就不需要考虑，大刀阔斧砍仓坪效低的，上安踏品牌组合，争取让安踏上标杆门店，重组过程租金可能有损失，但是这是ETF优化的必然过程，$中国国贸(SH600007)$ 一个商铺空了两年等爱马仕，现在业绩全国数一数二，你说这帐咋算。

中海不披露原始成本，所以很难对比，收租类资产，不算ROE，就是算个回报率，行业顶尖的，回报率就是6-10%（公司整盘的回报率，不是单个项目），就是净租金除以当初的初始成本。
投资收租物业，是个长期行为，属于经常性收入，能平滑散售的波动，没有收租，房地产公司很容易破产。

商场 写字楼 资料

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你说的对，这是个我对普通世界的观察，我对商业楼的理解仅仅来源于一些传记。
虽然富豪有钱会买楼，但是很少买楼变成富豪。特朗普算是特例。

对不知道的东西，少评论

不看好所谓顶级的写字楼，也不看好所谓顶级的商场。
这些太周期了，无人从中发财，只有美国的Sam Zell。巴菲特从事过地产行业，他是捡便宜的方法。芒格盖房子卖过，后期也不从事。这很可能是聪明人也玩不转的行业。