昨天中午我在工位上眯了一觉，起来一看手机上一堆粉丝私信消息。大家问的都是同一个问题：关于招行给万科贷款200亿的事情怎么看？很多人表示非常担心招行的200亿贷款会打水漂。
开始点评前首先把新闻的原文摘录一下：
财联社5月23日电，记者获悉，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿。对此，万科方面表示，此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。“公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。”业内人士认为，根据可查询的公开信息，这是行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。
首先，这里面要澄清一个事，就是这不是招行一家给万科放贷，这是由招行牵头的一笔银团贷款。这说明200亿的贷款肯定不是招行一家出，当然招行的占比肯定不会太少，太少了轮不到你做牵头行，但是也不会太多，太多了其他几家吃不到肉没必要跟着掺和。所以，我估计大概率招行在里面占50%-60%，即100亿左右。
这件事对于双方来说的影响肯定是不对等的。万科前一段刚刚经历了一系列不顺，包括一度传言外债要违约，集团的地区经理被人举报带走协助调查等等。万科的股价这几年也是一跌再跌，从2021年接近30元的高位最低跌到6.45元。4月14日，万科在投资者交流会上公开澄清烟台举报后警方并未立案，被带走的属于个人问题。经过一系列澄清后，万科股价在4月份开始企稳反弹，后面5月份国家再次4箭齐发对房地产行业进行针对性支持，万科股价这才走出底部。
我个人不怎么研究房地产，但是大的感觉目前万科的处境应该是不会倒下，但是资金链确实比较紧。这种情况下，200亿的银团贷款无异于是一场及时雨，而且牵头的银行又是以风控稳健著称的招商银行，这相当于拿到了一个优质金融企业的背书，有增信的效果。所以，这件事对于万科属于绝对利好。
这件事情对于招行来说就要复杂一些，个人认为属于中性偏利好，总体上讲是一次兼顾表态的商业行为。作为招行的股东对这件事的评估更多应该从商业的角度去评估，下面我就列一下这件事的利益和风险。
响应国家号召
从去年年底开始国家对房地产行业的政策风向发生了巨大的扭转。各种政策工具给足给够，要求银行针对白名单上的房地产企业要满足其合理的融资需求。5月份更是放出新一套组合拳，包括：调低公积金贷款利率，降低按揭首付下限，放开按揭贷款下限等等。
去年我曾经写过一篇专栏文章《救地产就是救经济》，我在文章末尾曾经说过国家会不断推出政策直到把房地产行业救活为止。目前看，我的判断基本得到了验证。但是，作为银行的股东我对于银行救助房地产一直是处于比较矛盾的心理。一方面，我知道只有地产行业脱困经济才能稳步复苏，银行的经营环境才能好转。另一方面我又担心银行救助房地产的钱会成为新的不良。所以，我的态度是希望其他银行多救助，自己持有的银行再观望一下。
实际上在一季度招行确实是比较低调的，并没有急于公开表态，它的房地产贷款规模虽然比年初有所增加但增量并不大只有202亿。但是，随着5月份政府新一轮政策组合拳的发布，招行此次牵头银团贷款对房地产龙头进行救助的机会就选得相当好。
救助房地产和我们股市抄底很类似，下手太早可能要难受很久还不排除踩雷的可能，下手太晚，最好的价格（利率）已经错过了，人家缓过劲来你的贷款就不是雪中送炭只是可有可无的锦上添花了。总体来看此次招行救助万科的时机拿捏的刚刚好，既不会有太大风险，又算及时表态响应国家号召。
维护和多方的良好关系
万科和招行都是总部位于深圳的巨型企业，万科的大股东是深圳地铁集团，属于地方国资委控盘的商业公司。招行的大股东是招商局，属于巨型央企，但是改革开放几十年一直深耕广东省。招行更是深圳市重要的头部企业。两家巨头平时低头不见抬头见，合作机会还是很多的。如果万科倒下对深圳来说肯定是不小的损失。
所以，不论是从政商关系考虑还是从商业合作的角度考虑，招行都应该对同区域的优质企业施以援手，帮助其度过难关。而且，只要此次万科顺利过关，后续万科必然会成为招行重要的合作伙伴，对应的金融业务将会跨越对公，零售，投行，供应链金融等多个领域。
兼顾商业利益
此次招行牵头银团贷款的时机选择是很好的，政策预期明确，万科还未完全脱困。所以，此时的贷款对于万科来说更像是一场及时雨。当客户有真实信贷需求的时候，贷款利率就有较大的可谈空间。
最近两年，招行擅长的零售信贷领域受到房地产交易量下滑，居民消费信心不足等多方面因素的影响，零售信贷规模扩张不及预期。招行面临资产荒的挑战。此次对万科的银团贷款将会至少带来100亿左右利率较高的对公贷款。未来，双方合作加强，招行还可能被万科旗下的楼盘列为按揭合作首选银行。这些对于招行应对资产荒都是有意义的。
潜在的风险
前面说了这么多好处，最后也来说说潜在的风险。我相信所有招行股东的担心都是一样的，会不会不良？这个问题我相信没有人能给出准确的答案。但是，我们可以从几个方向分析一下。
首先，不良最容易在什么时候产生。答案是在流动性收紧的初期存在的贷款最容易成为不良。因为，很多公司是依靠循环信贷维持现金流的。一旦市场流动性收紧，新的贷款审批不下来，旧的贷款到期还不上就成了违约贷款。2021-2022年严格执行三道红线的时候，就是这种情况。所以，目前银行业的房地产不良绝大多数都是在那个时候产生的。目前是什么时期？市场流动非常充裕，监管要求银行确保白名单房地产流动性的时候。所以，这时候新产生不良的概率要远远小于2021-2022年。
其次，此次招行牵头的银团贷款是全部新增还是部分替换？我猜测作为同在深圳的企业，万科和招行可能本身就存在一定借贷关系。虽然2023年招行的10大贷款客户名单中只有一家房地产企业（大概率是蛇口），但是在2022年确有3家房地产企业。个人猜测其中有一家应该是万科。我估计此次招行作为牵头行发放的银团贷款中有一部分可能是用于偿还招行过去给万科的信用贷款，当然肯定也有增量。所以，有一定概率相当于是招行用部分质押贷款替换了原有的信用贷款。本质是一种增信效果。
再次，作为抵押物的万纬物流股权作价270亿，担保率74%。即便未来这笔贷款真的成为不良，质押的股权通过拍卖也能拿回一部分资金。再加上前面说的200亿并非全部由招行承担。所以，退一万步讲就算万科真倒了，亏损也就是在几十亿范围内。这和招行在房地产行业的拨备相比也不值一提。
最后，再来看一下目前国家为了激活房地产市场给出的种种优惠政策。个人认为万科这种具有地方国资背景且比较听话的公司，政府不大可能放任它倒闭的。所以，现在出手给万科放贷的总体收益大于风险。作为股东我们应该充分相信招行的管理层在银行经营上的专业性，相信这笔贷款最终可以让合作双方共赢。