回复@屁屁: 非从业人员不太看得懂这种利润表，这个简报的利润不等于现金流，物业定价，也不用利润定价，资产是用现金流定价的，这个公告利润，不出意外是成本记账法，也就是折旧摊销后净利润，而且可能含了一些财务杠杆，也就是利息。
评估值，一般是从租约合同评估出来的，这个交易，可能万科要钱急，所以卖价，相比评估值有20%以上的折让，领展2021年买的第一笔股权，比现在还贵一截，但是当时这个项目收入才只有3.5亿，动态也只有3.8亿，现在都5亿收入了，居然比当年还便宜，考虑到领展是项目股东，应该对租约底层很了解，不需要详细审计，符合万科急用钱的诉求，所以能抄这个底。
至于定价方式，简单说，项目收入5亿，保守估计净租金3.25亿（类似ebitda），这个数字是交了运营税的，但没交所得税，物业定价基础就是3.25亿，52亿的估值，静态资本化率大概6.25%，按股票的说法，就是16倍现金流估值，当然，这不是完全到手租金，这个要看资本架构，要不要做所得税的税筹，假如用折旧摊销和利息，把税前利润全部盖掉，就是做成项目不盈利，那也可以不交所得税。
这个定价，就上海这个城市，还有这个项目来说，都是比较便宜的，上海这么好的项目也没多少个，属于稀缺项目，万科要是去年就能接触保险公司，提前让机构进场做审计，估计能卖贵一截。
我没有看交易细节，不知道项目上有没有商管协议，要是有商管协议，万科卖了项目，可能还有一些商管的收入和利润。//@屁屁:回复@jiancai:请教@jiancai 兄，这个资产：5亿租金收入，1.6亿净利润，净资产13亿，评估值70亿，50%股权23亿多交易价格。这个价格是怎么敲定的？按交易价格算已经接近30倍PE，3.5倍多的PB了，这交易价格会不会太高了？