| 发布于: | 雪球 | 回复：65 | 喜欢：2 |
所有的地产股都应该跌，和资产质量，运营水平关系不大，这个行业，必须缩表，而且是长期趋势，央企22年到现在还是想稳住结构，在核心板块继续高周转，去对冲滞重库存的损失。
但是，走到今天，可选的路不多了，为了流动性，必须把滞重库存继续周转起来，那就得确认损失了，靠债务结构优化的低息下降是有限的，滞重库存导致的利息开支，靠债务优化是没用的，而且这部分资产的贬值速度，靠核心板块高周转赚钱，可能也优化不过来。
现在所有开发商，都是靠出让运营资产的权益，或者增加运营资产的抵押，去扩大融资现金流，但这是短期行为，缩表是一套完整的动作，必须坚决，而且必须超前动作，不能等。
现在天上的飞机，发动机都起火了，假如大家都等地面救援，给跑道增加落地缓冲，那是一厢情愿，你自救的动作必须提前做到位，姿势难看并不可怕，保证母公司的信用，才是关键，信用一旦丧失，我觉得命运就是坠毁变成一堆零件。
现在对地产行业是一边倒的悲观，但是从更市场化定价的二手房看，在降价之后，流动性是有改善的，当然，二手房普遍地段更好，也不用面对交付风险，这后边的变化，还需要观察，我一直认为，23年4季度，开发商就必须降价换量了，没有什么别的路可走，亏钱就亏钱，流动性比利润表重要的多。
西安的市场，在21年之后一直在走分化，老旧小区，哪怕好地段，也是下跌的，跌幅不浅，但是好板块，好的次新房，价格就相对坚挺，标杆项目，就很难下跌，甚至会上涨。
新房，港务区，CID，软新还是比较强，西咸，空港，临潼这类近郊，远郊就凉凉了。
这是购买力的选择，也就是那些超额存款的选择，也是外部流入人口的选择。
简单说，该跌的已经跌了，现在卖有点晚，那些没跌的，又是市场选出来的较好资产，卖不卖就看个人对未来的判断，和自己的财务规划，我不给别人做买卖建议。
市场定价，是个持续的过程，有时候会偏离，有时候会回归，超跌的也可能反弹，但房子有个特性，就是基本面比较稳定，老的板块供给固定之后，变化就不会太大，基本面是可以用来研究的。
但是新区，因为供给是变化的，并不好判断，这是我的看法。
西安整体特点，是好的小区很少，所以标杆项目，比周边有大幅溢价，甚至西安的标杆商住公寓，能比住宅还贵，这是比较少见的，说明好的存量住宅太少了。
杭州行情也已经分化走出来了，同一个地段，报价有4万的，有6万的，有8万的，我看的很专业的中介，都是拿杭州出来讲这个市场的分化，非常典型。
至于以后市场如何，我不知道，我不热衷于判断市场未来走势，我比较倾向于，多看对市场过去的分析，虽然，分析过去，也容易出错，但比判断未来靠谱，过去一段时间市场的走势，是有信息量的，说明了很多问题。
未来，就让市场自己去定价，只有市场自己去调节，才能发现供需当中的问题，需求支撑不足，那还是下跌比较好，不然，对买家来说也不公平。
那一块我不太熟悉，新板块，相对比较稳健的还是港务区，现在资金也是这么投票的，你要说批量出高价房，可能是杜陵那边吧，容积率低，曲江外溢，能不能成型，我也判断不来，这些有潜力的，房价也不便宜，尤其CID那边，我觉得比较贵了
有一种城市发展方式，就是住宅容积率向上拔高，然后留出空地做公共区，这种模式，住宅离公区，办公区，商业区的地面距离是比较近的，但我没住过这种区域，不熟悉好不好，我比较喜欢曲江一期，尤其芙蓉园和南湖周边，低容积率，公共区绿化比例高，步道多，平时闲逛比较友好，西安这种区域太少了，就我自己要选，还是买曲江一期，曲江一期高楼龄社区很多，这些小区时机房价跌了不少，有几个地段不错的，可能低的接近2万了，但是这些小区，普遍物业管理不好，外立面，电梯老化比较严重，实际房子是负价值，假如拆成空地，地价估计都不止2万。
隔壁华润悦府，报价一般应该在3万5左右了，很尴尬，现状就是如此，永和坊物业确实不太行，我有认识的人住这个小区，追求改善，和基础硬件，那价格跨度很大，曲江一期得4万以上，可能才有比较好的选择，3万以下，兰亭和华府感觉还凑合，这两个小区户型不太好，物业，不算太差，定价很温和，不挑户型，2万出头可能就够了，金地天境应该3万左右是可以买到的，但物业也就符合基本要求，南苑和春晓苑物业完全不行，还得注意，曲江一期，有些小区，搞了一些民宿，物业不管，就比较乱，南苑我听说这个问题就比较大，所以看房还是得多花时间，价格的话，我觉得现在这些2万左右的小区，就不算贵了。