$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ 所有的地惨企业未来都要降负债，这是趋势。房地产市场再也回不到过去是套房子就能卖的年代了，这意味着每个楼盘去化不可能百分之百。举个例子，假如某个楼盘去化70%能达到盈亏平衡点，如果尾盘需要5到10年的时间去消化，甚至更长时间，期间的房屋维护人工以及借债利息随着年限变长都会增加。这样的销售模式会让地产企业对每个项目计算更精确，因为若投资失误，可能就会砸进去一大笔资金。但地惨企业不可能每个项目都做好，肯定会有失败的。一个失败的项目亏损可能要好几个盈利的项目弥补过来，所以会导致企业拿地越发谨慎，无论主动还是被动都会进行缩表降低负债。未来房企主要拼的是运营效率，比如开盘的去化率以及尾盘的销售能力，还包括房屋建设过程成本的控制。至于很多球友说的借债成本，其实不是决定房企优秀与否的关键，未来利率继续下降是趋势，央企与民企的资金成本也会日益缩小